Az Orosz Föderáció Gazdaságfejlesztési Minisztériuma
SZÖVETSÉGI SZOLGÁLAT ÁLLAMI NYILVÁNTARTÁSI, KATASZTERI ÉS KÉPZÉSÉRT
Pontosítások a települések és területi övezetek határaira vonatkozó információk Állami Vagyoni Bizottságba történő felvételének kérdésében
A városrészekre, városi településekre és önkormányzati körzetekre vonatkozó területrendezési dokumentumok elkészítésére és jóváhagyására irányuló munka befejezése kapcsán, melynek eredményeként a településhatárok, valamint a területi övezetek határai meghatározásra kerülnek, az Osztály a következőkről számol be.
A 2007. július 24-i N 221-FZ „Az állami ingatlankataszterről” szóló szövetségi törvénnyel (a továbbiakban: katasztertörvény) összhangban a települések és a területi övezetek határaira vonatkozó információkat be kell írni az állami ingatlanba. kataszter.
Az ilyen információkat az Orosz Föderáció kormányának 2008. augusztus 18-i N 618 rendeletével (a továbbiakban: N 618) jóváhagyott, az állami ingatlankataszter fenntartásával kapcsolatos információs interakcióról szóló rendelettel összhangban az Állami Vagyonügyi Bizottsághoz kell bevinni az információs interakció sorrendjében. Szabályzatként hivatkozunk).
A Szabályzat 11. pontja szerint az önkormányzati szerv a területi övezetek határait és tartalmát meghatározó területfelhasználási és -fejlesztési szabályok szakaszából kivonatot, a területi övezetek határainak jellemző pontjainak koordinátáinak jegyzékét benyújtja a kataszteri nyilvántartási szervhez. területi zónák a létrehozott koordináta-rendszerben (MSK-51 a murmanszki régióban), valamint az egyes területi zónák engedélyezett földterület-használati típusainak listája, vagy annak a jogi aktusnak a részletei, amellyel az ilyen listát jóváhagyják.
A települések határaira vonatkozó információknak az Állami Vagyoni Bizottságba történő felvételéhez a Szabályzat 11. pontja szerint az önkormányzati szerv benyújtja a kataszteri nyilvántartási szervhez a jóváhagyott általános terv kivonatát (településközi területen elhelyezkedő településekre - a kerület területrendezési tervének kivonata), amely tartalmazza a lakott terület határának helyének szövegét és grafikus leírását, valamint a lakott terület határának jellemző pontjainak koordinátáinak jegyzékét, vagy kialakított vagy változó szakaszait. lakott terület határa a kialakított koordinátarendszerben (MSK-51 a murmanszki régióra).
A földgazdálkodásról szóló, 2001. június 18-i N 78-FZ szövetségi törvény (a továbbiakban: földgazdálkodási törvény) 1. cikke szerint a települések területei, valamint a területi övezetek a földgazdálkodás tárgyát képezik. .
A területrendezési objektumok határai jellemző pontjainak koordinátáinak meghatározásához földgazdálkodási munkák elvégzése szükséges, így például a területrendezési objektumok határai helyének leírása. Az ilyen munka eredményeként elkészül a megfelelő földgazdálkodási dokumentáció - a földgazdálkodási objektum térképe (terve) (a földgazdálkodásról szóló törvény 20. cikke). Az elkészítésének formáját és követelményeit az Orosz Föderáció kormányának 2009. július 30-i N 621 „A földgazdálkodási létesítmény térképének (tervének) jóváhagyásáról és az elkészítésének követelményeiről” szóló rendelete határozza meg.
A földgazdálkodás végrehajtása során az Oroszországi Gazdaságfejlesztési Minisztérium 2011.03.06. N 267. sz. rendeletével jóváhagyott, a földgazdálkodási objektum határainak leírására vonatkozó eljárást is követni kell. eljárásként hivatkozunk). Az Eljárás (9) bekezdése szerint a földgazdálkodási objektum határainak elhelyezkedésének leírására a földgazdálkodási munka eredményeként beszerzett anyagokat földgazdálkodási aktává alakítják, amelynek egy példánya az állami adattárba kerül. osztály földgazdálkodása (továbbiakban GFD) eredményeként szerzett.
A földgazdálkodási objektumok határaira vonatkozó információknak az Állami Vagyonügyi Bizottságba történő beviteléhez egy térképet (tervet) készítenek elektronikusan XML formátumban, az Orosz Föderáció Gazdaságfejlesztési Minisztériumának 2010. október 20-i N 503 rendeletével összhangban. „Az állami ingatlankataszter vezetése során az információs interakció során elektronikusan benyújtott dokumentumok formátumára vonatkozó követelmények megállapításáról” (a továbbiakban: rendelet).
A rendelet 4. pontja szerint az állami ingatlankataszter vezetése során az információs interakció során, a dokumentumok elektronikus benyújtásakor az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban hitelesített elektronikus digitális aláírást (a továbbiakban: EDS), valamint kompatibilis a Szövetségi Állami Regisztrációs Szolgálat által használt EDS-eszközökkel, használni kell , katasztert és térképészetet.
A földgazdálkodási objektum elektronikus típusú térképének (tervének) kialakításakor figyelembe kell venni a Rosreestr 2011. március 24-i N P/83 „Az információs interakció megvalósításáról az állami ingatlankataszter karbantartása során elektronikus nyomtatvány”, valamint 2012.08.02-tól N P/0054* „Az Utóirat 2011. március 24-i végzése módosításáról N P/83”.
________________
*Valószínűleg az eredeti hibája. Az "N P/54" felirat olvasható – Megjegyzés az adatbázis gyártójától.
A Rosreestr hivatalos honlapján www.rosreestr.ru a „Közszolgáltatások / Ingatlanok állami kataszteri nyilvántartása / Űrlapok, XML-sémák” szakaszban tájékoztatás található az xml-sémák relevanciájáról az xml-dokumentumok előállításához és a szabályozáshoz. valamint olyan adminisztratív dokumentumok, amelyek az állami ingatlankataszter vezetésekor az információs interakció során az elektronikus formátumú dokumentumokra vonatkozó követelményeket állapítanak meg.
Így a települések és a területi övezetek határaira vonatkozó információk a földgazdálkodási munka elvégzése után kerülnek be a kataszterbe, csak a területrendezési objektum térképe (terv) alapján.
A földgazdálkodási törvény 4. cikke határozza meg a földgazdálkodás alapjait. Ezek az indokok a következők: a szövetségi kormányzati szervek, az Orosz Föderációt alkotó szervezetek kormányzati szervei és a helyi önkormányzatok földgazdálkodással kapcsolatos határozatai, bírósági határozatok, valamint földgazdálkodási megállapodások.
A katasztertörvényben meghatározott követelmények teljesítése érdekében az Osztály kész segítséget nyújtani az Állami Szövetségi Tartaléktól származó anyagok beszerzésében és a földgazdálkodási munkák elvégzéséhez szükséges műszaki előírások elkészítésében. Ezen túlmenően javasoljuk, hogy a földgazdálkodási munkák végzésének feladatmeghatározásának kialakításakor a munka végleges átvétele előtt gondoskodjanak a területrendezési dokumentációnak az Osztály részére állami vizsgálatra történő megküldéséről.
Az Orosz Föderáció kormányának 2002.04.04-i N 214 „A földgazdálkodási dokumentáció állami vizsgálatáról szóló szabályzat jóváhagyásáról” szóló rendeletével összhangban a földgazdálkodási dokumentáció állami vizsgálatát díjmentesen végzik el határozatával. állami hatóságok, önkormányzatok vagy érdekelt felek kezdeményezésére annak biztosítása érdekében, hogy a földgazdálkodási dokumentáció megfeleljen az eredeti adatoknak, műszaki feltételeknek és a földgazdálkodásra vonatkozó követelményeknek.
Tanszékvezető
S.G. Naimushina
Elektronikus dokumentum szövege
Kodeks JSC készítette és ellenőrzi.
A vita moderátora – Beregovskikh A.N. (ITP "Grad", Omszk)
A megbeszélés elsődleges céljai a területi övezetek kialakításának alapelvei meghatározása a városrendezési térképeken, hogy gyakorlati segítséget nyújtsunk az önkormányzatoknak és a Városi kerületek és egyéb települések területhasználati és fejlesztési szabályzatának kidolgozóinak a hatályos hatályos jogszabályok alapján. jogszabályok, valamint a szakmai közösség nevében egy egységes szerkezetbe foglalt javaslat megalkotása a városrendezési és a földterületi kódexek módosítására, amelyek célja a meglévő ellentmondások feloldása és a szövetségi jogszabályok jelenlegi normáinak javítása.
A megbeszélés következtetéseit felhasználják az Oroszország Regionális Fejlesztési Minisztériuma alá tartozó Köztanács stratégiai és területi tervezéssel foglalkozó munkacsoportjának ülésein megfontolandó anyagok előkészítése során.
Ez a megbeszélés nem foglalkozik a forrásadatok összetételével és a területrendezési térkép készítésekor a településrendezési korlátozások figyelembevételével kapcsolatos kérdésekkel. Ezeknek a témáknak külön vitákat fogunk szentelni.
A beszélgetés résztvevői:
Mityagin S.D., a JSC NIIP Urban Planning főépítésze;
Bocharov M.V., az Orosz Föderáció Gazdaságfejlesztési Minisztériuma Ingatlanügyi Főosztályának igazgatóhelyettese;
Bobylev S.Yu., az LLC Építészeti Műhely vezérigazgatója, S.Yu. Bobylev", az NP "Szentpétervári Építészek és Mérnökök Céhe" igazgatótanácsának tagja;
Boroznov A.A., az RHD Alapítvány főigazgatójának tanácsadója;
Daribabina E.V., a Hanti-Mansi Autonóm Okrug-Yugra Honvédelmi Minisztérium Lakásellenőrzési és Építésfelügyeleti Szolgálatának várostervezési tevékenységei feletti ellenőrzési osztályának vezetője;
Nikolaev S.N., az Építési Bizottság alelnöke, a Bratsk Városi Közigazgatás Várostervezési Bizottsága Városi Építésfelügyeleti Osztályának vezetője;
V.I. Korenyev, Tomszk főépítésze, építészjelölt, a TGASU egyetemi docense
A területi besorolás általános rendelkezései
1. A településrendezési térkép térképészeti alapon koordinátarendszerben, az állami ingatlankataszter vezetésének pontosságával készül a település területén.
2. A területi övezetek határainak és típusainak igazolása érdekében az alábbi előkészítő tevékenységeket végzik:
Térképészeti alapon megjelenik a község és az összetételébe tartozó települések határa, valamint az önkormányzat területrendezési dokumentumai által megállapított tervezési szerkezet elemeinek és funkcionális övezetek határai (ha van mester terv);
Meghatározzák a tervezési szerkezet elemeit, amelyek határain belül a telekhasználat és a beruházási beruházás a területrendezési dokumentumoknak megfelelően történik;
Meghatározásra kerülnek a tervezési szerkezet elsődleges elemei (tömbök), amelyek határait a jóváhagyott területrendezési projekteknek megfelelően piros vonalak határozzák meg;
meghatározzák a tervezési struktúra elsődleges elemeit, amelyek határait korábban jóváhagyott (az Orosz Föderáció 2004. évi városrendezési kódexének elfogadása előtt) piros vonalak határozzák meg.
3. A tervezési szerkezet azon elemeinek határain belül, amelyek területhasználata a területrendezési dokumentumoknak megfelelően történik, e területek tényleges felhasználása alapján funkcionális övezetek részletezésével területi övezeteket képeznek.
4. A tervezési szerkezet azon elemeinek határain belül, amelyeknek a tényleges területhasználata nem felel meg a területrendezési dokumentumoknak, és amelyek vonatkozásában a területrendezési dokumentáció nem került jóváhagyásra, a területi övezetek sokszorosításával képezik a területi övezeteket. a területrendezési dokumentumok által megállapított funkcionális övezetek.
5. A tervezési szerkezet azon elemeinek határain belül, amelyeknek a tényleges területhasználata nem felel meg a területrendezési dokumentumoknak, és amelyekre vonatkozóan a területrendezési dokumentáció jóváhagyásra került, a funkcionális részletezéssel területi övezeteket alakítanak ki. övezetek a funkcionális célnak és a tervezett övezetek határainak megfelelően a szövetségi, regionális és helyi jelentőségű területek, valamint a területrendezési dokumentációban meghatározott egyéb objektumok és városrendezési komplexumok elhelyezésére.
6. A területi övezetek határait elsősorban a közigazgatási-területi felosztás határai mentén, a funkcionális övezetek határai, piros vonalak, a szövetségi, regionális és helyi létesítmények elhelyezésére szolgáló övezetek határai, az egyéb létesítmények elhelyezésére szolgáló övezetek határozzák meg. objektumok és városrendezési komplexumok, a meglévő és újonnan kialakított telkek határai és egyéb indokolt határok .
7. Mivel a területi zónák megkettőznek funkcionális zónákat vagy részleteznek és tisztázzák azokat, a területi zóna méretének meg kell egyeznie a funkcionális zóna méretével, vagy kisebbnek kell lennie annál.
8. Amennyiben a kérdéses terület a területrendezési dokumentumok szerint nem esik városi átalakítás alá, a funkcionális övezetek városrendezési térképen történő részletezése a tényleges területhasználatnak megfelelően történik. Az ilyen területek általában magukban foglalják a városok központi részeinek többfunkciós területeit, a mikrokörzeti elven épült, nagy panellakás építésű lakóterületeket, a megőrzött birtok típusú lakóépületek területeit, a meglévő ipari területeket, tereket, parkokat és egyéb területeket. rekreációs társadalmi jelentőségű objektumok, valamint egyéb olyan területek, amelyek használata teljes mértékben összhangban van a területrendezési dokumentumokkal.
Az ilyen területek városrendezési övezetének célja, hogy megteremtse a feltételeket a telkek legjobb kihasználtságának megőrzéséhez és a beruházási beruházásokhoz, valamint azok következetes cseréjéhez (rekonstrukciójához), mivel azok még jobb ingatlanokkal kopnak, a fenntarthatóság biztosítása érdekében. e területek fejlődését.
A területi övezetek határait ilyen esetekben a korábban kialakított részletes tervezési projektek és vörösvonalas fejlesztési projektek, városi komplexumok, lakócsoportok határainak és egyéb tervezési elemek rögzítésével állapítják meg. A területi zónákat a terület funkcionális használatának és építési, építészeti és táji jellemzőinek homogenitásának általános jeleinek azonosításával alakítják ki. Az ilyen övezeteken belüli engedélyezett ingatlanhasználati típusok listája úgy kerül összeállításra, hogy tartalmazza a terület minden olyan meglévő használatát, amely megfelel a funkcionális rendeltetésének, valamint további tevékenységek és létesítmények típusainak, amelyek működése javíthatja a minőséget. az adott területen való élet és további feltételek megteremtése az üzletfejlesztéshez .
Például a lakossági mikrokörzet jelenlegi használatának megfelelően többszintes lakópark területi övezetek, járművek tárolására és szervizelésére szolgáló zónák, oktatási célú zónák, rekreációs zónák, köz- és üzleti célú övezetek és egyebek oszthatók ki. .
A többszintes lakóterületi fejlesztési övezet területén az engedélyezett ingatlanhasználat típusai közé tartozhatnak a lakóépületek mellett a kiskereskedelmi és fogyasztói szolgáltatások, a kis létszámú óvodák (tekintettel a hatalmas óvodai férőhelyhiányra) és egyéb objektumok. Minden további felhasználási módot az engedélyezett felhasználás kiegészítő típusai közé kell sorolni, amely csak főtípus - lakóépületek - esetén engedélyezhető. Ezenkívül az ilyen objektumok elhelyezése csak beépített vagy csatolt helyiségekben történhet, azzal a feltétellel, hogy biztosítva legyen a bejárati csoport hozzáférése és megszervezése a ház utcára vagy az úthálózat más objektumára néző főhomlokzatáról.
Az ilyen objektumok fejlesztésének határparamétereit a hatályos jogszabályok, valamint a regionális és helyi várostervezési szabványok szerint számítják ki.
Így a területre vonatkozó városrendezési térkép elkészítésekor, amelynek felhasználása megfelel a főtervnek, a legfontosabb a területi övezetek típusainak optimális listájának meghatározása és határaik meghatározása, biztosítva a terület holisztikus harmonikus fejlődését. a társadalom, az üzleti élet és a polgárok érdekében.
Bizonyos esetekben az ilyen területek fejlesztésére vonatkozó maximális paraméterek kiszámításakor és a meglévő fejlesztések elemzésekor meghatározható az új építéshez szükséges telek létrehozásának lehetősége. Ilyen esetekre a Szabályok lehetőséget biztosítanak a területi övezeten belüli földmérési projekt alapján új tőkeépítési létesítmény építésére szolgáló telek kialakítására. Ilyen esetekben célszerű az új építési beruházásokat a feltételesen engedélyezett területhasználati típusok közé sorolni.
9. Ha a kérdéses terület a területrendezési dokumentumoknak megfelelően településrendezési átalakítás alá esik, a funkcionális övezetek részletezése csak a területrendezési dokumentáció határozatai alapján biztosítható. Az ilyen területek területi övezetekre, engedélyezett felhasználási típusokra vannak felosztva, amelyek határparamétereit és jellemzőit tervezési és földmérési projektek pontosabban határozzák meg.
Például egy funkcionális lakóövezet területének tervezési terve és földmérése alapján, amelynek határai az általános tervben a tervezési terület határaival összhangban vannak meghatározva, az említett terület több területi övezetre osztható. . Ilyen zónák lehetnek többszintes épületek lakóövezete, középszintes épületek lakóövezete, képzési és oktatási övezet, közigazgatási és üzleti övezet, valamint egyéb területi övezetek. Az ilyen zónák határait a tervezési szerkezet kialakított elsődleges elemeinek (tömbök) piros vonalai és a különböző célú beruházások vagy városrendezési komplexumok befogadására szolgáló tervezett telkek határai mentén állapítják meg.
10. A területrendezési átalakítás alá eső terület vonatkozásában a területrendezési dokumentumok szerint, de ilyen terület tervezésére vonatkozó dokumentáció hiányában a területi övezetek határait a megállapított funkcionális övezetek határainak és elnevezéseinek megkettőzésével kell megállapítani. területrendezési dokumentumokkal. Így az olyan funkcionális lakóövezet határain belüli területi övezet típusának és méretének meghatározásakor, amelynek határai az általános tervben meghatározottak és megfelelnek a tervezési terület határainak, az említett területet területi besorolás alá kell helyezni. lakóövezet, valamint az ezen az övezeten belüli telekhasználati és beruházási beruházások településrendezési előírásai alapján az engedélyezett felhasználási módok széles skálája kerül megállapításra, beleértve a lakóterület teljes körű fennállásához szükséges minden típusú tevékenységet és objektumot. Az ilyen típusú engedélyezett felhasználások közé tartoznak a különböző magasságú lakóépületek, középiskolák, óvodai intézmények, sport- és kulturális létesítmények, klinikák és gyógyszertárak, kiskereskedelmi és fogyasztói szolgáltató létesítmények, pénzintézetek, járművek tárolására és karbantartására szolgáló létesítmények és még sok más.
Figyelembe véve a hatályos jogszabályok azon normáját, hogy a településrendezési előírások a területi övezeten belüli összes telekre és beruházásra egyformán vonatkoznak, ez a területrendezési mód nem garantálhatja az önkormányzat számára a területek harmonikus fejlődését és a környezetminőség következetes javítását. , hiszen a meglévő telkek összevonásával vagy felosztásával önálló telekképzéskor, a telek tulajdonjogának megszerzésekor a jogosultnak joga van önállóan megválasztani a telek használati módját, az önkormányzat érdekeinek figyelembevétele nélkül.
Ezen területek tervezési dokumentációjának jóváhagyásakor javasolt a Szabályzat azonnali módosítása a területi övezetek részletezése és az engedélyezett felhasználási típusok pontosabb jegyzékének megállapítása, valamint a beruházási projektek kialakításának maximális paraméterei tekintetében. .
A városrendezési átalakítás területi övezeteinek kialakításának jellemzői az Állami Vagyonügyi Bizottságban nyilvántartott telkekkel rendelkező területeken
Abban az esetben, ha a területi zóna nem létesíthető a funkcionális zóna vagy a szövetségi, regionális és helyi jelentőségű objektumok elhelyezési övezetének határai szerint a területrendezési dokumentumokkal vagy a területrendezési dokumentációval összhangban a föld besorolásának lehetetlensége miatt. Az állami vagyontörvénykönyvben bejegyzett telkeket csak egy területi övezetbe sorolja be, a városrendezési övezeti térkép meghatározza a városátalakítási övezetet.
Ha a területrendezési dokumentumok egy telek határain belül két vagy több funkcionális övezetet létesítenek, a településrendezési térképen ez a telek a településrendezési átalakítási övezetbe kerül, amely a tervezési dokumentáció kidolgozását és jóváhagyását követően. ennek az övezetnek a területe földterületekre és megfelelő területi zónákra van felosztva, amelyek típusát a területrendezési projektek által meghatározott funkcionális cél határozza meg.
A városi átalakítási övezet kialakítása során be kell tartani az egy telek határain belül teljesen vagy részben kialakított funkcionális zónák területének határain belüli beépítésének feltételeit. A településrendezési övezet nem lehet kisebb, mint a területrendezési dokumentum szerinti településrendezési átalakítás alá eső telek területe.
A városi átalakítási övezetek kialakítása annak érdekében történik, hogy a területrendezési dokumentumok végrehajtásának mechanizmusait biztosítsák az önkormányzati kerület főtervének vagy területrendezési tervének döntéseinek területhasználati és fejlesztési szabályokba való átültetésének egyéb módjainak hiányában.
A városátalakítási övezet kialakítása nem vonja maga után a kialakított övezet határain belül elhelyezkedő telkek és beruházási beruházások meglévő tulajdonosi jogainak korlátozását.
A településrendezési övezet településrendezési előírásai kétféleképpen határozhatók meg:
1) Az ilyen övezet várostervezési szabályaiban a mérnöki infrastruktúra és a közlekedési infrastruktúra vonalas objektumai a telkek és a tőkeépítési projektek megengedett használatának fő típusaiként vannak meghatározva; a telkek és a tőke feltételesen engedélyezett és kiegészítő típusai. építési projekteket nem hoznak létre. A meghatározott engedélyezett felhasználási módok a településrendezési övezet határain belüli terület tervezési dokumentációjának jóváhagyásáig és a településrendezési térkép ezen dokumentáció alapján történő módosításáig érvényesek.
2) A városátalakítási övezet településrendezési szabályzata rögzíti a telek tényleges használatát és a beruházási beruházásokat, szigorúan rögzíti az építési és átépítési paramétereket (például az emeletek számát, a beépítettségnek megfelelő beépítési arányt). a telek nagyobb területe). Ugyanakkor folyamatban lévő tevékenységek vagy objektumok fejlesztése csak akkor engedélyezhető, ha a városátalakítási övezetet a tervezési és felmérési projekteknek megfelelően telkekre osztják, és a városrendezési övezet felosztásával megfelelő változtatásokat hajtanak végre a városrendezési térképen. területi övezetekbe, amelyek típusai megfelelnek a területrendezési dokumentum által megállapított tervezett fejlesztési területeknek.
Általánosságban elmondható, hogy a városátalakítási övezetek határain belüli területek fejlesztésére irányuló cselekvések sorrendje a következőképpen mutatható be:
1) A terület tervezésére vonatkozó dokumentáció elkészítése és jóváhagyása, amelynek eredményeként piros vonalakat létesítenek, meghatározzák a tervezési szerkezet elemeit, úthálózati objektumokat, a szociális, kulturális és kommunális létesítmények tervezett elhelyezésének övezeteinek határait. , szövetségi, regionális és helyi jelentőségű tervezett helyszín övezeteinek határait, megállapítva a terület tervezett fejlesztésének jellemzőit és paramétereit.
A területrendezési dokumentáció jóváhagyásával kapcsolatos közmeghallgatás tartása során javasolt a Szabályzat módosítására irányuló javaslatok beépítése a területrendezési dokumentáció alátámasztó anyagába. Ezzel a megközelítéssel elkerülhetők a hibás városrendezési döntések a Szabályzat-módosítási projekt későbbi kidolgozása során, és időt ad a földtulajdonosoknak a kialakítandó telkek kataszteri nyilvántartásához szükséges intézkedések megtételére, az állami és önkormányzati szerveknek pedig időt a adásvételi szerződést köt a telektulajdonosokkal, ha a magánszemély vagy jogi személy tulajdonában lévő telek városrendezési átalakítás alatt áll.
2) A területfelmérési projekt alapján a városrendezési átalakítási övezet határain belüli telkek kialakítására irányuló munkák elvégzése, az ilyen telkekkel kapcsolatos végrehajtás a júliusi szövetségi törvényben meghatározott követelményeknek megfelelően. 24, 2007 No. 221-FZ „Az állami ingatlankataszterről”, olyan munkák, amelyek az állami kataszteri nyilvántartás végrehajtásához szükséges információkat tartalmazó dokumentumok elkészítését eredményezik az ilyen földterületekről, valamint az ilyen földek állami kataszteri nyilvántartásának végrehajtásáról telkek, melynek eredményeként megszűnt az a telek, amelynek határában a városi átalakítási övezet létesült.
3) A Szabályzat részeként a településrendezési térkép módosítása az érintett terület vonatkozásában a városi átalakítási övezet kizárása és az ilyen terület vonatkozásában területi övezetek kialakítása tekintetében, a területrendezési dokumentáció döntéseinek megfelelően.
4) A telkek és a beruházási beruházások használata a megfelelő területi övezetre vonatkozó városrendezési előírásokban előírt engedélyezett felhasználási módoknak megfelelően.
Speciális módszerek alkalmazásának igénye a településrendezési átalakítás alá eső területeken kialakult területi övezetek határainak megállapítására a meglévő földterületi és vagyoni jogviszonyok között olyan esetekben merül fel, amikor a kialakított tervszerkezeti elem határai metszik a meglévőt (elszámolva az állami vagyontörvénykönyvben) olyan telkek, amelyeket a városrendezési átalakítás eredményeként fel kell számolni vagy átalakítani.
Ilyen telkek a következők:
Lakóépületek alatti, leromlottnak vagy leromlottnak minősített és bontásra szánt telkek;
Ideiglenes jellegű telkek (ideiglenes kiszolgáló létesítmény elhelyezésére, szezonális használatra szénakészítésre vagy burgonyaültetésre stb.);
Környezetkárosításra szánt termelő létesítmények alatti telkek, amelyek területén a területrendezési dokumentumok lakó-, köz- és vállalkozásfejlesztést javasolnak;
Településhatáron belüli mezőgazdasági hasznosítású telkek, amelyek területén a területrendezési dokumentumok lakó-, köz- és vállalkozásfejlesztést javasolnak;
Hibás határokkal kialakított telkek (különböző okokból);
Az állami vagy önkormányzati szükségletek kielégítése céljából részben vagy egészben lefoglalt telkek a területrendezési dokumentumok vagy a területrendezési dokumentáció határozatai szerint;
Egyéb földrészletek, amelyek határai átalakításra szorulnak.
Figyelemmel arra a szabályra, hogy egy telek csak egy területi övezethez tartozik, ezekben az esetekben a területi övezetek határait a meglévő telkek határainak figyelembevételével alakítják ki, és jelentősen eltérhetnek a tervszerkezet elemeinek határaitól. .
A földrészletek átalakítása után a területi övezetek határait a Szabályzat módosításával a területrendezésről szóló jóváhagyott dokumentáció és az állami ingatlankataszterből az újonnan kialakított telkek határára vonatkozó adatok alapján módosítani kell.
A területi övezetek kialakításának jellemzői
szövetségi, regionális és helyi jelentőségű objektumok elhelyezése
Az Orosz Föderáció városrendezési kódexe előírja a szövetségi, regionális és helyi jelentőségű objektumok elhelyezését a megfelelő szintű területrendezési dokumentumok határozatai alapján. Az Orosz Föderáció, az Orosz Föderációt alkotó egység és egy önkormányzati körzet területrendezési sémái szerint az objektum elhelyezési területe (ha a helyet a lakott területek határain kívülre tervezik) a legközelebbi lakott területre határozzák meg. Az általános terv meghatározza az objektum helyét egy meghatározott funkcionális területen. Az ilyen objektumok elhelyezkedési övezetének határait területrendezési projektek, a telkek határait pedig a tervezési szerkezet megfelelő elemeinek földmérési projektjei határozzák meg.
A szövetségi, regionális és helyi jelentőségű objektumok városrendezési térképen történő elhelyezéséről a területi tervezés és a területrendezés különböző szintjein meghozott döntések következetes végrehajtása érdekében célszerű az egyes területi övezeteket egységes típussal kialakítani. a társadalmilag jelentős tárgy rendeltetésének megfelelő használat.
Például a városban az Orosz Föderáció közlekedési infrastruktúrájának területrendezési tervének döntése alapján egy vasútállomás építését tervezik. A főterv meghatározza a megfelelő funkcionális zónát. A városi övezeti térképnek a közlekedési infrastruktúra területi övezetét kell képeznie az egyetlen fő engedélyezett felhasználási móddal - vasútállomással. Az engedélyezett felhasználási módok meglehetősen széles skálája állapítható meg: szállodák, éttermek, kereskedelmi és fogyasztói szolgáltatások, pénzintézetek és még sok más.
A területi övezetek kialakításának jellemzői a meglévő épületekben a szociális infrastrukturális létesítmények kiépítésének biztosítása érdekében
A meglévő épületekben oktatási, oktatási, egészségügyi és sportlétesítmények beépítésének biztosítása érdekében a megfelelő területi övezetek határai a szomszédos telkek szélső határai mentén alakíthatók ki. Ezenkívül az ilyen szomszédos telkek összterülete nagyobb lehet, mint az oktatási, egészségügyi vagy sportlétesítmény építéséhez szükséges telek területe.
Oktatási és oktatási övezetbe, egészségügyi övezetbe vagy sportövezetbe tartozó telkek összevonása után a földterületek jogosultjainak kezdeményezésére a városrendezési törvénykönyv 41. cikkének 4. részében előírt módon. Az Orosz Föderáció szerint e területi övezetek határai a jelen Szabályzat módosításával módosíthatók a tervszerkezet megfelelő elemének területének tervezésére vonatkozó jóváhagyott dokumentáció alapján.
Területi övezetek kialakításának jellemzői olyan településeken, ahol nincsenek területrendezési dokumentumok
Ha egy településen nincsenek területrendezési dokumentumok, a területi övezetek a meglévő területhasználatnak megfelelően kerülnek kialakításra, és csak a ténylegesen meglévő objektumok sorolhatók be a telek- és középülethasználati típusokba. Ilyen esetekben a beépítetlen területeken nem létesítenek területi övezeteket.
Így a városfejlesztéssel nem rendelkező településeken a föld- és tulajdonviszonyok jogi szabályozása a ténylegesen meglévő területhasználat keretében történik.
A településrendezési szabályozás kialakításakor célszerű a ténylegesnél szélesebb körű tevékenységeket bevonni a telekhasználati engedélyek típusaiba és a beruházási beruházásokba, hogy megteremtsük a feltételeket a lakosság életminőségének javításához a kisebbek bevonásával. üzleti beruházások az önkormányzati gazdaságba.
Néhány gondolat a vita tárgyához
Mityagin S.D., az Orosz Föderáció tiszteletbeli építésze, az építészet doktora, professzor, a JSC NIIP Urban Planning főépítésze
Az Orosz Föderáció Urbanisztikai Kódexe, miután bevezette a területi (várostervezési) övezeti besorolást a települések és városi kerületek területeivel kapcsolatos várostervezési tevékenységekbe, nem határozta meg a dokumentumok kidolgozásának sorrendjét: az önkormányzatok főtervei, a földterület szabályai. felhasználás és fejlesztés, valamint a területrendezésről szóló dokumentáció. Ez félrevezette a regionális és helyi hatóságokat a területi besorolás helyét illetően a jogi várostervezési dokumentumok rendszerében. A kialakult tévhit oka abban rejlik, hogy az Orosz Föderáció Városrendezési Kódexe normáinak bemutatási sorrendjét automatikusan áthelyezték a várostervezési tevékenységeket szabályozó dokumentumok sorrendjébe és hierarchiájába, ami egyrészt a az egyes dokumentumok információs telítettségének redundanciája, másrészt az Orosz Föderáció várostervezési kódexének egyes normáinak betartásának lehetetlensége. Például az a követelmény, hogy egy meghatározott területi övezet minden telkére egységes településrendezési szabályozást állapítsanak meg azok maximális méretének, rendeltetésének és beépítési paramétereinek megállapításával, nem teljesíthető egyidejűleg a fő- és mellék-, valamint a 2012. évi XX. feltételesen engedélyezett földterület-használati módok ebben a területi övezetben.
2. Az Orosz Föderáció Várostervezési Kódexe megállapította, hogy az önkormányzatok főterveinek fő tartalma a terület funkcionális övezeti besorolása, ugyanakkor nem határozta meg az ilyen típusú övezetek kölcsönhatását a területi övezetekkel. Ennek a konfliktusnak a felemás megoldásához tehát az önkormányzatok jogi dokumentumaiban a feltételek megteremtődtek, annál is inkább, mert mindkét övezeti típus a kialakított övezetek közel azonos elnevezésével és határaik megjelenítésének jelzéseivel működik. Az önkormányzat területhasználati és beépítési szabályzatának területi övezetei a leggyakoribb helyzetben megkettőzik a főterv funkcionális övezeteinek elhelyezkedését és tényleges tartalmát. Vannak esetek, amikor a területi övezetek segítségével részletezik a funkcionális zónába tartozó telkek felhasználási módjait, ugyanakkor az Orosz Föderáció Urbanisztikai Kódexének előírásait is részletezik Az önkormányzat területhasználatát és fejlesztését a funkcionális övezeteket a főterv részeként jóváhagyó jogszabály formálisan sérti.
Ezen túlmenően mind az általános tervi, mind a területhasználati és -fejlesztési projektek közmeghallgatásának kötelező megtartására vonatkozó szabály összezavarja a települések lakosságát, és hiteltelenné teszi e szabály értelmét és jelentőségét a nyilvánosság számára. A főterv-tervezet megvitatása során a területi besorolásban szereplő területek rendeltetésének pontosításának lehetőségét jelzik, amelyben ezt a lehetőséget azután elvetik, mint a korábban elfogadott főtervvel formailag összeegyeztethetetlent.
3. Az Orosz Föderáció Városrendezési Kódexének rendelkezéseinek értelmezésében mutatott ellentmondások indokolatlan késedelmet, túlzott részletezést eredményeznek a tulajdoni dokumentumok kidolgozásában, valamint a beruházási folyamatok visszaszorítását a város társadalmi-gazdasági és várostervezési fejlesztésében. kerületek és települések. Ha azonban a területrendezési dokumentáció szintjének tulajdonítjuk az önkormányzatok területhasználati és fejlesztési szabályainak kidolgozását, mint az ilyen fejlesztések egyik eredményét, akkor a beruházási folyamatok jogi dokumentációval való ellátásának hierarchikus és optimálisan szervezett rendszere formálódik ki az önkormányzatok területén. következő űrlapot.
Az önkormányzat főterve megállapítja, indokolja és jóváhagyja a területek funkcionális övezeti besorolását mind fő rendeltetésük, mind elsődleges használatuk szerint, valamint az egyes funkcionális övezetek fejlesztési és rekonstrukciós övezetekbe, valamint városi béke övezetekbe sorolását.
Az egyes fejlesztési és rekonstrukciós funkcionális zónákra vonatkozó területrendezési projektek indokolják és jóváhagyják a terület tervezési szerkezetének elsődleges elemeinek összetételét, elhelyezkedését és konfigurációját - blokkok, amelyekre a területhasználati és -fejlesztési szabályokat egyidejűleg vagy szelektíven alakítják ki, a földhöz kapcsolódóan. ezekre a blokkokra vonatkozó földmérési projekteket, amelyek indokolt része egy térfogati-térfejlesztési megoldás, feltétlenül szerepeltetni kell.
Ebben a helyzetben csak olyan földmérési projektek, amelyek minden egyes telekre vagy egy funkcionálisan homogén telekcsoportra javasoltak beépítésre a területi-térbeli fejlesztési megoldással és a településrendezési előírásokkal összhangban a részeként elkészített ilyen telkekre vonatkozó városrendezési tervekkel. közmeghallgatásra benyújtott földmérési projektről.
4. Az önkormányzatok várostervezési tevékenységét szabályozó dokumentáció elkészítésének javasolt sorrendje és céljai nemcsak nem mondanak ellent az Orosz Föderáció Urbanisztikai Kódexének jelenlegi normáinak, hanem megszüntetik a helytelen értelmezésükhöz kapcsolódó összes ellentmondást is. Emellett a fejlesztési és rekonstrukciós övezetbe sorolt területek tervezési és felmérési dokumentációjának kidolgozása jelentősen csökkenti az ilyen jellegű fejlesztések volumenét, és lehetővé teszi a költségvetési és költségvetésen kívüli beruházások hatékony koncentrálását a városrendezési átalakítások korlátozott területeire, irányítja az önkormányzatok fejlesztési folyamatát a helyi társadalmi-gazdasági és területi tervezés részérõl.
A területhasználati és -fejlesztési szabályok, valamint a területrendezési dokumentumok közös kidolgozása automatikusan biztosítja az Orosz Föderáció Városrendezési Kódexében előírt belső megfelelést.
Azokon a vidéki településeken, ahol az önkormányzat döntése a főterv kidolgozását nem megfelelőnek minősítette, a várható és tervezett funkcionális övezetekre a tervezési és földmérési projektek részeként területhasználati és -fejlesztési szabályokat lehet készíteni. övezetek városrendezési átalakításai.
A területhasználat és -fejlesztés szabványos szabályainak megvitatása
Bocharov M.V., az Orosz Föderáció Gazdaságfejlesztési Minisztériumának ingatlanügyi osztályának igazgatóhelyettese
A szabványos formák és rendelkezések létfontosságú szerepet játszanak az átlagos jogfogyasztó életében. Ez érthető: így működik az átlagember, hogy mindig könnyebb kész döntést hozni, mint keresni a sajátját, még ha az jobb is. Sőt, ha a döntést szakterületük legjobb szakemberei javasolták neki. Természetesen pontosan ezeknek az embereknek kell elvállalniuk a standard rendelkezések megfogalmazását. A szabványos rendelkezés azért is jó, mert a szigorú szabályokkal ellentétben bizonyos pontosítási és változtatási szabadságot enged meg, amit a megfogalmazóiknak is figyelembe kell venniük. Hidat képezve a jogalkotás és az élet között, lehetővé teszi a törvény működésének részletes megértését, kiemeli azokat a kellemetlenségeket és ellentmondásokat, amelyek nem látszottak a törvény általános szavai mögött.
A szabványos rendelkezéseknek sok olyan szakember tapasztalatát és tudását kell összegyűjteniük, akik sokféle kérdés megoldásában részt vettek. Emiatt a standard rendelkezésnek a gyakorlattól elmaradó dokumentumnak kell lennie a feltétel nélküli elismerés biztosítása érdekében. Így az Egyesült Államokban szövetségi szinten csak 1936-ban fogadtak el mintaterületi törvényt. Ez 20 évvel az első övezeti szabályozás bevezetése után (New York, 1916), és 5 évvel azután történt, hogy az Egyesült Államok Legfelsőbb Bírósága megerősítette a zónázási szabályok alkotmányosságát. Ha egy szabványos rendelkezés megelőzi a gyakorlatot, akkor azt eleinte jelentősen és ismételten felül kell vizsgálni, hogy az előadóknak lehetőségük legyen figyelembe venni a munka során feltárt hibákat, fejlesztéseket.
Erre a hosszadalmas bevezetésre azért volt szükség, hogy hangsúlyozzuk néhány fontos szempontot:
1) a területhasználat és -fejlesztés szabályairól (a továbbiakban: LZZ) vonatkozó egységes rendelkezés szükséges és rendkívül hasznos;
2) a standard rendelkezések megalkotása előtt meg kell győződni arról, hogy az alapjául szolgáló jogszabályok, ha nem is tökéletesek, de legalább elfogadhatóak, és ehhez meg kell szerezni az első kísérleti adatokat a törvényalkalmazásról, általánosítva és feldolgozva.
Vannak jelenleg előfeltételei a szabványos PPL-rendelkezés megalkotásának? Ez számomra valószínűtlennek tűnik. Túlságosan ellentmondásosak az engedélyezett földhasználatot meghatározó jogszabályok, a szabályok túlságosan körülményesek, zavarosak és hatástalanok.
Ezt az anyagot általánosítani, rendszerezni kell, hiszen a helyi előadók rosszabb helyzetben vannak, ezeknek az egymásnak ellentmondó normáknak, előírásoknak rövid időn belül meg kell felelniük. Először is, ezek lehetnek utasítások a legsürgetőbb kérdésekre vonatkozóan, például a lakóházak telkeinek kiszámítása, a PZZ felülvizsgálatának esetei, a segéd- és feltételes használat stb.
A módszertani ajánlások elkészítésekor nem engedhetjük meg magunknak a törvénytől vagy a vágyálomtól való eltérést, ahogy az a bemutatott projektben gyakran előfordul. Így például a PZZ szabványtervezet 3. cikkének 10. részében az a teljesen helyes gondolat szerepel, hogy a mérnöki objektumokra bármilyen városrendezési előírás beletartozik (hozzá teszem - bármely helyszínen, kivéve a törvényben kifejezetten meghatározottakat), azonban a törvény valójában nem tartalmaz rendelkezéseket. Ugyanakkor, bár a PZZ átfogó mintatervezetének kidolgozását korainak tartom ahhoz, hogy a hatóságok nevében ajánlást tegyen, teljes mértékben támogatom a tervezet elkészítésére irányuló munkát. Fejlesztése nagyítóként lehetővé teszi a jogszabály összes hiányosságának azonosítását, javítását, valamint megteremti a szabványos PPP-k létrehozásának előfeltételeit.
Az én szemszögemből a PZZ bemutatott szabványos kialakításának van egy nagy hátránya, amit a szerzők valószínűleg előnyként értékelnek. A bemutatott területrendezési terv mintaterv egyfajta rövid referenciakönyv a földterület- és településrendezési jogszabályokról, tele a településrendezési és földjogi szabályozás általános rendelkezéseivel. Ez nem mentesíti a szabványos PZZ fogyasztóját a vonatkozó jogszabályok ismerete alól, hanem csak elvonja a figyelmet a PZZ fő céljáról - a telkek megengedett használatának meghatározásáról. Úgy gondolom, hogy célszerűbb lenne ezekre a kérdésekre összpontosítani, főleg, hogy szinte minden más kérdésben a PZP nem tud szabályokat felállítani.
A projekt egyéb hiányosságairól inkább nem beszélek külön. Ezek csak töredékei a szövetségi jogszabályok hiányosságainak.
A szövetségi törvények által előírt dokumentumok és a földterületek használatát meghatározó dokumentumok céljai és célkitűzései közötti ellentmondásról.
Az Orosz Föderáció Városrendezési Kódexében előírt dokumentumok tartalmilag ismétlik egymást, ellentmondanak a más szövetségi törvények által előírt dokumentumok céljainak és célkitűzéseinek, és nincs egyértelmű alkalmazási célja.
E gondolatok megerősítésére számos példát hozok fel. A területrendezési dokumentumoknak (továbbiakban TP dokumentumok) nincs egyértelmű folytatása a területhasználat és -fejlesztés szabályaiban (továbbiakban LRZ). Általában véve nem világos, hogy a PZZ-knek milyen mértékben kell követniük a területrendezési dokumentumokat. Ha a megfelelés kötelező és pontos, akkor a PZZ és az általános terv egyidejű jelenléte felesleges, mivel gyakorlatilag ugyanazt az információt tartalmazzák. Ha a funkcionális övezetek csak a területi övezetek vázlatai, akkor miért van szükség tartalmuk másodlagos megerősítésére a PZZ részeként, különösen manapság, amikor az általános terveket és a PZZ-t egy tervező egy komplex dokumentumként készíti el? Ha a funkcionális zónák egy felnagyított vagy hozzávetőlegesen csak a fejlődés irányát meghatározó vázlat, amelyre húsz éven keresztül legálisan „törekedni lehet”, akkor szükség van-e egy ilyen, valójában kivitelezhetetlen, végtelenül „finomító” általános tervre. és elhalasztja” eredeti tervét?
Az USA legtöbb államában (a továbbiakban az USA-ból hozok példákat, mivel az amerikai tapasztalatok elsősorban az Orosz Föderáció városkódexének alapjául szolgáltak) a területrendezési dokumentumok módosítása csak a rendelet megfelelő újragondolása után lehetséges. a terület teljes fejlesztési terve. Ez a szabály könnyen megmagyarázható. Például egy gyár építése védőintézkedések szükségességét, új forgalom megszervezését, a munkások lakásigényének növekedését és egyéb, a település egész területét érintő következményeket von maga után.
Ezen túlmenően, ha a TP-dokumentumokat a későbbiekben jelentősen módosítják, nincs garancia arra, hogy a PPZ-t ennek megfelelően frissítik. Nincs visszajelzés sem. Meddig módosítható a PZP tartalma a TC dokumentumok megváltoztatása nélkül? Felülvizsgálhatja-e mondjuk egy helyi önkormányzat a feltételesen engedélyezett tevékenységtípus (azaz a választott polgárok egyes telkeinek áthatárolása) során szakaszonként a PZZ által eredetileg megállapított összes engedélyezett felhasználási módot? Sajnos ezekre a kérdésekre a válaszok vagy nem egyértelműek, vagy olyanok, hogy kijelenthetjük, hogy a TP és a PPZ dokumentumok egymástól elszigetelten léteznek, csak a PPZ fejlesztése során kénytelenek közelebb kerülni, ami nem akadályozza meg további eltérésüket. Ez tagadja a TP dokumentumok jelentőségét, és felveti a TP dokumentumokban megfogalmazott tervek megvalósításának lehetőségét, végső soron azok elkészítésének megvalósíthatóságát!
Ezenkívül a törvények sajnos nem követik nyomon az ágazati tervezési dokumentumok (az Orosz Föderációt alkotó erdészeti terv, önkormányzati földgazdálkodási terv, egy természeti park területrendezési dokumentumai, a dacha és a kertészet megszervezésének és fejlesztésének sémája) közötti kapcsolatot. partnerségek stb.) és TP dokumentumok, várostervezési övezetek és az Orosz Föderáció városkódexében előírt tervezési dokumentáció. Ez zavart okoz a TP dokumentumok elkészítésének és végrehajtásának kérdéseiben is. Sőt, maga a földterület engedélyezett használatának fogalma is bizarr formákban van álcázva: hol „erdőhasználat engedélyezett”, hol „mezőgazdasági területtípusok”.
Tehát ebben a kérdésben szükséges:
A) a fogalmi és gyakorlati félreértések kiküszöbölése, egyértelműen jelezze, melyek a területrendezési dokumentumok, és melyek azok a dokumentumok, amelyek meghatározzák a telekhasználati engedélyt; a tartalom tisztázása és a köztük lévő ellentmondás megszüntetése, a speciális dokumentumok felhasználásának eseteinek, indokainak azonosítása, és célszerűbb azokat egy, az iparági sajátosságokat figyelembe vevő formába hozni (ez különösen igaz az ágazati törvényekre);
B) megbízható kapcsolatot létesítsen a TP dokumentumok és a PZZ vagy az engedélyezett felhasználást meghatározó egyéb dokumentumok között, megállapítva, hogy a területrendezési dokumentumok csak az általános tervek felülvizsgálatát követően és ezzel összefüggésben módosíthatók (kivételes esetek átgondolása szükséges). például vészhelyzetek , eltérések a paraméterektől stb.);
c) különféle módokat vezessen be a helyi önkormányzati szervek ösztönzésére a TP és PZZ dokumentumok felülvizsgálatára, miután szövetségi vagy regionális szinten módosították vagy új TP dokumentumokat fogadtak el;
D) megteremti a TP dokumentumok fokozatos végrehajtásának lehetőségét, figyelembe véve a terület fejlesztési feltételeinek heterogenitását. A tervek fokozatos megvalósításának nem szabad örökké késleltetett fejlesztéssé válnia, hanem egyértelmű programnak kell lennie az engedélyezett felhasználási módok megváltoztatására a terület fejlődési szakaszainak és (vagy) bizonyos feltételek megjelenésének megfelelően. Meg kell tehát állapítani, hogy a funkcionális zónák területi övezetek projektjei, de egy adott cél elérése érdekében a PZZ-k rendelkezhetnek köztes engedélyezett felhasználási módokról, amelyeknek ideiglenesnek kell lenniük - legfeljebb 10 évre;
D) megteremteni a TP-ben foglalt ÖSSZES elképzelés megvalósításának lehetőségét - különben nincs értelme a tervezésnek, de ez egy másik beszélgetés - beszélgetés a polgári és földügyi jogszabályok javításáról. Itt már nem lehet szabványos telekfoglalást és lefoglalást tenni, itt a közterületek intézményeinek fejlesztésére, a telkek újraelosztására, a beépített területek fejlesztésére, az engedélyezett használat megváltoztatására, stb.
A PPL-k semmilyen más közjogi viszonyt nem szabályozhatnak, kivéve a telekhasználat (épületek, építmények) engedélyezésének kérdéseit, a telkekre, épületekre, építményekre vonatkozó közérdekből meghatározott követelményeket, ezért a telek-szolgáltatási eljárás minden megemlítése, ill. a szerződések megkötése elfogadhatatlan. Az is kérdéses, hogy van-e a Ptk.-ben a Kbt. módosításának bevezetéséről szóló szakasz, mivel az önkormányzat normatív jogi aktusaként a PSZT jóváhagyásáról szóló aktus ugyanúgy módosul, illetve hatályát veszti, mint bármely más. a helyi önkormányzat normatív jogi aktusa.
Ami a PZZ többi szakaszát illeti (területrendezési anyagok és városrendezési előírások), három pont azonnal felkelti a figyelmet:
A) mi értelme van a teljes terület körzetesítésének, ha csak azokkal az övezetekkel kapcsolatban merülnek fel jogkövetkezmények, amelyekre a településrendezési előírások vonatkoznak (itt elhallgatom azokat az eseteket, amikor a településrendezési szabályzat és egy másik dokumentum is pl. , erdészeti előírások, vannak érvényben)? Milyen jogi jelentősége van ennek az övezetnek? Felülírja-e az erdészet vagy a mezőgazdaság fejlesztését, vagy csupán más tervezési döntéseket tükröz?
B) alkalmazható-e a TELEPÜLÉSRENDEZÉSI előírás más olyan telkekre is, ahol a városrendezési tevékenység erősen korlátozott vagy tilos, például szántóföldre? Nyilvánvaló, hogy ebben az esetben a cím nem fog megfelelni a tartalomnak. Nem jobb-e odaadni Caesarnak, ami a császáré? Ez a következőképpen tehető meg: állapítsa meg, hogy az övezeti besorolás határozza meg általánosságban az engedélyezett felhasználást. Aztán minden a helyére kerül. A településrendezési előírásokat csak annyiban kell alkalmazni, amennyire a területi övezeten belül az építkezés megengedett. Nem lesz szükség bonyolult szabályok kibocsátására, ha nem dolgoznak ki vagy nem alkalmaznak városrendezési szabályozást (a várostervezési jogszabályok másik furcsasága – a szabályozást kidolgozzák, de nem alkalmazzák!).
A felmérési munkákra, a tájékoztató táblák, utak és egyéb mérnöki objektumok elhelyezésére külön szabály kell, hogy mindenhol elhelyezhető, hacsak jogszabály másként nem rendelkezik. Ilyen szabványok nélkül a védőzónák eltömődésnek vannak kitéve. A tervezők a főbb felhasználások helyett a következőket kénytelenek beírni bármely helyszínre: „valamint az út-, járda-, út- és felmérési táblák, jelzőlámpák, gázvezetékek, elektromos hálózatok, vízvezetékek, csatornavezetékek elhelyezése, kommunikációs vonalak” és hasonlók.
C) hogyan lehet megszüntetni a területrendezési dokumentáció és a területrendezési dokumentumok közötti ellentmondásokat? Talán sokakat meglepek itt azzal, hogy léteznek ilyen ellentmondások, de tényleg vannak. A zónarendszer klasszikus (amerikai) formájában nem tartalmaz tervdokumentációt a folytatásaként. Extrém esetben telek - úthálózatot és egyéb közterületeket meghatározó tervezési megoldás - kísérheti.
A klasszikus övezeti rendszer csak a telekalakítási szabályokkal együtt működik, amelyek a méretükre vonatkozó követelményeket is tartalmaznak, valamint az egyes építmények és objektumok kötelező jelenlétét előíró városrendezési előírásokkal együtt, amelyek nélkül a telekosztási tervet nem hagyják jóvá. és az építkezés nem lesz engedélyezve. Így az USA-ban az önkormányzat az engedélyezett felhasználások listájának felállítása után a fejlesztőre ruházza a tervezési kérdéseket, fenntartva a felügyelő álláspontját. A jóváhagyást általában akkor kell kiadni, ha minden városrendezési követelmény teljesül. A tervezést, ha azt településrendezési szabályzat nem írta elő, a kivitelező határozza meg.
Európa más megközelítést alkalmaz az engedélyezett felhasználás meghatározásához. Például Németországban és Svédországban az engedélyezett földhasználatot meghatározó fő dokumentum a területrendezési projekt. Ez a dokumentum „elosztja” az adott övezetre vonatkozó általános tervben meghatározott tevékenységeket bizonyos telkekre. Így a telek tulajdonosát megfosztják attól a lehetőségtől, hogy az általános tervben előírt tevékenységek teljes választéka közül válasszon, ezért iskola helyett üzlet nem építhető. Vagyis a terület övezetbe osztása tervezési projekt megléte esetén elveszti jogi jelentőségét, az engedélyezett felhasználást pontosan a tervezési projekt határozza meg. Ennek megvannak az előnyei: ahol az önkormányzat figyelme egy konkrét fejlesztésre irányul, amelynek meghatározott keretek között kell megvalósulnia, a legjobb dokumentum egy területrendezési projekt legyen. Egyéb esetekben elegendő az engedélyezett felhasználások általános lehetséges típusait felvázoló területrendezési dokumentumok megléte.
A fenti ellentmondás lényege, hogy a telek tulajdonosának egyrészt joga van megválasztani az engedélyezett használat módját a kialakult felhasználási módok közül, másrészt kénytelen betartani az épületek elhelyezkedését, ill. tervdokumentáció által meghatározott határparamétereik, amelyek nem feltétlenül felelnek meg a választott engedélyezett felhasználási módnak. Például egy tervezési projekt meghatározhatja az egyes lakóépületek elhelyezkedését, míg az engedélyezett felhasználás magában foglalja egy bérház építését is.
D) az övezeti rendszer rendkívül rugalmatlan: minden jogtulajdonos törekszik a lehető legjobb engedélyezett felhasználásra. Emiatt a terület túlzsúfolt lesz üzletekkel, és nem lesz ellátva más (kevésbé jövedelmező) közintézményekkel (könyvtárak, óvodák, rendelők stb.). Egy ilyen fenyegetésre válaszul az önkormányzat a felhasználási listát nagyon tömörítetté teheti, amely homogén felhasználásokból áll. Mivel ezeket a problémákat a világban már régen azonosították, térjünk át a nehézségek leküzdésének globális módjaira. Az első módszert már elnevezték - ez az engedélyezett felhasználás típusainak tervezési projekt általi meghatározása, ahol minden helyszínhez saját engedélyezett típust rendelnek, ami segít elkerülni a területfejlesztés torzulását. Más módok lehetnek:
a) „intelligens zónázás” (az USA-ban - intelligens kód), amely részletes szabványokat tartalmaz a szociális létesítmények telítettségére, a mérnöki infrastruktúrára, a fejlesztési együtthatóra, az emeletek számára és az engedélyezett felhasználási módok arányára, amelyre a fejlesztőnek joga van. kombinálni egy vagy másik kombinációban, ha a zóna általános paraméterei változatlanok maradnak;
b) „egy városfejlesztési megállapodás (az USA-ban - PUD-megállapodás), amely részletes szabványokat tartalmaz a szociális létesítmények telítettségére, a mérnöki infrastruktúrára, a fejlesztési együtthatóra, az emeletek számára és az engedélyezett felhasználási módok arányára vonatkozóan, amelyet a fejlesztő összevonási joggal rendelkezik, ha az övezet általános paraméterei változatlanok maradnak, és az önkormányzattal és az övezeten belüli telektulajdonosokkal az erre vonatkozó megállapodásokat aláírták;
C) „feltételes övezeti besorolás”, amely szerint az engedélyezett felhasználás típusa adottnak minősül az övezeti dokumentumokban korábban meghatározott feltételek mellett: telkek területére, parkolóhelyekre, mérnöki infrastruktúra vagy szociális létesítmények meglétére vonatkozó követelmények. A feltételek fennállása esetén az önkormányzat köteles a megfelelő engedélyt kiadni. Nyilvános meghallgatásra természetesen nem kerül sor, mivel ezek a feltételek a területrendezési dokumentumok elfogadását megelőző közmeghallgatáson is megvitatásra kerültek. Feltűnő a különbség a hazánkban és az Egyesült Államokban engedélyezett feltételesen engedélyezett használat között. Ha az Egyesült Államokban az engedélyezett felhasználás megadását valóban objektív feltételek határozzák meg, akkor a mi „feltételes” engedélyünk a hatósági belátástól függ, hiszen sem a közmeghallgatás, sem a meglévő PZZ és általános terv nem akadálya a típusváltásnak. engedélyezett használat, a teljes övezeti rendszer megkerülésével. Ennek veszélyét fentebb leírtam, de itt érdemes megjegyezni e norma korrupcióját és azt, hogy a döntést a tisztségviselő hozza meg, megkerülve nemcsak a városi tanács, hanem a közösség egészének véleményét, a területek eltérő fejlesztése mellett szavazott;
D) „úszó engedélyezett használat” (USA-ban - floating zoneing), amely szerint a feltételesen engedélyezett felhasználási módot (az USA által használt értelemben) prioritási sorrendben biztosítják a jelentkezőknek;
E) „kizárólagos övezet”, amely csak bizonyos típusú tevékenységek kizárását írja elő, minden más típusú tevékenységet lehetővé téve;
E) „pozitív övezeti besorolás”, amely csak azokat a tevékenységeket engedélyezi, amelyeket egy adott övezetre közvetlenül jeleznek. Megtévesztő az az érzés, hogy ez a zónázás leginkább az orosz zónákhoz hasonlít. A fő különbség az, hogy ebben az övezeti rendszerben, akárcsak a fent említett rendszerekben, a tartozékhasználatokat nem kormányzati aktusok határozzák meg, hanem a megállapított engedélyezett felhasználás „ingyenes kiegészítéseként” valósulnak meg. És hogyan tekinthető annak egy kiegészítő felhasználási mód, ha az az engedélyezett felhasználás fő típusával azonos módon kerül megállapításra. Ez kiküszöböli annak kockázatát, hogy a tervezők kihagyjanak egy gyerekhinta, faház stb. építésének lehetőségét. a fő felhasználási móddal kapcsolatban - egyéni lakóépület. Egy ipari övezetben a támogató tevékenységek sokféle tevékenységet foglalhatnak magukban, az egészségügyi szolgáltatások nyújtásától a dolgozók táplálásáig. Fontos ugyanakkor, hogy jogszabály határozza meg azt a küszöböt, amelyen túl az engedélyezett felhasználási mód nem lépheti át. Tehát például, ha egy gyári étkezde megnövekszik, és meghaladja az összes termelőhelyiség területét, akkor ez nyilvánvalóan más típusú engedélyezett felhasználás.
A PZZ elfogadásának eljárásáról.
A hírhedt bizottság jelenléte, amely egyfajta átmenet a kormányszerv és a nyilvánosság között, úgy néz ki, mint egy ötödik kerék a szekérben. Ez igaz. Itt az amerikai tapasztalatok mechanikus kölcsönzése történt, annak lényegére való tekintet nélkül. Az USA-ban az önkormányzatoknak nincs joguk saját jogi aktusokat kiadni, minden önkormányzati törvényhozás, így a várostervezés és a földpolitika területén is, az állam által átruházott hatáskörök alapján történik. Ebben az értelemben az önkormányzat képviselő-testülete nem lehet egyszerre az állam (átruházott hatáskörök keretében) és a helyi közösség képviselője. Ezért a fékek és ellensúlyok elmélete szerint azokban az esetekben, amikor egy önkormányzat gyakorolja a jogalkotást, vagyis az állam által ráruházott hatalmat, a közvéleménynek szembe kell szállnia vele. Íme egy rövid magyarázat az Egyesült Államokban működő tervezési jutalékokról. A megbízások mi alapján hiábavalóak, hiszen a helyi önkormányzatok a törvény erejénél fogva a helyi közösség képviselői, és törvényalkotásukat végzik. Ezt a következtetést támasztja alá a szakbizottságok szinte általánosan fiktív jellege, ahol az önkormányzati tisztviselők irányítanak. A bürokrácia elkerülése érdekében tanácsos megszüntetni az ilyen bizottságokat, és hangsúlyozni a helyi tisztviselők felelősségét a helyi közösséggel szemben a meghozott döntésekért, amelyeket nem homályosít el a bizottsági határozat.
A PPL felülvizsgálatának időpontja nem világos. Mindeközben a fejlesztők számára rendkívül fontos tudni, hogy van egy bizonyos idő, amely alatt a PZZ-t vagy a tervdokumentációt nem lehet átdolgozni, ellenkező esetben a felmérési munkákra és a tervezésre fordított pénz elpazarolódik. Jelenleg nem világos, hogy a PZZ és a tervdokumentáció módosítása indokolja-e az építési engedély törlését vagy módosítását. Be kell vezetni azt a szabályt, hogy a korábban kiadott építési engedélyt a jogszabályban meghatározott kivételes esetek kivételével megtartják. A telek korai felülvizsgálata, ha az az érdekelt földtulajdonosok beleegyezése nélkül történt, az általuk elszenvedett veszteségek megtérítésének alapja.
A területrendezés egyes kérdéseiről és a területrendezési dokumentáció elkészítésében.
Jelenleg az van előírva, hogy az övezetek határainak egybe kell esniük a telkek határaival. Ez nyilvánvalóan lehetetlen követelmény. Egyrészt az esetek közel felében hiányoznak a pontos telekhatárok, másrészt előfordulhat, hogy a meglévő telekhatárok semmilyen módon nem felelnek meg a fejlesztési igényeknek (pl. nincs méretnek megfelelő tábla). lakónegyedek). Ennek megfelelően ezt a szabályt felül kell vizsgálni. Elegendő a fordított szabály: a kialakítandó telek határai nem keresztezik az övezetek határait. Számos új szabály bevezetése is szükséges. Ha kiderül, hogy egy telek több övezetre tagolódik, a kataszteri nyilvántartó hatóság az ilyen telekre a telek nagy részének elhelyezkedő övezete által előírt engedélyezett használatot rendeli ki, de az ilyen telken a felosztásig nem lehet építeni. .
A területrendezési dokumentáció típusait és tartalmát is javítani kell, az elkészítésének céljaitól és feltételeitől függően: ez lehet egy új terület átalakítására vagy fejlesztésére irányuló projekt, egy vagy több objektum építésének projektje. (ez különösen a lakott terület határán kívül elhelyezkedő vonalas objektumok, altalajhasználati objektumok építésénél szükséges). Nyilvánvaló, hogy a különböző célok érdekében a tervezési projekt tartalmának és a jóváhagyási eljárásnak eltérőnek kell lennie. Napjaink nagy problémája, hogy a tervezési döntést nem feltétlenül követik a dokumentumok és a technológiai folyamatok közti kapcsolat hiánya miatt. Például semmiképpen sem lehet területfejlesztésre ösztönözni a közműveket és a mérnöki szolgáltatásokat, amelyek nem mindig állami szervezetek. A mérnöki fejlesztést nem lehet összekapcsolni az egyes létesítmények építésének időzítésével. Nagyjából elmondható, hogy nincs lehetőség a terület fejlesztésére vonatkozó terv elkészítésére és annak végrehajtásának garantálására. Még a határtervnek a területfelmérési projektnek való megfelelését sem lehet ellenőrizni, ami a telkek kialakítását nagymértékben a földtulajdonos lelkiismeretes magatartásától teszi függővé. Általánosságban elmondható, hogy nem egyértelmű, hogy milyen esetekben kell a telekrendezési dokumentációt kidolgozni, és milyen esetekben lehetséges e nélkül a telek kialakítása.
Mindez bizonyos mértékig hiábavalóvá teszi a hatóságok munkáját. A dokumentáció tervezésének és jóváhagyásának hősies törekvése üres szavakká fajulhat, ezért új jogszabályra van szükség a telekhasználati engedély meghatározására vonatkozóan, amely nemcsak az ipari szabályozáshoz kapcsolódva hirdetne egyértelmű eljárást a telekhasználati engedély meghatározására, hanem lehetővé teszik a tervrajzi dokumentumokban lefektetett tervek megvalósítását is.
Javaslatok a városrendezés javítására
Bobylev S.Yu., az LLC Építészeti Műhely vezérigazgatója, S.Yu. Bobylev, az NP "Szentpétervári Építészek és Mérnökök Céhe" igazgatótanácsának tagja
Javaslatok a településrendezési szabályozás szerkezetére.
Célszerű a Szabályzatba belefoglalni a településrendezési előírások megállapítására vonatkozó általános rendelkezéseket. Például:
1. Jelen Területhasználati és Beépítési Szabályzat (a továbbiakban: Szabályzat) településrendezési előírásokat állapít meg a telekhasználat megengedett típusaira és a beruházási beruházásokra, valamint a telek maximális méreteire és az engedélyezett beépítési paraméterekre vonatkozóan. , tőkeépítési projektek rekonstrukciója, amelyek az összes területi övezet egészére és (vagy) a területi övezetek csoportjaira, valamint az egyes területi övezetekre vonatkoznak.
2. Az összes területi övezet egészére és (vagy) területi övezetcsoportokra vonatkozó településrendezési előírásokat a jelen Szabályzat II. részének 10. fejezete tartalmazza. A telekhasználat korlátozására és az egyes területi övezetekhez kapcsolódó beruházási beruházásokra vonatkozó településrendezési előírásokat jelen Szabályzat II. részének 11. fejezete tartalmazza.
3. A telek maximális méretére és a megengedett legnagyobb beépítési, rekonstrukciós beruházási paraméterekre vonatkozó településrendezési előírásokat a következő összetételben állapítják meg:
Minimális földterület;
Területhasználati együttható;
Épületek, építmények, építmények minimális visszaesése a telkek határaitól;
Épületrészek, építmények, építmények vörös vonalán túli maximális kiemelkedések;
Az épületek, építmények, építmények föld feletti részének maximális szintszáma a telkek területén. A föld feletti szintek száma tartalmazza a műszaki, tetőtéri és pinceszinteket, valamint a vonatkozó építési szabályzatban és szabályzatban föld felettiként előírt egyéb szinteket;
Az épületek, építmények, építmények maximális magassága a telkek területén;
A telkek területén a nem lakáscélú építési beruházások maximális összterülete. A teljes terület számítása magában foglalja az épületek minden emeletén található nem lakáscélú objektumok területét (beleértve a műszaki, a tetőteret, a pincét és a pincé(ke)t);
Kisemeletű egyéni lakópark kialakítású lakótömbök maximális száma (tömbös beépítésű házak esetén);
A telkek területén található beruházások maximális veszélyességi osztálya (az egészségügyi besorolás szerint);
A telkek zöldterületének minimális aránya;
Az egyes járművek tárolására szolgáló parkolóhelyek minimális száma a telkek területén;
Minimális férőhelyek száma a be- és kirakodási területeken a telkek területén;
A tehergépjárművek (technológiai iszap) tárolására szolgáló parkolóhelyek minimális száma a telkek területén;
Kerítések maximális magassága lakótelkeknél;
A maximális tervezési modul a bekerítési telkek építészeti tervezésében lakossági fejlesztésre.
Javaslatok a telekhasználat megengedett fajtáinak meghatározására.
Módszertan bemutatása szükséges a földrészletek fő-, feltételesen engedélyezett és mellékhasználati típusainak meghatározására. Például:
1. Valamennyi fő- és feltételesen engedélyezett használati móddal rendelkező objektumtípusnál az engedélyezett használati segédtípusokat alkalmazzák az olyan objektumokhoz technológiailag kapcsolódó objektumokra, amelyek fő és feltételesen engedélyezett felhasználási móddal rendelkeznek, vagy azok biztonságát biztosítják a szabályozási és műszaki előírásoknak megfelelően. dokumentumok, beleértve:
Nyilvános átjárók;
Az alapvető, feltételesen engedélyezett és egyéb segédhasználatok mérnöki támogatásához szükséges közmű létesítmények (villany-, hő-, gáz-, víz-, csatorna-, telefonszerelés stb.);
Parkolók és garázsok elsődleges, feltételesen engedélyezett és egyéb kisegítő célú lakók és látogatók kiszolgálására;
Jól felszerelt, többek között parkosított, játszóterek gyerekeknek, szabadidős és sporttevékenységi területek;
Közüzemi telephelyek, beleértve a szemétszállítási helyszíneket;
A fő, feltételesen engedélyezett, valamint egyéb kisegítő célú látogatók kiszolgálásához szükséges kereskedelmi, közétkeztetési és fogyasztói szolgáltatási létesítmények;
Az elsődleges, feltételesen engedélyezett és egyéb kisegítő célú látogatók kiszolgálásához szükséges átmeneti szállások;
Egyéb létesítmények, ideértve az alapvető és feltételesen engedélyezett használati típusú létesítmények biztonságát, beleértve a tűzbiztonságot is.
2. Kiegészítő típusú engedélyezett használati tárgyak elhelyezése a jelen cikk (1) bekezdésében felsorolt követelmények betartása, a műszaki előírások és a hatályos jogszabályok szerinti egyéb követelmények betartása esetén megengedett. A területhasználatra vonatkozó különleges feltételekkel rendelkező zónák területén a kiegészítő típusú engedélyezett használati tárgyak elhelyezése megengedett, feltéve, hogy megfelelnek a szövetségi jogszabályokkal összhangban az érintett övezetekre vonatkozó szabályok követelményeinek.
3. Az egy telek területén található épületek, építmények, építmények (helyiségek) teljes területe nem haladhatja meg az épületek, építmények teljes területének 30%-át. , telkek területén található építmények, beleértve a föld alatti részt is, egy területi övezetben.
4. A telek teljes területének részesedése, amelyet a kiegészítő jellegű engedélyezett használati tárgyak, valamint a kapcsolódó tereprendezés, parkolóhelyek és a hatályos jogszabályok szerint szükséges műszaki, műszaki támogatás és fejlesztés egyéb elemei foglalnak el, nem haladhatja meg az azonos területi övezetben található telkek összterületének 25%-át, ha a többlet jelen Szabályzat követelményeivel nem igazolható. Minden típusú testkultúra és sportlétesítmény, beleértve a sportklubokat is, ez a mutató nem haladhatja meg a telek teljes területének 10% -át.
Javaslatok a telekhasználati engedély típusaira vonatkozó követelmények megállapítására
A PPL-nek részletesebb követelményeket kell meghatároznia a telekhasználati engedély típusaira vonatkozóan. Például:
1. Egy telken belül, ideértve egy épületen belül is, a hatályos szabványok betartása mellett két vagy több engedélyezett (fő-, feltétel- és segédhasználat) elhelyezése megengedett. Ugyanakkor a lakossági fejlesztési telkeken belül a látogatók fogadására kialakított köz- és üzleti létesítmények elhelyezése csak abban az esetben megengedett, ha külön bejárattal, bejárattal és parkolóval rendelkeznek.
2. A telek területén a feltételesen engedélyezett felhasználási módok elhelyezése az engedélyezett építési és rekonstrukciós beruházások mennyisége szempontjából korlátozható. A korlátozás a feltételesen engedélyezett felhasználási módra vonatkozó engedély részeként kerül megállapításra, figyelembe véve a meghatározott felhasználási mód szociális rendszerekkel (csak lakóépületeknél), közlekedési szolgáltatással és mérnöki támogatással való ellátásának lehetőségét; feltételek biztosítása a szomszédos ingatlanok tulajdonosai, más magánszemélyek és jogi személyek jogainak és érdekeinek tiszteletben tartásához; a környezetre gyakorolt negatív hatás korlátozása olyan mennyiségben, amely nem haladja meg a jelen Szabályzat által az érintett területi övezetre vonatkozóan megállapított műszaki előírások és településrendezési előírások által meghatározott határértékeket.
A feltételesen engedélyezett használati tárgyak, valamint a kapcsolódó tereprendezés, parkolóhelyek és a hatályos jogszabályok szerint szükséges műszaki, műszaki támogatás és fejlesztés egyéb elemei által elfoglalt földterület teljes részesedése nem haladhatja meg a a megfelelő földterület teljes területének 50% -a a megfelelő területi övezetben.
3. A többlakásos lakóépületekhez beépített és beépíthető mellékhelyiségekben a fő és feltételesen engedélyezett felhasználási módok nem lakás céljára szolgáló objektumok elhelyezése a 11. fejezetben meghatározott engedélyezett felhasználási módok szerint történik. A jelen Szabályzat II. része, a műszaki előírások követelményeinek és a hatályos jogszabályoknak megfelelő egyéb követelmények betartásával. Ugyanakkor a többlakásos lakóépületekhez tartozó, nem lakás céljára szolgáló beépített és beépített helyiségek összterülete nem haladhatja meg a megfelelő épület összterületének 30%-át. lakóépületek, a föld alatti rész kivételével. Az egyéni munkavégzésre tervezett lakásokban vagy egyéni házakban lévő helyiségek a jelenlegi szabványok betartása mellett megengedettek.
4. A fő és feltételesen engedélyezett használati módok elhelyezése, amelyekre egészségügyi védőövezetet létesít, megengedett, feltéve, hogy az egészségügyi védőövezetek határai nem terjednek túl a megfelelő területi övezet határain, valamint lakóterületre. , köz- és üzleti övezetek és rekreációs övezetek - azon telek határain túl, amelynek területén a meghatározott objektumok találhatók.
Javaslatok a városrendezési döntések folytonosságának biztosítására.
A területrendezési és városrendezési dokumentumok folytonosságát célszerű úgy kialakítani, hogy minden egyes területi övezethez vagy azon belüli alövezethez egyedi kijelölést (típus, típus, szám, index stb.) rendelünk.
Például a jóváhagyott területrendezési dokumentumnak (főtervnek) megfelelően a tervezési szerkezeti elem területe a funkcionális övezetek szerint a többszintes lakóépületek - Zh5 - lakóövezetéhez van rendelve.
A városrendezési térképen a területi övezet a „T ZH5” megjelölésnek felel meg, ahol T a „területi övezet” (a területrendezési dokumentumot azonosítja - PZZ);
Ж5 – funkcionális övezet kijelölése a jóváhagyott területrendezési dokumentum szerint.
Az alzónák egy területi zónán belül azonosíthatók. Például:
T Zh5-1 – lakóépületek alzóna;
T ZH5-2 – óvodai és általános oktatási intézmények elhelyezésére szolgáló alzóna;
T ZH5-3 – szociális és közmű elhelyezési alövezet;
T Zh5-4 – alzóna az egyes járművek tárolására szolgáló létesítmények elhelyezésére;
T Ж5-5 – közhasználatú zöldfelületi alzóna.
A területi övezetek és alövezetek azonosításához a kataszteri nyilvántartó hatósághoz az állami ingatlankataszterbe való felvétel céljából adatszolgáltatás céljából sorszámot célszerű megadni. Például: T Ж5-1_1, Т Ж5-1_2 stb.
Véleményezés a Módszertani Útmutató a területhasználati és fejlesztési szabályok kialakításához tervezetéről
Boroznov A.A., az RHD Alapítvány főigazgatójának tanácsadója
Régóta „beteg” vagyok a Városrendezési Kódex témájával, ezen belül természetesen a PZZ témájával. A Módszertani Útmutató tartalmával kapcsolatos kérdéseket az ArchiRu portálon megjelent, a témában nehezen megszerzett cikkeim tartalmazzák, melyekre felhívom figyelmüket (linkek a www.site weboldalon).
Konkrétan a Módszertani Útmutató tervezetével kapcsolatban (cikkjeim tartalmát figyelembe véve) mindenekelőtt kétségeimnek szeretném hangot adni egy ilyen módszertani útmutató kiadásának időszerűségével kapcsolatban egészen a településrendezési szerepig, helyig, a Területhasználat lényegéig. és a Fejlesztési Szabályzat (LRU) és azok céljai, amelyek nem teljesen tisztázottak, sajnos teljes mértékben tisztázva vannak a hatályos városkódex szövegében. Az első lépés a probléma megoldása és lezárása a városi törvénykönyv megfelelő módosításainak bevezetésével. A javasolt Módszertani Irányelvek, ha most elfogadják és végrehajtják, azt az illúziót keltik, hogy nincsenek problémák, és hosszú időre megszilárdíthatják a status quót.
A PZZ a várostervezés egyik fajtája. Az Orosz Föderáció városi kódexének rendelkezései szerint regionális és helyi várostervezési szabványok megléte szükséges, amelyeknek meg kell jelölniük mindent, ami a helyi PZZ tervezéséhez és fejlesztéséhez szükséges. Minden, ami minden régióban közös, ami a PZZ fejlesztéséhez szükséges, de a Gradcode-ban nem tisztázott, helyesebben kerülne közvetlenül a szövegébe.
A PPL értelme és célja szigorú, de világos és indokolt szabályozás megállapítása és következetes tisztázása, utólagos hosszú távú (ha nem örök) cselekvéssel. A szabályzatok érvényességét azok következetes pontosításával kell biztosítani, de nem folyamatos változtatással!!! A következetes tisztázás az, ami hiányzik a PZZ-ről a Gradcode-ból, és ennek hiánya miatt ez a dokumentum szabotált. A PPZ értelmességének eléréséhez szükséges a PPZ projektek tervezési projektjeinek kidolgozásának alapelveinek többsége alkalmazása, a területi övezetek kialakítása és ezek városrendezési előírásai. A területi övezetek határainak és az azokat metsző telkek határainak összhangba hozásának kérdéseit is meg kell oldani a területi övezetek kialakításakor, és ha problémák merülnek fel, az ilyen területeken az övezetek határainak jóváhagyása egyszerűen elhalasztható. Aztán a PZZ alapján (!!) végrehajtott tervezési projektekben már nem lesznek „zónák”, hanem lesznek tőkeépítési projektek és konkrét telkek ezekhez (aminek ott kell lennie). (Bővebben a fenti cikkeimben).
Most közelebb kerülök a bemutatott Módszertani útmutató-tervezet lényegéhez. Az omszki kollégák az előző, 2004-ig hatályos várostörvénykönyv idejétől fejlesztik. A 2004-es Gradcode új rendelkezéseit figyelmen kívül hagyva, részben kihasználva néhány, nem teljesen megfogalmazott követelményét, az omszki lakosok (A.N. Beregovskikh, ITP "Grad") módszertanukban megtartanak egy hatalmas hibát, amely tagadja a PZZ értékét és jelentőségét, a PZZ formálissá alakítása, senki számára nem a szükséges dokumentum.
Így a Módszertani Útmutató tervezete biztosítja a PZZ folyamatos változtatásainak bevezetését, vagyis azok megszűnnek „valódi” Szabályok, Szabályzatok lenni, amelyeknek a 2004-es Gradcode-ig történő bevezetése mint olyan talán a legfontosabb és legértékesebb. a Gradcode innovációja.
Ismételten hangsúlyozzák azt is, hogy a PZZ tervezési projekteket követ, és tervezési projektek után jön létre, ami közvetlenül ellentmond a Városi Szabályzat (45. cikk 5., 10. részei) rendelkezéseinek és annak minden logikájának.
A Módszertani Útmutatóban nyomon követett településrendezési sorrend, amikor az általános tervet tervtervezet követi, majd csak utána a PZZ, azt is jelenti, hogy az általános tervek tartalmilag alapvetően megegyeznek azzal, ami a városrendezési terv elfogadása előtt volt. Kód.
És ez egy újabb szög a PZZ és a Gradcode egészének „koporsófedelében”.
A fentiek szemléltetésére adok néhány idézetet a Módszertani útmutató tervezetéből.
oldal 10-11: „A Szabályzat állandó érvényességét az előírt módon történő kiegészítések, változtatások bevezetésével biztosítjuk. A Szabályzat módosításának alapja többek között a területrendezési dokumentumok módosítása és a területrendezési dokumentáció jóváhagyása. Ha van jóváhagyott dokumentáció a terület tervezésére vonatkozóan, akkor a Szabályzat tervezetének kidolgozását ennek figyelembevételével kell elvégezni. A Szabályzat tervezetének kidolgozásánál figyelembe kell venni az engedélyezési dokumentációban foglaltakat: telkek településrendezési tervei.”
oldal 19-20: „9.3. Ha a kérdéses terület a területrendezési dokumentumoknak megfelelően városrendezési átalakítás alá esik, a funkcionális övezetek részletezése csak a területrendezési dokumentáció határozatai alapján biztosítható. Az ilyen területek területi övezetekre, engedélyezett felhasználási típusokra vannak felosztva, amelyek határparamétereit és jellemzőit tervezési és földmérési projektek pontosabban határozzák meg. 9.4. A területrendezési dokumentumoknak megfelelő településrendezési átalakítás alá eső terület vonatkozásában, de az ilyen terület tervezésére vonatkozó dokumentáció hiányában a területi övezetek határait a területileg megállapított funkcionális övezetek határainak és elnevezéseinek megkettőzésével kell megállapítani. tervezési dokumentumok. Figyelembe véve a hatályos jogszabályok azon normáját, miszerint a településrendezési előírások a területi övezeten belüli összes telekre és beruházásra egyformán vonatkoznak, ez a területi övezeti besorolási mód [amikor az engedélyezett felhasználások széles skáláját állapítják meg] nem tudja garantálni az önkormányzatot. a területek harmonikus fejlesztése és a környezet minőségének következetes javítása, hiszen a földterület tulajdonjogának megszerzésekor a meglévő telkek összevonásával vagy szétválasztásával önállóan kialakított földrészletnél a jogosultnak joga van önállóan megválasztani a hasznosítás módját. a telket az önkormányzat érdekeinek figyelembe vétele nélkül. E területek tervezési dokumentációjának jóváhagyásakor javasolt a területhasználati és -fejlesztési szabályok haladéktalan megváltoztatása a területi övezetek részletezése, az engedélyezett felhasználási módok pontosabb jegyzékének megállapítása, valamint a tőkefejlesztés maximális paraméterei. építési projektek.”
oldal 21: „10. A városrendezési átalakítás területi övezeteinek kialakításának jellemzői az Állami Vagyonügyi Bizottságban nyilvántartott telkekkel rendelkező területeken. Ha a területrendezési dokumentumok egy telek határain belül két vagy több funkcionális övezetet létesítenek, a településrendezési térképen ez a telek a településrendezési átalakítási övezetbe kerül, amely a tervezési dokumentáció kidolgozását és jóváhagyását követően. ennek az övezetnek a területe földterületekre és megfelelő területi zónákra van felosztva, amelyek típusát a területrendezési projektek által meghatározott funkcionális cél határozza meg. A településrendezési övezet településrendezési előírásai a telek tényleges felhasználási módjaihoz és a beruházási beruházásokhoz szigorúan összhangban lévő megengedett felhasználási módok megállapításával határozhatók meg. Az ilyen objektumok fejlesztéséhez szükséges maximális paramétereknek meg kell felelniük a meglévő objektumok tényleges paramétereinek (szintek száma, fejlesztés százaléka). Folyamatban lévő tevékenységek vagy objektumok fejlesztése csak akkor engedélyezhető, ha a városátalakítási övezetet a tervezési és felmérési projekteknek megfelelően telkekre osztják, és a városrendezési térképen megfelelő változtatásokat hajtanak végre a városi átalakítási övezet területi övezetekre bontásával, melynek típusai megfelelnek a területrendezési dokumentumban megállapított területek tervezett fejlesztésének.”
oldal 25: „A telkek átalakítása után a területi övezetek határait a Szabályzat módosításával módosítani kell a területrendezésről szóló jóváhagyott dokumentáció és az állami ingatlankataszterből az újonnan kialakított földterület határaira vonatkozó adatok alapján. cselekmények.”
Vélemény a PPP fejlesztési módszertani útmutató tervezetéről
Daribabina E.V., a Hanti-Mansi Autonóm Okrug-Yugra Lakásellenőrzési és Építésfelügyeleti Szolgálat Honvédelmi Minisztériumának Városfejlesztési Tevékenységek Ellenőrzési Osztályának vezetője
A Földhasználati és Fejlesztési Szabályzat kialakításának módszertani útmutatója rendkívül fontos és szükséges dokumentum, bár kissé megkésve. Jelenleg az egyik fő feladat, amelyet a szövetségi kormány az alapító szervezetek és önkormányzatok számára tűzött ki az üzleti és befektetési tevékenység fejlesztése, amelynek fényében aktív küzdelem folyik az adminisztratív akadályok és mi, az azokat létrehozó tisztviselők ellen. Volt néhány győzelem. A főépítészi intézetet „sikeresen” megszüntették, az építészeti-tervezési feladat státuszát vesztette, a tervdokumentáció bármiféle jóváhagyását törvény tiltja, a vizsga eltörlése pedig – úgy tűnik – nincs messze. Ilyen körülmények között a Szabályzat gyakorlatilag az egyetlen munkaeszköz, amellyel az önkormányzatok befolyásolhatják területük fejlődését, kedvező életkörülményeket és tevékenységet biztosítva mind az átlagpolgárok, mind a munkaerő „befektető-vállalkozók” számára.
Nem titok, hogy jogszabályaink korántsem tökéletesek. Ha a Településrendezési Kódex egy összetett műszaki eszközhöz hasonlítható, akkor az Útmutatónak részletes használati útmutatóvá kell válnia. Úgy tűnik, hogy a fő hangsúlyt nem a településrendezési szabályzat előírásainak „újraközvetítésére” kell helyezni, hanem azok megértésére, és ennek megfelelően az alkalmazásukra vonatkozó gyakorlati ajánlások kiadására, ami véleményem szerint nyilvánvalóan nem elég a javasolt megfogalmazásban (
Természetesen figyelmet érdemel a területi zónák kialakításának javasolt megközelítése és a meglévő ellentmondások feloldásának kísérlete egy úgynevezett városátalakítási zóna kialakításával. Nyilvánvaló, hogy egy ilyen átalakítás hosszú és nehéz folyamat, és gyakran egyszerűen lehetetlen végrehajtani. Ezért jó lenne bemutatni a helyi hatóságok intézkedéseinek néhány részletes változatát a telkekkel és középületekkel kapcsolatban, amelyek valójában olyan területi övezet határain belül helyezkednek el, ahol az engedélyezett felhasználási módok eltérőek a tulajdonos tulajdoni okmányaiban meghatározottaktól. . Talán a Szabályzatnak kellene néhány speciális feltételt előírnia az ilyen esetekre vonatkozó városrendezési előírások végrehajtásához. Részt kellett vennünk már olyan perekben, amikor a helyi önkormányzatok megtagadták egy objektum építési (rekonstrukciós) engedélyének kiadását egy ilyen telek tulajdonosától a tervdokumentáció nem megfelelősége miatt. a telek városrendezési terve. Ebben az ügyben a bíróság a tulajdonos mellé áll, döntését azzal indokolva, hogy a területrendezési terv elkészítésekor figyelembe kellett venni a meglévő területhasználatot.
Figyelmet érdemelnek az olyan telekhasználati kérdések is, amelyekre nem vonatkoznak városrendezési előírások, vagy amelyekre nem állapítanak meg településrendezési előírásokat. Nyilvánvaló, hogy a kódexnek megfelelően az ilyen webhelyek használatára vonatkozó eljárást „az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok felhatalmazott végrehajtó testületei vagy a szövetségi törvényekkel összhangban felhatalmazott helyi önkormányzati szervek határozzák meg”, de mi tanácsot adhat az önkormányzatoknak az Útmutatóban (szándékosan kihagyom a PZZ mintát, mert az Irányelveket hagyja jóvá az Orosz Föderáció Regionális Fejlesztési Minisztériuma rendelete).
Ismétlem, hogy a Szabályzat gyakorlatilag az egyetlen munkaeszköz az építészet területén felhatalmazott önkormányzatok számára. A PZZ alapján készül a GPZU, amely a Kódex logikája szerint a projektdokumentáció kidolgozásának alapját kell, hogy képezze. Sajnos, valójában a GPZU-t általában utólag készítik el, mert e nélkül a fejlesztő egyszerűen nem kap építési engedélyt. A GPZU-ban szereplő alapvető információk kifejezetten a Szabályzatból származnak. Ezek az engedélyezett felhasználás típusai és az engedélyezett beépítés maximális paraméterei. Véleményem szerint rendkívül elégtelen, hogy csak az ingatlan szintszámára és a telek beépítettségére vonatkozó követelményeket állapítsunk meg. Annak az építésznek (még ha hivatalnok is), akit érdekel, hogy városa hogyan fejlődik, joga van ahhoz, hogy befolyásolja a helyzetet. Célszerű a lehetséges korlátozó paraméterek és azok meghatározására vonatkozó elvek részletesebb felsorolása.
Régóta megállapítottam, hogy a településrendezési szabályzatban hiányosságok vannak a területrendezési dokumentáció helyzetét illetően. Elkészítésének, tartalmi és jóváhagyási eljárásának követelményei meghatározottak, a DPT-ben hozott határozatok elmulasztásának nincs jogkövetkezménye. Nyilvánvaló, hogy a jóváhagyott DPT alapján telkeket alakítunk ki, majd árverésre bocsátunk. De! A fejlesztőnek joga van önállóan megválasztani a területi övezetre engedélyezett felhasználási módok bármelyikét! Ha a tervezési tervben egy adott telken egy tervezési tömb, például egy lakóépület megépítését írtuk elő, és a fő típusok köre sok más dolgot tartalmaz, akkor hogyan követelhetjük meg a döntések végrehajtását készült? Számomra úgy tűnik, hogy a jogszabálynak szorosan „össze kell kapcsolnia” a különböző típusú várostervezési dokumentációkat. Miért nem jelezzük, hogy ha van jóváhagyott területrendezési projekt, akkor a telek engedélyezett használatának típusát az ilyen projektnek megfelelően kell hozzárendelni (és nem kiválasztani)? A vonatkozó információkat a GPZU-nak tartalmaznia kell (a DPT-t jóváhagyó dokumentum részletei, az objektum rendeltetése, paraméterei stb.). Természetesen ebben az esetben a GPZU formáját is véglegesíteni kell.
Valójában sokkal több kérdés merül fel a gyakorlatban, amikor az önkormányzatok hatáskört gyakorolnak a várostervezési tevékenység területén, ezek közül csak néhányat idéztem.
Ugrán a települések több mint 75%-ában jóváhagyták a területhasználati és -fejlesztési szabályokat. Az úgynevezett „próbaüzem” elmúlt időszaka gyengeségeket tárt fel. Számos település tervezi a fejlesztési és területhasználati szabályozás módosítását. Nagyon szerettem volna, ha a vezetőség „igazi barát és segítő” lenne számukra.
Javaslatok a PPZ javítására
Nikolaev S.N., az Építési Bizottság alelnöke,
A bizottság Települési Építésfelügyeleti Osztályának vezetője
a várostervezésről
A szöveges részről.
A PZZ-vel való együttműködés során szerzett tapasztalataim alapján szükségesnek tartom a Településrendezési Szabályzat és más törvények utánnyomásainak lehetőség szerinti eltávolítását a szövegből, mivel minden törvénymódosítás a Szabályzat módosításának teljes körű eljárását vonja maga után. A lakosok többször tettek fel kérdéseket, hogy miért gyűjtik, mire szavaztak (lényegében, hogy be kell-e tartani a törvényt vagy sem), és arról is, hogy mi lenne, ha a változtatások ellen szavaznának. A lakosok minden magyarázkodás ellenére úgy vélik, nem szabad elfogadni a vizsgált dokumentumot, ha az emberek ellene szavaznak. Most az ügyészségtől van egy elképzelésünk arról, hogy a PPL-t pontosan ebben az összefüggésben azonnal ki kell javítani, és magának az ügyészségnek is el kell magyaráznia, hogy az ilyen változtatások végrehajtása hosszadalmas eljárás.
A településrendezési előírásokról.
A településrendezési szabályzat (továbbiakban GR) a Szabályzatban előírt előírások, további pontosításra a tervezési tervben nincs lehetőség. Ez egy nagy hiányosság a jogszabályban. A GPZU az építési engedély megszerzésének fő dokumentuma, amelyhez a városrendezési előírások felsorolása szükséges. A telek beépítettségi szintjén maximális részletezés szükséges (a telekig). Vegyünk például egy lakónegyedet egy kilencemeletes épülettel. Egy iskola, óvoda, üzlet és egyéb szociális és kulturális létesítmények nem lehetnek kilencemeletesek, pedig ezek mind engedélyezett felhasználási területek. A telek szerzői jogának tulajdonosa jogosult az engedélyezett felhasználási módok közül bármelyiket megválasztani, például iskola helyett üzletet építeni stb. Szándékosan az abszurditásig viszem a helyzetet. Jogi szempontból ez megtörténhet. Annak érdekében, hogy a PPZ-t ne a telek szintjéig részletezzék, szükséges a tervezési projekteket és a földmérési projekteket (a továbbiakban: PP) a PPZ folytatásává tenni, meghatározva a GR pontosításának lehetőségét a konkrét telkek. A PZZ-t és a városi övezeti térképet nem a település teljes területére, hanem annak azon részére kell kidolgozni, ahol a településfejlesztési változtatásokat tervezik, a területrendezési dokumentáció kidolgozásának első lépéseként.
A városrendezési térképről
A városi övezeti térképet számos elv alapján kell kidolgozni:
1) A városrendezési térképnek tisztáznia és részleteznie kell az általános terv funkcionális övezeti térképét;
2) Tervezési projektekkel pontosítani (részletezni) kell a városrendezési térképet;
3) A területi övezetek határainak egybe kell esnie a mikrokörzetek és tömbök piros vonalaival;
4) A területi övezetre vonatkozó városrendezési előírásokat az érintett területi övezet részét képező érintett területek PP-jének kell pontosítania;
5) Meg kell szüntetni a területi övezet határának közvetlen függőségét a telek határától. A területi övezet határán de facto 20 cm-rel (a pillér vastagságával) túlnyúló telek esetében nem kell módosítani a PZZ-t.
A várostervezési döntések és a tomszki területi övezetek határainak megállapításának elvei közötti kapcsolatról
V.I. Korenyev, Tomszk főépítésze, építészjelölt, a TGASU egyetemi docense
 Korenyev V.I. |
2007-ben Tomszkban meglehetősen sok jogsértés halmozódott fel a földszolgáltatás területén. Az egyik a piros vonalak jogi státuszának megsértésére vonatkozott a telkek építési célú kiosztása során. Ennek eredményeként számos objektum, köztük lakóházak épültek, amelyek tulajdonképpen tönkretették a város közlekedési infrastruktúrájának fejlesztésének lehetőségét, lényegében elzárva az akkor hatályos általános tervvel kialakított közlekedési folyosókat.
Miért történt ez?
Kiderült, hogy a piros vonalak összevont tervében sok piros vonalhoz vagy nem voltak jóváhagyó dokumentumok, vagy rosszul rajzolták meg, vagy teljesen hiányoztak, néha pedig egyszerűen figyelmen kívül hagyták. Sajnos az akkori osztályon rendelkezésre álló RAP-ok és területrendezési projektek nem tudták radikálisan segíteni a piros vonalak legitimációját. Az okok különbözőek. Például voltak olyan RAP-ok, amelyeket jóváhagytak, de nem tartalmaztak piros vonalakat megállapító rajzokat, vagy fordítva, volt rajz, de nem voltak dokumentumok, amelyek megerősítenék ennek a részletes tervezési projektnek a jóváhagyását. A hatályos városrendezési törvénykönyvnek megfelelően végrehajtott tervezési projektek viszont szórványosak voltak, és általában kis területeket érintettek.
Ebben a folyamatban azonnali beavatkozásra volt szükség. Meg kellett találni azt a mechanizmust, amellyel meg lehet védeni a város meglévő és tervezett közlekedési kereteit az új építkezésektől.
Ebben az irányban a legfontosabb lépés a Főterv és a Területrendezési Terv 2007. év végi jóváhagyása volt. Fontos azonban itt megjegyezni, hogy az általános tervvel együtt megvalósult városrendezés csak részben oldotta meg a város közlekedési kereteinek védelmét. A helyzet az, hogy a területi övezetek határai, bár megfeleltek a város közlekedési infrastruktúrájának fejlesztési tervének, meglehetősen önkényesek voltak a piros vonalakra vonatkozó adatok és a telkek határaira vonatkozó információk hiányában. Különösen pontatlan volt a városrendezés azokon a helyeken, ahol az általános terv új főutcák és közlekedési csomópontok kialakítását irányozta elő.
A nehéz helyzetek megoldására úgy döntöttünk, hogy az úthálózatra tervezett piros vonalakat a lehető leggyorsabban rögzítjük és jóváhagyjuk, ami véleményünk szerint a leghatékonyabb jogi megoldás, amely lehetővé teszi a közlekedési folyosók határainak legpontosabb meghatározását.
Mint ismeretes, a kódexnek megfelelően piros vonalakat csak a területrendezési projektek részeként lehet megállapítani és jóváhagyni. A várost ilyen projektekkel egy időben nem lehetett lefedni, ezért kezdeményeztük az utca- és úthálózat egészére vonatkozó tervezési projekt kidolgozását.
Itt fontos megjegyezni, hogy a tervezési projekt elkészítésekor megjelent az osztályon egy földrajzi információs rendszer, amely lehetővé teszi az összes fent említett anyag adatainak egyidejű megtekintését és felhasználását egymásra épülő információs rétegek formájában. egymáson. Ez nagyon fontos feltétele lett a fennálló helyzet elemzésének, a tervezési döntések meghozatalának, majd a kapott adatok számítógépes grafikai feldolgozásának.
Ugyanakkor a főterv közlekedési sémáját a város fejlődésének tényleges körülményeivel, domborzati viszonyaival, telekalakításaival összehasonlítva számos olyan problémás terület tárult fel, amelyek megvalósítása hosszú távon is lehetetlen volt.
Ezért már a tervezési terv elkészítésének kezdeti szakaszában egyértelművé vált, hogy elfogadható alternatív megoldásokat kell találni az új főutcák elrendezésének optimalizálására, figyelembe véve a domborzati és területi terheléseket. Természetesen fontos volt, hogy ezek a tervezési döntések ne rombolják le a város közlekedési keretének az általános tervben javasolt stratégiai szerkezetét. A munka eredményeként az Általános Terv módosítására javaslatok születtek.
A munka befejezése után újabb problémába ütköztünk. A Településrendezési Kódexnek megfelelően a tervezési terv elkészítését az általános terv alapján kell elvégezni, és nem szabad ellentmondani a településrendezési előírások, azaz a PZZ követelményeinek (45. cikk 5. pont, 10. pont, záradék). 12.1.). Figyelembe véve a kódex ezen előírását, illetve esetünkben a tervezési projektet, valójában új közlekedési keretet javasoltak, felmerült az igény az általános terv és a területrendezési terv módosításával kapcsolatos új munkák elvégzésére. Felmerült ugyanakkor a kérdés, hogy milyen elv alapján kell módosítani a PZZ városrendezési övezeti térképét, új területi övezethatárokat megállapítani elsősorban ott, ahol új utcai elrendezéseket terveztek. Mint ismeretes, az Art. 34 2. pont. A területi övezetek határai különböző határok mentén állapíthatók meg.
Ugyanakkor az Art. 30 4. pont. A területi övezetek határának meg kell felelnie annak a követelménynek, hogy a telek csak egy területi övezethez tartozik. Ha a PZZ elfogadásának szakaszában ezt a követelményt ténylegesen nem lehetett teljesíteni, akkor ma, amikor a földkataszteri kamara adatok nyilvánossá váltak, helytelen és nem célszerű figyelmen kívül hagyni ezt a követelményt.
Ezzel kapcsolatban a következő utat választottuk. Ha nincs telekterhelés, a zónahatárok a piros vonal mentén kerülnek beállításra. Ahol az út mentén jogosított telek található, a határt a telek koordinátáinak figyelembevételével kell meghúzni.
Így egyrészt meglehetősen nagy léptékben és pontosan tudtuk megközelíteni a területi övezetek kataszterezési eljárását. Másrészt ezekből az anyagokból olyan telkeket vagy azok részeit azonosítják, amelyek önkormányzati igényekre vonhatók ki Tomszk utcáinak építése vagy rekonstrukciója során.
Ezen túlmenően a területi övezetek határain teljes egészében kívül eső, beépítésre nem használható telkekre vonatkozó jogszabályi korlátozások merülnek fel, mivel az előírások nem vonatkoznak rájuk, és városrendezési terv sem adható ki rájuk, ami azt eredményezi, A közlekedési folyosókon belüli építkezések ellenőrzése és megakadályozása nemcsak piros vonalakkal, hanem városi övezetekkel is lehetséges.
Ennek a munkának van egy másik jelentős eredménye is. A beépített területeken, ahol például többszintes lakóépületek alakultak ki, már nincs szükség tervezési projektekre, azonnal megkezdheti a földmérési projektek elkészítését a többlakásos lakóterületek telekhatárának meghatározásával. épületek.
Végezetül szeretném még egyszer hangsúlyozni, hogy egy ilyen projekt egy fontos eszköz – a városról szóló téradat-infrastruktúránk – elérhetőségének köszönhető.
A megbeszélés következtetései
A fő következtetés az, hogy a településrendezési, illetve a föld- és tulajdonviszonyok jogi szabályozása terén egyetlen kérdés sem oldható meg helyben. Ez egy szándékosan kudarcra ítélt törekvés.
Szakértőkhöz fordultunk azzal a kéréssel, hogy fejtsék ki véleményüket a hatályos jogszabályok keretein belül a területi övezetek határainak megállapításának elveiről, konkrét kérdésekre nagyon kevés választ kaptunk. Az eredmények azonban felülmúlták a várakozásokat a hasznos gondolatok mennyiségét és minőségét tekintve, amelyek felhasználásának elmulasztása a városrendezési és földjogi reformról szóló törvényjavaslatok véglegesítésekor legalábbis a hazai szakmaiság és intelligencia rossz gazdálkodásának tudható be.
Valamennyi szakértő a területrendezési normák, a területrendezés és a városrendezés közötti összefüggések tisztázatlanságát jelölte meg a fő problémaként. Valamennyi szakértő egyöntetűen hangsúlyozta a városrendezési döntések folytonosságának szükségességét a területrendezés, a területrendezés és a városrendezés szintjén. Vannak nézeteltérések az elveket és a függőséget illetően, de ez ismét rávilágít a jelenlegi jogszabályok tökéletlenségére és a reform objektív szükségességére.
Talán mégis szükségünk van egy olyan aktualizált törvényre, amely meghatározza az egyes dokumentumok helyét és célját a terület- és ingatlanfejlesztés irányítását, a városrendezést és a föld-tulajdon viszonyok szabályozását szolgáló tevékenységek jogi szabályozási rendszerében?
Talán ez lehetséges forradalmak, vagyon újraelosztás nélkül?
Lehet, hogy képesek vagyunk saját nemzeti törvényeinket termeszteni, ahogy a kertész nevel fát, ahogy a nemzetek a kultúrájukat?
Ez egy hosszú cél, de az állam területének megszervezése nem lehet gyors, és – ahogy a híres várostervezők mondják – hosszú akaratot igényel. Bármilyen békés változás az országban, a környezet átalakítása sok éves kemény munkát igényel.
A témával kapcsolatos munka folytatódik, a folyóirat szerkesztői várják az átfogó jogszabály-átalakítási javaslatokat a településrendezési és a telek-tulajdonviszonyok szabályozási területein, amelyeket figyelembe kell venni a Regionális Minisztérium törvényjavaslatainak módosításai, kiegészítései előkészítésekor. és az Orosz Föderáció Gazdaságfejlesztése a GIS Szövetség és a Várostervezők Országos Céhe nevében.
Lásd még:
Szerzők névjegyzéke:
- Bocharov M.V.
- Bobylev S.Yu.
- Boroznov A.A.
- Bobylev S.Yu.
- Mityagin S.D.
- Daribabina E.V.
- Korenyev V.I.
-
A területi övezetek felosztása a következők figyelembevételével történik:
- egy területi övezeten belül a földterületek meglévő és tervezett használatának különféle típusainak kombinálásának lehetősége;
- funkcionális övezetek és tervezett fejlesztésük paraméterei, a hatályos főtervben meghatározottak;
- a terület jelenlegi elrendezése és meglévő területhasználat;
- a szomszédos telkeken elhelyezkedő beruházások károsodásának megakadályozása.
A területi övezetek típusai és összetétele
A földterületek elhelyezkedése, a funkcionális övezet határain belüli telek nem határozza meg azok jogi szabályozását, míg a területi övezetek határain belül a településrendezési előírások határozzák meg a telkek jogi rendjét, valamint mindazt, ami felett, ill. a telkek felszíne alatt, és a fejlesztésük és a beruházási projektek későbbi működtetése során használják.
Megjegyzések
Irodalom
- Városi szabályozás. A városrendezési tevékenység szabályozásának alapjai az ingatlanpiac fejlődésének körülményei között. Szerk. E.K. Trutneva, Városgazdasági Intézet, 2011, 296 pp. ISBN 978-5-8130-0127-7.
Wikimédia Alapítvány. 2010.
Nézze meg, mi a „területi zóna” más szótárakban:
TERÜLETI ÖVEZETEK- övezetek, amelyekre a területhasználati és -fejlesztési szabályok határokat határoznak meg és településrendezési előírásokat állapítanak meg... Jogi enciklopédia
Területi zónák- 7) területi övezetek, zónák, amelyekre a területhasználati és -fejlesztési szabályok határokat határoznak meg, és városrendezési szabályokat állapítanak meg;... Forrás: Az Orosz Föderáció Várostervezési Kódexe, 2004. december 29. N 190 Szövetségi törvény (a következő módosításokkal). ... Hivatalos terminológia
Területi zónák- 1) (az Orosz Föderáció Földkódexének alkalmazásában) a település területének közigazgatási határain belüli részei, amelyekre a felosztás a területi övezetek szerint történik; a települések földjei közé tartozhatnak... ... Oroszország környezetvédelmi joga: jogi kifejezések szótára
Szentpétervár területi zónái Szentpétervár városi környezetének olyan objektumai, amelyek nem átjárók vagy ténylegesen létező szigetek, hanem címmel rendelkeznek. # A B C D E E E F G H I K L M ... Wikipédia
TERÜLETI ÖVEZETEK- TERÜLETI ÖVEZETEK… Jogi enciklopédia
A Kínai Népköztársaság területi vitái a szomszédos államokkal Kínának területi követelései voltak minden szomszédjával, a Szovjetunióval, Japánnal, Pakisztánnal, Vietnammal és Indiával stb. ... Wikipédia
Az oroszországi vegetációs övezetek természetes zónák Oroszország területén, homogén éghajlati viszonyokkal. Az anyagcsere- és energiafolyamatok eltérései ellenére a klímatípusok kialakulása, a domborzat, a talaj- és felszíni vizek, ... ... Wikipédia
- (területi vizek) Egy ország partjait mosó tenger egy része, amely a nemzetközi jog szerint az adott ország joghatósága alá tartozik. Történelmileg a felségvizeket a parttól három mérföld széles vizeknek tekintették, ami gyakorlatilag... ... Üzleti kifejezések szótára
angol zónák, város; német Zonen, stadtische. A város feltételesen lehatárolt, történelmet jellemző területi egységei. fejlesztése és a város belső szervezete. 3. a városok eltérnek a megszállt terület használati intenzitásában, összetételében... ... Szociológiai Enciklopédia
A terület várostervezési övezetének meghatározása során a szakemberek a következő területi övezeteket különböztethetik meg:
- állami és üzleti;
- Termelés;
- mérnöki és közlekedési infrastruktúra zónái;
- szabadidős célokra;
- a fokozottan védett területek övezetei;
- speciális cél;
- katonai létesítmények elhelyezése;
- A településeken más típusú területi övezetek is kijelölhetők, a terület sajátosságai alapján.
Fent a területi övezetek általános besorolása látható. Viszont mindegyiken belül alfajok megkülönböztethetők. Így a lakóövezetek fejlesztési övezeteket foglalhatnak magukban:
- alacsony épületek;
- közepes emelkedés;
- sokemeletes.
A lakott területeken nemcsak lakóházak, hanem szociális, kommunális és háztartási létesítmények, egészségügyi (kórházak és klinikák), oktatási (iskolák, óvodák stb.), vallási épületek (templomok), parkolók építése is megengedett. , garázsok. Ugyanakkor a környezetet negatívan befolyásoló ipari épületek, építmények építése nem megengedett.
Az Orosz Föderáció városrendezési szabályzata meghatározza a telephelyek és a tőkelétesítmények megengedett használatának főbb típusait és típusait. A kiegészítő felhasználások általában kiegészítik az oldalak elsődleges és feltételesen engedélyezett használatát.
A táblázat különböző földterületeket mutat be, figyelembe véve azok területi övezetét.
| A területi övezet neve | Kód | Rendeltetésszerű használat |
| Lakó | ÉS | lakóépületek fejlesztésére, infrastrukturális létesítmények elhelyezésére, területre |
| Nyilvános és üzleti területek | D | kiskereskedelmi létesítmények, igazgatási épületek, oktatási és egészségügyi létesítmények stb. elhelyezésére. |
| Termelés | P | ipari, kommunális és raktári létesítmények elhelyezésére |
| Mérnöki és közlekedési infrastruktúra zónái | Én, T | vasúti, közúti, légi, folyami, tengeri és csővezetékes kommunikáció elhelyezésére |
| Rekreációs területek | R | lakossági kikapcsolódás megszervezésére - kertek, parkok, erdei parkok, egészségügyi és sportlétesítmények stb. |
| Mezőgazdasági felhasználási övezetek | VAL VEL | szántóföldek, szőlőültetvények, gyümölcsösök, veteményeskertek, kaszák és legelők, faiskolák, üvegházak és egyéb mezőgazdasági növények és állatállomány termesztésére szolgáló létesítmények elhelyezésére |
| Különleges célú zónák | NAK NEK | temetők, hulladéklerakók, krematóriumok, emlékparkok területei |
| Katonai létesítmények övezetei, egyéb tiltott területek övezetei | rövidzárlat | katonai és egyéb érzékeny létesítmények elhelyezésére szolgáló zónák: gyakorlóterek stb. |
Hogyan lehet megtudni egy telek területi övezetét
Annak érdekében, hogy megtudja, melyik területi övezethez tartozik a telek, több lehetőséget is használhat:
- Keresse meg az önkormányzat településrendezési tervét. A településen kiosztott területi övezeteket városrendezési térképeken kell feltüntetni.
- A szükséges információk megszerzéséhez nyújtson be hivatalos kérelmet a Rosreestrnek. Ehhez fel kell vennie a kapcsolatot az osztály területi osztályával vagy az MFC-vel.
- Keressen információkat a nyilvános információkról a Rosreestr-nél, amely nyilvánosan elérhető minden érdeklődő számára.
Nézzük meg részletesebben az utolsó lehetőséget, mivel ez lehetővé teszi a szükséges információk megszerzését anélkül, hogy elhagyná otthonát. A webhely területi övezetének megismeréséhez szüksége van:
- Nyissa meg a nyilvános kataszteri térképet a következő címen: https://pkk5.rosreestr.ru/
- Írja be a földterületet a keresősávba.
- A telek hivatalos határai megjelennek a térképen más ingatlanok hátterében.
- A területi zóna megkereséséhez módosítania kell a keresési feltételt „telek”-ről „területi övezetek”-re a keresősor bal felső sarkában, majd kattintson a telek határain belülre.
- Egy speciális információs ablakban megjelennek a területi zónára vonatkozó információk, amelyekben a webhely található, valamint annak kódja (például lakossági).
Ha módosítania kell a telek övezetét
Ha a telekhasználat engedélyezett, a nyilvántartás adatait módosítani kell. Ezt az eljárást a telek tulajdonosainak kell elvégezniük, ha az USRN nyilvántartás információkat tartalmaz arról a területi övezetről, amelyhez a telek hozzá van rendelve.
A tulajdonosnak magának nincs joga döntést hozni a területi övezetek módosításáról és a telekhasználati engedély módosításáról. Az ilyen módosítások városrendezési rendeletek vagy állami vagy önkormányzati hatósági aktusok alapján történnek.
A módosítások végrehajtásához fel kell vennie a kapcsolatot a Rosreestr területi hivatalával a változások állami kataszteri nyilvántartásba vételére vonatkozó kérelemmel. A pályázathoz csatolva:
- a kérelmező személyazonosító okmánya;
- közjegyző által hitelesített meghatalmazás a kérelmező érdekeinek képviseletére;
- a tulajdonos státuszát igazoló dokumentum (vagy egységes állami nyilvántartás stb.).
Az adatok a nyilvántartásba vétele ingyenes, és nem kell állami díjat fizetni.
Ha a kataszter nem tartalmaz információt a területi övezetek megállapított határairól, akkor a következő dokumentumkészletet kiegészítik a megadott dokumentumkészlethez:
- kivonat a Területhasználati és Beépítési Szabályzatból, amely a területi övezet határain belül megjeleníti a telek határait és az engedélyezett felhasználási módok meghatározott jegyzékét;
- a helyi önkormányzati szervek vagy önkormányzati hatóságok következtetése egy telephelynek a megfelelő területi övezethez való hozzárendeléséről, amely információkat tartalmaz a városrendezési övezetről, amellyel összhangban ezt a területi övezetet jóváhagyták; a dokumentumnak egyértelműen azonosítania kell a telket, és tartalmaznia kell annak címét és területét.
Fontos! Ha a telek nem biztosítja a megadott dokumentumokat, akkor nem tagadhatják meg a kormányzati szolgáltatás nyújtását. A Rosreestr alkalmazottai kötelesek maguk kérni a hiányzó információkat tárcaközi cserecsatornákon keresztül.
Így a területi zóna egy olyan fontos jellemzője a telephelynek, amely meghatározza annak lehetséges használatát és lehetőségeit. Meghatározása a település területén érvényes településrendezési terv alapján történik. Annak érdekében, hogy megtudja, melyik területi zónához tartozik a helyszín, kéréssel forduljon a Rosreestrhez, tanulmányozza az önkormányzat városrendezési tervét, vagy használja a nyilvános funkciót. A területi zóna megváltoztatásához kérelmet kell benyújtania a Rosreestr.
Az Orosz Föderáció Földtörvénykönyve által előírt funkcionális földterület-besorolás meghatározza a föld kategóriáját, de nem szabályozza a földterületek és telkek tervezett használatát stb. ezért nem teszi lehetővé az önkormányzati területek fenntartható, nagyobb részletezést igénylő fejlődésének feltételeit. Ezt a problémát az önkormányzati földek területi övezeti besorolása során oldják meg.
A települések területei elsősorban az ezeken a területeken élő lakosság számára kívánnak kedvező életkörülményeket biztosítani.
A települések területeinek kezelése, ésszerű fejlesztésének biztosítása csak szakszerűen kivitelezett területi övezetek esetén lehetséges. Ehhez minden településnek külön városrendezési dokumentumot kell kidolgoznia és jóváhagynia - területhasználati és -fejlesztési szabályokat. Ez a dokumentum önkormányzati szintű normatív aktus.A területhasználati és fejlesztési szabályok kidolgozásának, összehangolásának és jóváhagyásának eljárását, azok tartalmát az Orosz Föderáció Városrendezési Kódexe határozza meg.
A területhasználati és -fejlesztési szabályoknak tartalmazniuk kell:
- * alkalmazásuk sorrendje;
- * városi övezeti térkép, azaz a területi övezetek grafikus ábrázolása a megfelelő léptékű topográfiai alapon;
- * városrendezési előírások.
Területi (városrendezési) övezeti besorolás- ez az önkormányzati területek övezeti besorolása a településhatárok, a területi övezetek meghatározása és a településrendezési előírások megállapítása érdekében.
Lakott terület határa- ez egy képzeletbeli zárt vonal, amely korlátozza egy település területét, és elválasztja földjeit más kategóriájú földektől. A lakott terület határát az önkormányzati területeken megszokott módon kell leírni és feltérképezni.
Területi zónák- ezek olyan övezetek, amelyek határait meghatározzák és városrendezési előírásokat állapítanak meg. A területi zónák határait virtuálisan írják le és ábrázolják, anélkül, hogy a valóságban kihúznák vagy rögzítenék őket.
Településrendezési szabályzat- ezek a megfelelő területi övezet határain belül vannak kialakítva:
- * a telkek engedélyezett használatának típusai, valamint minden, ami a telkek felszíne felett és alatt található, és amelyet fejlesztésük és a tőkeépítési projektek későbbi működtetése során használnak;
- * a földterületek maximális (minimális és (vagy) maximális mérete;
- * az engedélyezett építés határparaméterei, a tőkeépítési projektek rekonstrukciója;
- * a telkek és a beruházási projektek használatának korlátozása.
A földek kategorizálásával ellentétben a területi övezetek nem egyszerűen rögzítik, hogy a föld egy adott kategóriába vagy területi övezetbe tartozik, hanem programokat is javasol egy település összes földjének hosszú távú hasznosítására.
A várostervezési övezetek eredményeként lakó-, köz- és üzleti, ipari övezetek, mérnöki és közlekedési infrastruktúra övezetei, mezőgazdasági felhasználású övezetek, rekreációs övezetek, fokozottan védett területek övezetei, különleges célú övezetek, katonai létesítmények övezetei és egyéb területi övezetek határozhatók meg. Ugyanakkor a területi övezetek az engedélyezett területhasználat típusa alapján részletesebben másodszintű övezetekre oszthatók. A területi övezetbe viszont a fő megengedett felhasználási formán kívül a feltételesen engedélyezett felhasználási módok és az engedélyezett segédhasználati módok is beletartozhatnak.
Erdészként dolgozott, Trunov szolgálati telket kapott. Nyugdíjba vonulása után Trunov úgy döntött, hogy sajátjaként regisztrálja a telket, de az erdészeti osztály megtagadta. Trunov jogellenesnek ítélte az elutasítást, és bírósághoz fordult. Milyen döntést hozhat a bíróság?
A munkaviszony létesítésének idejére a munkavállaló részére szolgáltatási juttatás formájában telket biztosítanak. A munkaviszony megszűnése főszabályként a hivatalos kiosztáshoz való jog megszűnését vonja maga után (Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 47. cikkének 2. szakasza). A munkaszerződés megszüntetésének általános indokait az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyvének 77. cikke határozza meg. A hivatalos kiosztáshoz való jog megszüntetését annak a szervezetnek a határozatával kell hivatalossá tenni, amely az ilyen hivatalos kiosztást a használatra biztosította, és állami nyilvántartásba kell venni az „Az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról és az ingatlanjogok állami nyilvántartásáról szóló szövetségi törvényben meghatározott szabályok szerint”. Tranzakciók vele.”
Megjegyzendő, hogy a szolgáltatási kiutalás formájában biztosított telekhasználati jog nem minden esetben szűnik meg a munkaviszony megszűnésével egyidejűleg. Az Orosz Föderáció jogszabályai és az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok előírhatnak olyan eseteket, amikor a hivatalos kiosztás használati joga a munkaviszony megszűnését követően élethosszig vagy egy bizonyos ideig fennmarad.
A hivatalos kiosztás joga fenntartva:
Az a munkavállaló, aki munkaviszonyát öregségi nyugdíjra vagy életfogytiglani rokkantsági nyugdíjra való áttéréskor szüntette meg (az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 47. cikkének 3. szakasza).
Vagyis az adminisztrációnak joga volt megtagadni a telek tulajdonjogát.