إحداثيات المناطق الإقليمية. تشكيل المناطق الإقليمية على خرائط تقسيم المناطق الحضرية. أنواع وتكوين المناطق الإقليمية

وزارة التنمية الاقتصادية في الاتحاد الروسي
الخدمة الفيدرالية لتسجيل الدولة والسجل العقاري ورسم الخرائط

توضيحات بشأن مسألة إدخال المعلومات حول حدود المستوطنات والمناطق الإقليمية إلى لجنة أملاك الدولة

فيما يتعلق باستكمال العمل على إعداد واعتماد وثائق التخطيط الإقليمي للمناطق الحضرية والمستوطنات الحضرية والمناطق البلدية، ونتيجة لذلك يتم تحديد حدود المستوطنات، وكذلك حدود المناطق الإقليمية، تقوم الإدارة تقارير ما يلي.

وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 24 يوليو 2007 رقم 221-FZ "بشأن السجل العقاري للدولة" (المشار إليه فيما يلي باسم قانون السجل العقاري)، يجب إدخال معلومات حول حدود المستوطنات والمناطق الإقليمية في عقارات الدولة السجل العقاري.

يتم إدخال هذه المعلومات في لجنة ملكية الدولة بترتيب تفاعل المعلومات وفقًا للوائح تفاعل المعلومات في الحفاظ على السجل العقاري للدولة، والتي تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 18 أغسطس 2008 N 618 (فيما يلي يشار إليها باللوائح).

وفقًا للفقرة 11 من اللوائح، تقدم هيئة الحكومة المحلية إلى هيئة التسجيل المساحي مقتطفًا من قسم قواعد استخدام الأراضي والتنمية التي تحدد حدود ومحتوى المناطق الإقليمية، وقائمة بإحداثيات النقاط المميزة لحدود المنطقة المناطق الإقليمية في نظام الإحداثيات المحدد (MSK-51 لمنطقة مورمانسك)، وكذلك قائمة بأنواع الاستخدام المسموح به لقطع الأراضي لكل منطقة إقليمية أو تفاصيل الإجراء القانوني الذي تتم بموجبه الموافقة على هذه القائمة.

لإدخال معلومات حول حدود المستوطنات في لجنة أملاك الدولة وفقًا للفقرة 11 من اللوائح، تقدم هيئة الحكم المحلي إلى هيئة التسجيل المساحية مقتطفًا من الخطة العامة المعتمدة (للمستوطنات الواقعة على الأراضي المشتركة بين المستوطنات - و مقتطف من مخطط التخطيط الإقليمي للمنطقة البلدية)، يحتوي على نص ووصف بياني لموقع حدود منطقة مأهولة بالسكان وقائمة بإحداثيات النقاط المميزة لحدود منطقة مأهولة بالسكان أو الأقسام المنشأة أو المتغيرة من منطقة مأهولة بالسكان حدود منطقة مأهولة بالسكان في نظام الإحداثيات المعمول به (MSK-51 لمنطقة مورمانسك).

وفقًا للمادة 1 من القانون الاتحادي الصادر في 18 يونيو 2001 N 78-FZ "بشأن إدارة الأراضي" (المشار إليه فيما يلي باسم قانون إدارة الأراضي)، فإن أراضي المستوطنات، وكذلك المناطق الإقليمية، هي كائنات لإدارة الأراضي .

لتحديد إحداثيات النقاط المميزة لحدود كائنات إدارة الأراضي، من الضروري تنفيذ أعمال إدارة الأراضي، مثل وصف موقع حدود كائنات إدارة الأراضي. ونتيجة لهذا العمل، يتم إعداد وثائق إدارة الأراضي المقابلة - خريطة (خطة) لكائن إدارة الأراضي (المادة 20 من قانون إدارة الأراضي). يتم تحديد نموذج ومتطلبات إعداده بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 30 يوليو 2009 رقم 621 "عند الموافقة على شكل خريطة (خطة) لمنشأة إدارة الأراضي ومتطلبات إعدادها".

عند تنفيذ إدارة الأراضي، من الضروري أيضًا الاسترشاد بإجراءات وصف موقع حدود كائن إدارة الأراضي، المعتمدة بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 06/03/2011 N 267 (فيما يلي يشار إليه بالإجراء). وفقًا للفقرة 9 من الإجراء، يتم تشكيل المواد التي تم الحصول عليها نتيجة أعمال إدارة الأراضي لوصف موقع حدود كائن إدارة الأراضي في ملف إدارة الأراضي، ويتم نقل نسخة واحدة منه إلى صندوق بيانات الدولة تم الحصول عليها نتيجة لإدارة الأراضي (المشار إليها فيما يلي باسم GFD) للإدارة.

لإدخال معلومات حول حدود كائنات إدارة الأراضي في لجنة ملكية الدولة، يتم إنشاء خريطة (مخطط) إلكترونيًا بتنسيق XML، وفقًا لأمر وزارة التنمية الاقتصادية في الاتحاد الروسي بتاريخ 20 أكتوبر 2010 رقم 503 "بشأن تحديد متطلبات تنسيق المستندات المقدمة إلكترونيًا في عملية تفاعل المعلومات عند الحفاظ على السجل العقاري للدولة" (المشار إليه فيما يلي باسم الأمر).

وفقًا للفقرة 4 من الأمر، في عملية تفاعل المعلومات عند الحفاظ على السجل العقاري للدولة، عند تقديم المستندات إلكترونيًا، يتم التوقيع الرقمي الإلكتروني (المشار إليه فيما يلي باسم EDS)، معتمدًا وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي و متوافق مع أدوات EDS التي تستخدمها خدمة التسجيل الفيدرالية بالولاية، ويجب استخدامه والسجل العقاري ورسم الخرائط.

عند تشكيل نوع إلكتروني من الخريطة (الخطة) لكائن إدارة الأراضي، من الضروري مراعاة أوامر Rosreestr بتاريخ 24 مارس 2011 N P/83 "بشأن تنفيذ تفاعل المعلومات عند الحفاظ على السجل العقاري للدولة في "نموذج إلكتروني"، وكذلك اعتبارًا من 02/08/2012 N P/0054* "بشأن التعديلات على أمر الملحق بتاريخ 24 مارس 2011 N P/83".
________________
*ربما خطأ في الأصل. ينبغي أن يكون نصه "N P/54" - ملاحظة من الشركة المصنعة لقاعدة البيانات.


على الموقع الرسمي لـ Rosreestr www.rosreestr.ru في قسم "الخدمات العامة / تسجيل الدولة المساحي للعقارات / النماذج وأنظمة XML" يتم نشر معلومات حول أهمية مخططات XML لإنشاء مستندات XML والتنظيمية والوثائق الإدارية التي تحدد متطلبات المستندات في شكل إلكتروني عند إجراء تفاعل المعلومات عند الحفاظ على السجل العقاري للدولة.

وبالتالي، يتم إدخال المعلومات المتعلقة بحدود المستوطنات والمناطق الإقليمية في السجل العقاري بعد تنفيذ أعمال إدارة الأراضي، فقط على أساس خريطة (خطة) لكائن إدارة الأراضي.

تحدد المادة 4 من قانون إدارة الأراضي أسس إدارة الأراضي. وتشمل هذه الأسباب: قرارات الهيئات الحكومية الفيدرالية، والهيئات الحكومية للكيانات المكونة للاتحاد الروسي والحكومات المحلية بشأن إدارة الأراضي، وقرارات المحاكم، وكذلك اتفاقيات إدارة الأراضي.

من أجل الوفاء بالمتطلبات المحددة في قانون السجل العقاري، فإن الإدارة على استعداد لتقديم المساعدة من حيث توفير المواد من الاحتياطي الفيدرالي للولاية وإعداد المواصفات الفنية لتنفيذ أعمال إدارة الأراضي. بالإضافة إلى ذلك، نوصي عند وضع الشروط المرجعية لتنفيذ أعمال إدارة الأراضي، قبل القبول النهائي للعمل، بتوفير إرسال وثائق إدارة الأراضي إلى الإدارة لفحص الحالة.

وفقًا لمرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 04.04.2002 N 214 "عند الموافقة على اللوائح الخاصة بفحص الدولة لوثائق إدارة الأراضي" ، يتم إجراء فحص الدولة لوثائق إدارة الأراضي مجانًا بقرار من سلطات الدولة أو الحكومات المحلية أو بمبادرة من الأطراف المعنية من أجل ضمان امتثال وثائق إدارة الأراضي للبيانات الأصلية والشروط والمتطلبات الفنية لإدارة الأراضي.

رئيس القسم
إس جي نايموشينا

نص الوثيقة الإلكترونية
تم إعداده بواسطة Kodeks JSC وتم التحقق منه.

مشرف المناقشة – Beregovskikh A.N. (آي تي ​​بي "غراد"، أومسك)

تتمثل الأهداف الأساسية للمناقشة في تحديد المبادئ الأساسية لتشكيل المناطق الإقليمية على خرائط تقسيم المناطق الحضرية من أجل تقديم المساعدة العملية للحكومات المحلية ومطوري قواعد استخدام الأراضي وتنمية المناطق الحضرية والمستوطنات الأخرى في ظل الوضع الحالي. التشريعات، وكذلك تشكيل اقتراح موحد نيابة عن المجتمع المهني لإجراء تغييرات على تخطيط المدن وقوانين الأراضي، بهدف حل التناقضات القائمة وتحسين المعايير الحالية للتشريعات الفيدرالية.

سيتم استخدام استنتاجات المناقشة في إعداد المواد للنظر فيها في اجتماعات مجموعة العمل المعنية بالتخطيط الاستراتيجي والإقليمي للمجلس العام التابع لوزارة التنمية الإقليمية في روسيا.

لا تتناول هذه المناقشة القضايا المتعلقة بتكوين البيانات المصدر ومراعاة قيود التخطيط الحضري عند إعداد خريطة تقسيم المناطق الإقليمية. وسنخصص مناقشات منفصلة لهذه المواضيع.

المشاركون في المناقشة:

Mityagin S.D.، كبير المهندسين في JSC NIIP Urban Planning؛

Bocharov M.V.، نائب مدير إدارة العقارات بوزارة التنمية الاقتصادية في الاتحاد الروسي؛

Bobylev S.Yu.، المدير العام لشركة LLC Architectural Workshop S.Yu. Bobylev"، عضو مجلس إدارة NP "نقابة المهندسين المعماريين والمهندسين في سانت بطرسبرغ"؛

بوروزنوف أ.أ.، مستشار المدير العام لمؤسسة RHD؛

Daribabina E.V.، رئيس قسم الرقابة على أنشطة التخطيط الحضري بوزارة الدفاع في دائرة مراقبة الإسكان والإشراف على البناء في منطقة خانتي مانسي ذاتية الحكم في أوكروج يوغرا؛

نيكولاييف إس إن، نائب رئيس لجنة البناء، رئيس قسم الإشراف على البناء البلدي التابع للجنة التخطيط الحضري التابعة لإدارة مدينة براتسك؛

Korenev V.I.، كبير المهندسين المعماريين في تومسك، مرشح الهندسة المعمارية، أستاذ مشارك في TGASU

الأحكام العامة لتقسيم المناطق الإقليمية

1. يتم إعداد خريطة التنظيم العمراني على أساس خرائطي بنظام إحداثي وبدقة الحفاظ على السجل العقاري للدولة على أراضي البلدية.

2. من أجل تبرير حدود وأنواع المناطق الإقليمية، يتم تنفيذ الأنشطة التحضيرية التالية:

على أساس خرائطي، يتم عرض حدود البلدية والمستوطنات المدرجة في تكوينها، وكذلك حدود عناصر الهيكل التخطيطي والمناطق الوظيفية التي تحددها وثائق التخطيط الإقليمي للبلدية (إذا كان هناك رئيسي يخطط)؛

يتم تحديد عناصر هيكل التخطيط، ضمن الحدود التي يتم فيها استخدام قطع الأراضي ومشاريع البناء الرأسمالية وفقًا لوثائق التخطيط الإقليمي؛

يتم تحديد العناصر الأساسية للبنية التخطيطية (الكتل)، والتي يتم تحديد حدودها بالخطوط الحمراء وفقًا لمشاريع التخطيط الإقليمي المعتمدة؛
يتم تحديد العناصر الأساسية لهيكل التخطيط، ويتم تحديد حدودها من خلال الخطوط الحمراء المعتمدة مسبقًا (قبل اعتماد قانون تخطيط المدن لعام 2004 في الاتحاد الروسي).

3. داخل حدود عناصر هيكل التخطيط، التي يتم استخدام أراضيها وفقًا لوثائق التخطيط الإقليمي، يتم تشكيل المناطق الإقليمية من خلال تفصيل المناطق الوظيفية على أساس الاستخدام الفعلي لهذه الأراضي.

4. داخل حدود عناصر هيكل التخطيط، التي لا يتوافق الاستخدام الفعلي لأراضيها مع وثائق التخطيط الإقليمي والتي لم تتم الموافقة على وثائق التخطيط الإقليمي بشأنها، يتم تشكيل المناطق الإقليمية عن طريق تكرار المناطق الوظيفية التي تحددها وثائق التخطيط الإقليمي.

5. داخل حدود عناصر هيكل التخطيط، حيث لا يتوافق الاستخدام الفعلي للأراضي مع وثائق التخطيط الإقليمي والتي تمت الموافقة على وثائق تخطيط الأراضي بشأنها، يتم تشكيل المناطق الإقليمية من خلال تفصيل الوظائف المناطق وفقًا للغرض الوظيفي وحدود المناطق المخططة للمواقع ذات الأهمية الفيدرالية والإقليمية والمحلية، بالإضافة إلى الأشياء الأخرى ومجمعات التخطيط الحضري التي أنشأتها وثائق تخطيط الأراضي.

6. يتم تحديد حدود المناطق الإقليمية في المقام الأول على طول حدود التقسيم الإداري الإقليمي، وحدود المناطق الوظيفية، والخطوط الحمراء، وحدود المناطق الخاصة بموقع المرافق الفيدرالية والإقليمية والمحلية، والمناطق المخصصة لموقع المنشآت الأخرى الأشياء ومجمعات التخطيط العمراني، وحدود قطع الأراضي القائمة والحديثة، وغيرها من الحدود المبررة.

7. بما أن المناطق الإقليمية تكرار للمناطق الوظيفية أو تفصيلها وتوضيحها، فإن حجم المنطقة الإقليمية يجب أن يكون مطابقاً لحجم المنطقة الوظيفية أو يكون أصغر منها.

8. إذا كانت المنطقة المعنية غير خاضعة للتحول الحضري وفقًا لوثائق التخطيط الإقليمي، يتم تنفيذ تفاصيل التقسيم الوظيفي على خريطة تقسيم المناطق الحضرية وفقًا للاستخدام الفعلي للإقليم. تشمل هذه المناطق، كقاعدة عامة، مناطق متعددة الوظائف في الأجزاء المركزية من المدن، والمناطق السكنية لبناء المساكن ذات الألواح الكبيرة، المبنية على مبدأ المقاطعات الصغيرة، ومناطق المباني السكنية المحفوظة من النوع العقاري، والمناطق الصناعية القائمة، والساحات، والحدائق وغيرها الأشياء الترفيهية ذات الأهمية الاجتماعية، بالإضافة إلى المناطق الأخرى التي يتوافق استخدامها تمامًا مع وثائق التخطيط الإقليمي.

إن معنى تقسيم التخطيط الحضري لهذه المناطق هو تهيئة الظروف للحفاظ على الاستخدام الأمثل لقطع الأراضي ومشاريع البناء الرأسمالية، بالإضافة إلى استبدالها بشكل متسق (إعادة الإعمار) لأنها تبلى بعقارات أفضل من أجل ضمان الاستدامة. تنمية هذه الأراضي.

يتم تحديد حدود المناطق الإقليمية في مثل هذه الحالات من خلال تثبيت مشاريع التخطيط التفصيلي الموضوعة مسبقًا ومشاريع التنمية ذات الخطوط الحمراء وحدود المجمعات الحضرية والمجموعات السكنية وعناصر التخطيط الأخرى. يتم تشكيل المناطق الإقليمية من خلال تحديد العلامات العامة لتجانس الاستخدام الوظيفي للإقليم وخصائصه الإنشائية والمعمارية والمناظر الطبيعية. يتم تجميع قائمة أنواع الاستخدام المسموح به للعقارات داخل هذه المناطق من خلال تضمين جميع أنواع الاستخدام الحالي للإقليم الذي يتوافق مع غرضه الوظيفي، بالإضافة إلى أنواع إضافية من الأنشطة والمرافق التي يمكن أن يؤدي تشغيلها إلى تحسين الجودة الحياة في الإقليم المعني وخلق ظروف إضافية لتطوير الأعمال.

على سبيل المثال، وفقًا للاستخدام الحالي لمنطقة سكنية صغيرة، يمكن تخصيص المناطق الإقليمية للتنمية السكنية متعددة الطوابق، ومناطق تخزين وصيانة المركبات، والمناطق المخصصة للأغراض التعليمية، والمناطق الترفيهية، والمناطق العامة والأغراض التجارية، وغيرها .

يمكن أن تشمل أنواع الاستخدام المسموح به للعقارات في منطقة التطوير السكني متعدد الطوابق، بالإضافة إلى المباني السكنية، خدمات البيع بالتجزئة والمستهلكين، ورياض الأطفال ذات السعة الصغيرة (بالنظر إلى النقص الكبير في الأماكن في رياض الأطفال) وغيرها من الأشياء. يجب تصنيف جميع أنواع الاستخدام الإضافية على أنها أنواع مساعدة للاستخدام المسموح به، والتي لا يمكن السماح بها إلا في حالة وجود نوع رئيسي - المباني السكنية. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن وضع هذه الأشياء إلا في أماكن مدمجة أو ملحقة وبشرط ضمان الوصول وتنظيم مجموعة المدخل من الواجهة الرئيسية للمنزل التي تواجه الشارع أو أي شيء آخر من شبكة الطرق.

يتم حساب المعلمات الحدية لتطوير هذه الأشياء وفقًا للتشريعات الحالية ومعايير التخطيط الحضري الإقليمي والمحلي.

وبالتالي، عند إعداد خريطة تقسيم المناطق الحضرية فيما يتعلق بالمنطقة، والتي يتوافق استخدامها مع المخطط الرئيسي، فإن الشيء الرئيسي هو تحديد القائمة المثلى لأنواع المناطق الإقليمية وتحديد حدودها، مما يضمن التنمية المتناغمة الشاملة للمدينة. الأراضي لصالح المجتمع وقطاع الأعمال والمواطنين.

في بعض الحالات، عند حساب الحد الأقصى من المعلمات لتطوير هذه المناطق وتحليل التطوير الحالي، من الممكن تحديد إمكانية إنشاء قطعة أرض للبناء الجديد. في مثل هذه الحالات، تنص القواعد على إمكانية تشكيل قطعة أرض لبناء منشأة بناء رأسمالية جديدة على أساس مشروع مسح الأراضي داخل المنطقة الإقليمية. في مثل هذه الحالات، يُنصح بتصنيف مشاريع البناء الجديدة على أنها أنواع استخدامات الأراضي المسموح بها بشكل مشروط.

9. إذا كانت المنطقة المعنية، وفقًا لوثائق التخطيط الإقليمي، خاضعة لتحويل التخطيط الحضري، فلا يمكن تقديم تفاصيل المناطق الوظيفية إلا على أساس قرارات وثائق التخطيط الإقليمي. تنقسم هذه الأراضي إلى مناطق إقليمية وأنواع الاستخدام المسموح بها، ويتم تحديد حدودها وخصائصها بشكل أكثر دقة من خلال مشاريع التخطيط ومسح الأراضي.

على سبيل المثال، بناءً على مشروع التخطيط ومسح أراضي منطقة سكنية وظيفية، والتي تم تحديد حدودها في المخطط العام بما يتوافق مع حدود منطقة التخطيط، يمكن تقسيم المنطقة المذكورة إلى عدة مناطق إقليمية . قد تشمل هذه المناطق منطقة سكنية للمباني متعددة الطوابق، ومنطقة سكنية للمباني متوسطة الارتفاع، ومنطقة للتدريب والتعليم، ومنطقة إدارية وتجارية ومناطق إقليمية أخرى. يتم تحديد حدود هذه المناطق على طول الخطوط الحمراء للعناصر الأساسية المشكلة للهيكل التخطيطي (الكتل) وحدود قطع الأراضي المخططة المخصصة لاستيعاب مشاريع البناء الرأسمالية لأغراض مختلفة أو مجمعات التخطيط الحضري.

10. فيما يتعلق بالمنطقة الخاضعة لتحول التخطيط الحضري وفقًا لوثائق التخطيط الإقليمي، ولكن في حالة عدم وجود وثائق حول تخطيط هذه المنطقة، يتم تحديد حدود المناطق الإقليمية عن طريق تكرار الحدود وأسماء المناطق الوظيفية التي أنشأتها وثائق التخطيط الإقليمي. وبالتالي، عند تحديد نوع وحجم المنطقة الإقليمية ضمن حدود منطقة سكنية وظيفية، والتي تم تحديد حدودها في المخطط العام وتتوافق مع حدود منطقة التخطيط، ينبغي تصنيف المنطقة المذكورة على أنها منطقة إقليمية المنطقة السكنية، ولوائح تخطيط المدن لاستخدام قطع الأراضي ومشاريع البناء الرأسمالية داخل هذه المنطقة، يتم إنشاء مجموعة واسعة من أنواع الاستخدام المسموح به، بما في ذلك جميع أنواع الأنشطة والأشياء اللازمة للوجود الكامل لمنطقة سكنية. تشمل هذه الأنواع من الاستخدام المسموح به المباني السكنية ذات الارتفاعات المختلفة، والمدارس الثانوية، ومؤسسات ما قبل المدرسة، والمرافق الرياضية والثقافية، والعيادات والصيدليات، ومرافق خدمات البيع بالتجزئة والمستهلكين، والمؤسسات المالية، ومرافق تخزين وصيانة المركبات وغير ذلك الكثير.

مع الأخذ في الاعتبار قاعدة التشريع الحالي التي تنص على أن لوائح تخطيط المدن تنطبق بالتساوي على جميع قطع الأراضي ومشاريع البناء الرأسمالية داخل المنطقة الإقليمية، فإن طريقة تقسيم المناطق الإقليمية هذه لا يمكن أن تضمن للبلدية التنمية المتناغمة للمناطق والتحسين المستمر للجودة البيئية لأنه عند التكوين المستقل لقطعة أرض عن طريق دمج أو تقسيم قطع الأرض الموجودة، عند الحصول على ملكية قطعة أرض، يحق لصاحب الحق أن يختار بشكل مستقل نوع استخدام قطعة الأرض دون مراعاة مصالح البلدية.

عند الموافقة على الوثائق المتعلقة بتخطيط هذه المناطق، يوصى بإجراء تغييرات فورية على القواعد من حيث تفاصيل المناطق الإقليمية وإنشاء قائمة أكثر تحديدًا لأنواع الاستخدام المسموح به، بالإضافة إلى الحد الأقصى من المعلمات لتطوير مشاريع البناء الرأسمالية .

ملامح تشكيل المناطق الإقليمية للتحول التخطيطي الحضري في المناطق ذات قطع الأراضي المسجلة في لجنة أملاك الدولة

في حالة عدم إمكانية إنشاء منطقة إقليمية وفقًا لحدود المنطقة الوظيفية أو منطقة موقع الأشياء ذات الأهمية الفيدرالية والإقليمية والمحلية وفقًا لوثائق التخطيط الإقليمي أو وثائق تخطيط الأراضي بسبب استحالة تصنيف الأرض قطع الأراضي المسجلة في قانون أملاك الدولة في منطقة إقليمية واحدة فقط، تحدد خريطة تقسيم التخطيط الحضري منطقة التحول الحضري.

إذا تم إنشاء منطقتين وظيفيتين أو أكثر داخل حدود قطعة أرض من خلال وثائق التخطيط الإقليمي، يتم تضمين قطعة الأرض هذه على خريطة تقسيم المناطق الحضرية في منطقة تحويل التخطيط الحضري، والتي، بعد التطوير والموافقة على وثائق تخطيط تنقسم أراضي هذه المنطقة إلى قطع أراضي ومناطق إقليمية مقابلة، ويتم تحديد أنواعها حسب الغرض الوظيفي الذي تحدده مشاريع التخطيط الإقليمي.

عند تشكيل منطقة التحول العمراني، يجب مراعاة شروط تضمين أراضي المناطق الوظيفية، كليًا أو جزئيًا، ضمن حدود قطعة أرض واحدة. لا يجوز أن تكون منطقة التحول العمراني أصغر من مساحة قطعة الأرض الخاضعة للتحول العمراني وفقاً لوثيقة التخطيط الإقليمي.

يتم تشكيل مناطق التحول الحضري من أجل توفير آليات لتنفيذ وثائق التخطيط الإقليمي في غياب طرق أخرى لترجمة قرارات المخطط الرئيسي أو مخطط التخطيط الإقليمي لمنطقة بلدية إلى قواعد استخدام الأراضي والتنمية.

لا يترتب على إنشاء منطقة التحول الحضري قيود على الحقوق الحالية لأصحاب قطع الأراضي ومشاريع البناء الرأسمالية الواقعة داخل حدود المنطقة المنشأة.

يمكن تحديد ضوابط التخطيط العمراني لمنطقة التحول العمراني بطريقتين:

1) في لوائح التخطيط الحضري لهذه المنطقة، يتم تحديد الكائنات الخطية للبنية التحتية الهندسية والبنية التحتية للنقل باعتبارها الأنواع الرئيسية للاستخدام المسموح به لقطع الأراضي ومشاريع البناء الرأسمالية؛ والأنواع المسموح بها مشروطًا والمساعدة للاستخدام المسموح به لقطع الأراضي ورأس المال لم يتم تأسيس مشاريع البناء. الأنواع المحددة للاستخدام المسموح بها صالحة حتى الموافقة على وثائق تخطيط المنطقة داخل حدود منطقة التحول الحضري وإدخال التغييرات على خريطة تقسيم المناطق الحضرية بناءً على هذه الوثائق.

2) تحدد لوائح التخطيط الحضري لمنطقة التحول الحضري الاستخدام الفعلي لقطعة الأرض ومشاريع البناء الرأسمالية، وتحدد بشكل صارم معايير البناء وإعادة الإعمار (على سبيل المثال، عدد الطوابق، ونسبة التطوير المقابلة للبناء- مساحة قطعة الأرض). وفي الوقت نفسه، لا يمكن السماح بتطوير الأنشطة أو الأشياء الجارية إلا إذا تم تقسيم منطقة التحول الحضري وفقًا لمشاريع التخطيط والمسح إلى قطع أراضي، ويتم إجراء التغييرات المناسبة على خريطة التقسيم الحضري عن طريق تقسيم منطقة التحول الحضري في المناطق الإقليمية التي تتوافق أنواعها مع مناطق التنمية المخططة التي تحددها وثيقة التخطيط الإقليمي.

بشكل عام، يمكن عرض تسلسل الإجراءات لتنمية المناطق داخل حدود مناطق التحول الحضري على النحو التالي:

1) إعداد واعتماد الوثائق الخاصة بتخطيط المنطقة، ونتيجة لذلك يتم تحديد الخطوط الحمراء، وعناصر هيكل التخطيط، وأشياء شبكة الطرق، وحدود مناطق الموقع المخطط له من الناحية الاجتماعية والثقافية والعامة مرافق المرافق، وحدود مناطق الموقع المخطط له ذات الأهمية الفيدرالية والإقليمية والمحلية، وتحديد خصائص ومعايير التطوير المخطط للإقليم.

عند عقد جلسات استماع عامة بشأن الموافقة على وثائق تخطيط الأراضي، يوصى بإدراج مقترحات لتعديل القواعد في المواد الداعمة لوثائق تخطيط الأراضي. سيؤدي هذا النهج إلى تجنب قرارات التخطيط الحضري الخاطئة أثناء التطوير اللاحق لمشروع تعديل القواعد، كما سيمنح أصحاب الأراضي الوقت لتنفيذ التدابير اللازمة للتسجيل المساحي لقطع الأراضي التي يتم تشكيلها، ويمنح الهيئات الحكومية الحكومية والمحلية الوقت الكافي للقيام بذلك. إبرام اتفاقيات الشراء مع أصحاب قطع الأراضي، إذا كانت قطعة الأرض المملوكة لفرد أو كيان قانوني خاضعة للتحول التخطيطي الحضري.

2) القيام، على أساس مشروع مسح الأراضي، بالعمل على تشكيل قطع الأراضي داخل حدود منطقة تحويل التخطيط الحضري، والتنفيذ فيما يتعلق بقطع الأراضي هذه وفقًا للمتطلبات التي حددها القانون الاتحادي الصادر في يوليو 24، 2007 رقم 221-FZ "بشأن السجل العقاري للدولة"، الأعمال التي تؤدي إلى إعداد المستندات التي تحتوي على معلومات حول قطع الأراضي هذه اللازمة لتنفيذ التسجيل المساحي للدولة، وتنفيذ التسجيل المساحي للدولة لهذه الأراضي قطع الأراضي، ويترتب على ذلك انتهاء وجود قطعة الأرض التي أقيمت ضمن حدودها منطقة التحول العمراني.

3) تعديلات على خريطة تقسيم المناطق الحضرية كجزء من القواعد المتعلقة باستبعاد منطقة التحول الحضري فيما يتعلق بالأراضي ذات الصلة وإنشاء مناطق إقليمية فيما يتعلق بهذه الأراضي، بما يتوافق مع قرارات وثائق تخطيط الأراضي.

4) استخدام قطع الأراضي ومشاريع البناء الرأسمالية وفقًا لأنواع الاستخدام المسموح بها المنصوص عليها في لوائح التخطيط الحضري للمنطقة الإقليمية المقابلة.

تنشأ الحاجة إلى استخدام طرق خاصة لتحديد حدود المناطق الإقليمية المتكونة في المناطق الخاضعة لتحول التخطيط الحضري في ظروف العلاقات القانونية للأراضي والملكية الحالية في الحالات التي تتقاطع فيها حدود العنصر المشكل في هيكل التخطيط مع القائمة (تحتسب في قانون أملاك الدولة) قطع الأراضي التي يجب تصفيتها أو تحويلها نتيجة لتحول التخطيط الحضري.

تشمل قطع الأراضي هذه ما يلي:

قطع الأراضي الموجودة أسفل المباني السكنية المعترف بها على أنها متداعية أو في حالة سيئة ومصممة للهدم؛

قطع الأراضي ذات الطبيعة المؤقتة (التي تم تشكيلها لإقامة منشأة خدمة مؤقتة، للاستخدام الموسمي لتبن التبن أو زراعة البطاطس، وما إلى ذلك)؛

قطع الأراضي المخصصة لمرافق الإنتاج المعدة للإزالة بسبب الإضرار بالبيئة، والتي تقترح وثائق التخطيط الإقليمي على أراضيها تطوير التطوير السكني والعامة والتجاري؛

قطع الأراضي المخصصة للاستخدام الزراعي داخل حدود المستوطنات، والتي تقترح وثائق التخطيط الإقليمي على أراضيها تطوير التطوير السكني والعامة والتجاري؛

قطع الأراضي التي تم تشكيلها بحدود خاطئة (لأسباب مختلفة)؛

قطع الأراضي الخاضعة للمصادرة كليًا أو جزئيًا لتلبية احتياجات الدولة أو البلدية وفقًا لقرارات وثائق التخطيط الإقليمي أو وثائق التخطيط الإقليمي؛

قطع الأراضي الأخرى التي تحتاج حدودها إلى تغيير.

مع مراعاة القاعدة التي تنص على أن قطعة الأرض تنتمي إلى منطقة إقليمية واحدة فقط، في هذه الحالات، يتم تشكيل حدود المناطق الإقليمية مع مراعاة حدود قطع الأراضي الموجودة وقد تختلف بشكل كبير عن حدود عناصر هيكل التخطيط .

بعد تحويل قطع الأراضي، يجب تعديل حدود المناطق الإقليمية عن طريق تعديل القواعد على أساس الوثائق المعتمدة بشأن تخطيط الأراضي والبيانات من السجل العقاري للدولة على حدود قطع الأراضي المشكلة حديثًا.

ملامح تشكيل المناطق الإقليمية ل
وضع الأشياء ذات الأهمية الفيدرالية والإقليمية والمحلية

ينص قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي على وضع الأشياء ذات الأهمية الفيدرالية والإقليمية والمحلية على أساس قرارات وثائق التخطيط الإقليمي ذات المستوى المناسب. وفقًا لمخططات التخطيط الإقليمي للاتحاد الروسي، وهو كيان مكون للاتحاد الروسي ومنطقة بلدية، يتم تحديد منطقة موقع الكائن (إذا كان الموقع خارج حدود أراضي المناطق المأهولة بالسكان) دقة للمنطقة المأهولة بالسكان. تحدد الخطة العامة موقع الكائن في منطقة وظيفية محددة. يتم تحديد حدود منطقة موقع هذه الكائنات من خلال مشاريع التخطيط الإقليمي، ويتم تحديد حدود قطع الأراضي من خلال مشاريع مسح الأراضي للعناصر المقابلة لهيكل التخطيط.

من أجل ضمان تنفيذ القرارات المتخذة باستمرار على مستويات مختلفة من التخطيط الإقليمي وتخطيط الأقاليم بشأن وضع الأشياء ذات الأهمية الفيدرالية والإقليمية والمحلية على خريطة تقسيم المناطق الحضرية، فمن المستحسن إنشاء مناطق إقليمية فردية بنوع واحد الاستخدام المتوافق مع غرض الشيء المهم اجتماعيًا.

على سبيل المثال، في المدينة، بناء على قرار مخطط التخطيط الإقليمي في مجال البنية التحتية للنقل في الاتحاد الروسي، من المقرر بناء محطة للسكك الحديدية. تحدد الخطة الرئيسية المنطقة الوظيفية المقابلة. يجب أن تشكل خريطة تقسيم المناطق الحضرية منطقة إقليمية للبنية التحتية للنقل مع النوع الرئيسي الوحيد للاستخدام المسموح به - محطة السكك الحديدية. يمكن إنشاء مجموعة واسعة إلى حد ما من الأنواع المساعدة للاستخدام المسموح به: الفنادق والمطاعم والخدمات التجارية والاستهلاكية والمؤسسات المالية وغير ذلك الكثير.

ملامح إنشاء المناطق الإقليمية من أجل ضمان بناء مرافق البنية التحتية الاجتماعية في المباني القائمة

من أجل ضمان بناء المرافق التعليمية والتعليمية والرعاية الصحية والرياضية في المباني القائمة، يمكن إنشاء حدود المناطق الإقليمية المقابلة على طول الحدود القصوى لقطع الأراضي المجاورة. علاوة على ذلك، قد تكون المساحة الإجمالية لقطع الأراضي المتجاورة أكبر من مساحة قطعة الأرض اللازمة لبناء منشأة تعليمية أو صحية أو رياضية.

بعد توحيد قطع الأراضي التي تشكل جزءًا من منطقة تعليمية وتعليمية أو منطقة صحية أو منطقة رياضية بمبادرة من أصحاب حقوق قطع الأراضي بالطريقة المنصوص عليها في الجزء 4 من المادة 41 من قانون التخطيط العمراني لـ في الاتحاد الروسي، يمكن تغيير حدود هذه المناطق الإقليمية عن طريق تعديل هذه القواعد على أساس الوثائق المعتمدة بشأن تخطيط أراضي العنصر المقابل في هيكل التخطيط.

ملامح إنشاء المناطق الإقليمية في البلديات التي لا توجد فيها وثائق التخطيط الإقليمي

إذا لم تكن هناك وثائق تخطيط إقليمي في البلدية، يتم إنشاء المناطق الإقليمية وفقًا للاستخدام الحالي للأراضي، ويمكن تصنيف الكائنات الموجودة فعليًا فقط كأنواع الاستخدام المسموح به لقطع الأراضي والمباني العامة. في مثل هذه الحالات، لا يتم إنشاء المناطق الإقليمية في المناطق غير المطورة.

وبالتالي، فإن التنظيم القانوني لعلاقات الأراضي والملكية في البلديات التي لا يتم فيها توفير التطوير الحضري، يتم تنفيذه في إطار الاستخدام الفعلي للأراضي.

عند وضع لوائح التخطيط الحضري، فمن المستحسن أن تشمل مجموعة واسعة من الأنشطة مما هو موجود بالفعل في أنواع الاستخدام المسموح به لقطع الأراضي ومشاريع البناء الرأسمالية من أجل تهيئة الظروف لتحسين نوعية حياة السكان من خلال جذب المشاريع الصغيرة الاستثمارات التجارية في الاقتصاد البلدي.

بعض الأفكار حول موضوع المناقشة
Mityagin S.D.، مهندس معماري مشرف من الاتحاد الروسي، دكتوراه في الهندسة المعمارية، أستاذ، كبير المهندسين المعماريين في JSC NIIP Urban Planning

قانون التخطيط الحضري للاتحاد الروسي، بعد إدخال تقسيم المناطق الإقليمية (التخطيط الحضري) في أنشطة التخطيط الحضري فيما يتعلق بأراضي المستوطنات والمناطق الحضرية، لم يحدد تسلسل تطوير الوثائق: الخطط الرئيسية للبلديات، وقواعد الأرض الاستخدام والتطوير، والتوثيق بشأن التخطيط الإقليمي. أدى هذا إلى تضليل السلطات الإقليمية والمحلية فيما يتعلق بمكانة تقسيم المناطق الإقليمية في نظام وثائق التخطيط الحضري القانوني. يكمن سبب الفهم الخاطئ الراسخ في النقل التلقائي لترتيب عرض قواعد قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي إلى ترتيب وتسلسل الوثائق التي تنظم أنشطة تخطيط المدن، مما أدى، من ناحية، إلى تكرار تشبع المعلومات في الوثائق الفردية، ومن ناحية أخرى، استحالة الامتثال لبعض قواعد قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي. على سبيل المثال، لا يمكن تلبية متطلبات إنشاء لائحة تخطيط حضري موحدة لجميع قطع الأراضي في منطقة إقليمية معينة مع تحديد الحد الأقصى لأحجامها والغرض منها ومعايير التنمية في وقت واحد مع قاعدة إنشاء المناطق الرئيسية والمساعدة، وكذلك أنواع استخدام قطع الأراضي في هذه المنطقة الإقليمية المسموح بها بشكل مشروط.

2. ينص قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي على أن المحتوى الرئيسي للخطط الرئيسية للبلديات هو التقسيم الوظيفي للإقليم، لكنه في الوقت نفسه لم يحدد تفاعل هذا النوع من تقسيم المناطق مع تقسيم المناطق الإقليمية. وهكذا تم تهيئة الظروف لحل غامض لهذا الصراع في الوثائق القانونية للبلديات، خاصة وأن كلا النوعين من التقسيم يعملان بأسماء شبه متطابقة للمناطق القائمة ومؤشرات لعرض حدودها. في الحالة الأكثر شيوعًا، تكرر المناطق الإقليمية لاستخدام الأراضي وقواعد التطوير الخاصة بالبلدية الموقع والمحتوى الفعلي للمناطق الوظيفية للمخطط الرئيسي. هناك حالات يتم فيها تفصيل أنواع استخدامات قطع الأراضي المدرجة في المنطقة الوظيفية، بمساعدة تقسيم المناطق الإقليمية، ولكن في نفس الوقت متطلبات قانون التخطيط الحضري للاتحاد الروسي بشأن الامتثال لقواعد إن استخدام الأراضي وتطوير البلدية مع القانون القانوني الذي وافق على المناطق الوظيفية كجزء من المخطط الرئيسي يتم انتهاكه رسميًا.

بالإضافة إلى ذلك، فإن القاعدة المتعلقة بالعقد الإلزامي لجلسات استماع عامة بشأن مشاريع المخطط العام وقواعد استخدام الأراضي وتطويرها، تربك سكان البلديات وتسيء إلى معنى وأهمية هذه القاعدة بالنسبة للجمهور. عند مناقشة مسودة المخطط الرئيسي، تتم الإشارة إلى إمكانية توضيح الغرض من المناطق في تقسيم المناطق الإقليمية، حيث يتم بعد ذلك رفض هذا الاحتمال باعتباره غير متوافق رسميًا مع المخطط الرئيسي المعتمد مسبقًا.

3. تؤدي التناقضات المشار إليها في تفسير أحكام قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي إلى تأخيرات غير مبررة، وتفاصيل مفرطة في تطوير وثائق الملكية واحتواء عمليات الاستثمار في التنمية الاجتماعية والاقتصادية وتخطيط المدن في المناطق الحضرية المناطق والمستوطنات. ومع ذلك، إذا نسبنا تطوير قواعد استخدام الأراضي وتطوير البلديات إلى مستوى توثيق تخطيط الأراضي كأحد نتائج هذا التطوير، فإن نظامًا هرميًا ومنظمًا على النحو الأمثل لتزويد عمليات الاستثمار بالوثائق القانونية سيتشكل في النموذج التالي.

يحدد المخطط الرئيسي للبلدية ويبرر ويوافق على التقسيم الوظيفي للمناطق وفقًا للغرض الرئيسي والاستخدام الأساسي، وأيضًا وفقًا لتخصيص المناطق الوظيفية الفردية لمناطق التنمية وإعادة الإعمار، وكذلك مناطق السلام الحضري .

مشاريع تخطيط الأراضي للمناطق الوظيفية الفردية للتنمية وإعادة الإعمار تبرر وتوافق على تكوين وموقع وتكوين العناصر الأساسية لهيكل التخطيط للإقليم - الكتل التي يتم تطوير قواعد استخدام الأراضي والتنمية لها في وقت واحد أو بشكل انتقائي، المرتبطة بالأرض يجب بالضرورة تضمين مشاريع المسح لهذه الكتل، والجزء المبرر منها هو حل التنمية الحجمية والمكانية.

في هذه الحالة، هي فقط مشاريع مسح الأراضي التي تتمتع بحل تطوير حجمي مكاني ولوائح تخطيط حضري لكل قطعة أرض أو مجموعة متجانسة وظيفيًا من قطع الأراضي المقترحة للتطوير وفقًا لخطط التخطيط الحضري لهذه القطع المعدة كجزء لمشروع مسح الأراضي المقدم لجلسات الاستماع العامة.

4. التسلسل والأهداف المقترحة لإعداد الوثائق التي تنظم أنشطة التخطيط الحضري للبلديات لا تتعارض مع المعايير الحالية لقانون التخطيط الحضري للاتحاد الروسي فحسب، بل تزيل أيضًا جميع التناقضات المرتبطة بتفسيرها غير الصحيح. بالإضافة إلى ذلك، فإن تطوير الوثائق الخاصة بتخطيط ومسح المناطق المصنفة كمناطق تنمية وإعادة إعمار سوف يقلل بشكل كبير من حجم هذه التطورات وسيسمح بتركيز استثمارات الميزانية وخارجها بشكل فعال في مناطق محدودة من تحولات التخطيط الحضري، إدارة عملية تطوير البلديات من جانب التخطيط الاجتماعي والاقتصادي والإقليمي المحلي.

يضمن التطوير المشترك لقواعد استخدام الأراضي والتنمية ووثائق تخطيط الأراضي تلقائيًا الامتثال الداخلي الذي يتطلبه قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي.
في المستوطنات الريفية، حيث أقر قرار الحكومة المحلية بأن وضع خطة رئيسية غير مناسب، فمن الممكن إعداد قواعد استخدام الأراضي وتطويرها كجزء من مشاريع التخطيط ومسح الأراضي للمناطق الوظيفية القائمة في حالة التخطيط المتوقع والمخطط له التحولات التخطيطية الحضرية لهذه المناطق.

مناقشة القواعد القياسية لاستخدام الأراضي وتنميتها
Bocharov M.V.، نائب مدير إدارة العقارات في وزارة التنمية الاقتصادية في الاتحاد الروسي

تلعب النماذج والأحكام القياسية دورًا حيويًا في حياة المستهلك العادي للقانون. هذا أمر مفهوم: هذه هي الطريقة التي يعمل بها الشخص العادي، حيث أنه من الأسهل دائمًا اتخاذ قرار جاهز بدلاً من البحث عن قرارك الخاص، حتى لو كان قرارًا أفضل. علاوة على ذلك، إذا تم اقتراح القرار عليه من قبل بعض أفضل المتخصصين في مجالهم. وبطبيعة الحال، فإن هؤلاء الأشخاص هم الذين ينبغي عليهم صياغة الأحكام القياسية. كما أن النص المعياري جيد أيضا لأنه، على عكس القواعد الصارمة، يسمح بقدر معين من حرية التوضيح والتغيير، وهو ما ينبغي أن يأخذه واضعوه في الاعتبار أيضا. كونه جسرا بين التشريع والحياة، فإنه يسمح لك بفهم كيفية عمل القانون بالتفصيل، وتسليط الضوء على تلك المضايقات والتناقضات التي لم تكن مرئية وراء الكلمات العامة للقانون.

يجب أن تجمع الأحكام القياسية خبرة ومعرفة العديد من المتخصصين الذين شاركوا في حل مجموعة واسعة من القضايا. ولهذا السبب، يجب أن يكون الحكم المعياري وثيقة تتخلف عن الممارسة من أجل ضمان الاعتراف غير المشروط. وهكذا، في الولايات المتحدة، تم اعتماد قانون تقسيم المناطق النموذجي على المستوى الفيدرالي فقط في عام 1936. ويأتي ذلك بعد مرور 20 عامًا على إدخال أول لوائح تنظيم المناطق (نيويورك، 1916) وبعد مرور 5 أعوام على تأييد المحكمة العليا في الولايات المتحدة دستورية لوائح تقسيم المناطق. إذا سبق الحكم القياسي الممارسة، فيجب في البداية مراجعته بشكل كبير ومتكرر حتى تتاح لفناني الأداء الفرصة لمراعاة الأخطاء والتطورات التي تم تحديدها أثناء العمل.

وكانت هذه المقدمة الطويلة ضرورية للتأكيد على عدة نقاط مهمة:

1) يعد النص القياسي بشأن قواعد استخدام الأراضي وتنميتها (المشار إليها فيما بعد بـ LZZ) ضروريًا ومفيدًا للغاية؛

2) قبل وضع الأحكام القياسية لا بد من التأكد من أن القوانين التي تستند إليها، إن لم تكن كاملة، فهي مقبولة على الأقل، ولهذا يجب الحصول على البيانات التجريبية الأولى حول تطبيق القوانين، معممة ومعالجتها.

هل توجد حاليًا متطلبات مسبقة لصياغة بند قياسي لقوانين الملكية الفكرية؟ هذا يبدو غير محتمل بالنسبة لي. إن أحكام القوانين التي تحدد الاستخدام المسموح به للأرض متناقضة للغاية، والقواعد مرهقة للغاية ومربكة وغير فعالة.

هذه المادة تحتاج إلى تعميم ومنهجية، لأن فناني الأداء المحليين في وضع أسوأ، وعليهم الالتزام بهذه المعايير واللوائح المتناقضة في وقت قصير. بادئ ذي بدء، يمكن أن تكون هذه تعليمات حول بعض القضايا الأكثر إلحاحًا، على سبيل المثال، حساب قطع الأراضي للمباني السكنية، وحالات مراجعة PZZ، والاستخدام الإضافي والمشروط، وما إلى ذلك.
عند إعداد التوصيات المنهجية، لا يمكننا الانحراف عن القانون أو التمني، كما يحدث غالبًا في المشروع المقدم. لذلك، على سبيل المثال، في الجزء 10 من المادة 3 من المسودة القياسية PZZ، تشير الفكرة الصحيحة تمامًا إلى أن الكائنات الهندسية متضمنة ضمنيًا في أي لوائح للتخطيط الحضري (أود أن أضيف - في أي موقع، باستثناء تلك المحددة تحديدًا بموجب القانون)، ولكن، للأسف، فإن القانون في الواقع لا يحتوي على أي أحكام. وفي الوقت نفسه، على الرغم من أنني أعتبر تطوير مسودة نموذجية شاملة لـ PZZ من السابق لأوانه تقديم توصية نيابة عن السلطات، إلا أنني أؤيد تمامًا العمل على صياغة هذه المسودة. إن تطويره سيجعل من الممكن، مثل العدسة المكبرة، تحديد جميع أوجه القصور في التشريع، وتحسينه، وكذلك إنشاء المتطلبات الأساسية لإنشاء شراكات قياسية بين القطاعين العام والخاص.

من وجهة نظري، هناك عيب كبير في التصميم القياسي المقدم لـ PZZ، والذي ربما يعتبره المؤلفون ميزة. يعد المشروع النموذجي المقدم لخطة تنمية الأراضي بمثابة كتاب مرجعي قصير حول تشريعات تخطيط الأراضي والمدن، وهو مليء بالأحكام العامة لتخطيط المدن وتشريعات الأراضي. وهذا لا يعفي مستهلك PZZ القياسي من معرفة القوانين ذات الصلة، ولكنه يصرف الانتباه فقط عن الغرض الرئيسي من PZZ - تحديد الاستخدام المسموح به لقطع الأراضي. أعتقد أنه سيكون من المناسب التركيز على هذه القضايا، خاصة أنه فيما يتعلق بجميع القضايا الأخرى تقريبًا، لا تستطيع PZP وضع أي قواعد.

أفضل عدم الحديث عن أوجه القصور الأخرى في المشروع بشكل منفصل. إنها مجرد انكسار لأوجه القصور في التشريعات الفيدرالية.

حول التناقض بين أهداف وغايات الوثائق المنصوص عليها في القوانين الفيدرالية والوثائق التي تحدد استخدام قطع الأراضي.

الوثائق المنصوص عليها في قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي تكرر بعضها البعض في المحتوى، وتتعارض مع أهداف وغايات الوثائق المنصوص عليها في القوانين الفيدرالية الأخرى، وليس لها أغراض واضحة للتطبيق.

ولتأكيد هذه الأفكار، سأقدم عددا من الأمثلة. لا تحتوي وثائق التخطيط الإقليمي (المشار إليها فيما يلي باسم وثائق TP) على استمرار واضح في قواعد استخدام الأراضي وتنميتها (المشار إليها فيما يلي باسم LRZ). على العموم، ليس من الواضح إلى أي مدى يجب أن تتبع مناطق PZZ وثائق التخطيط الإقليمي. إذا كان الامتثال إلزاميًا ودقيقًا، فإن الوجود المتزامن لـ PZZ والخطة العامة يعد زائدًا عن الحاجة، حيث أنهما يحتويان تقريبًا على نفس مجموعة المعلومات. إذا كانت المناطق الوظيفية مجرد مسودة للمناطق الإقليمية، فلماذا يعد التأكيد الثانوي لمحتواها كجزء من PZZ ضروريًا، خاصة اليوم، عندما يتم إعداد الخطط العامة وPZZ بواسطة مصمم واحد كوثيقة واحدة معقدة؟ إذا كانت المناطق الوظيفية عبارة عن رسم موسع أو تقريبي يحدد فقط اتجاه التطوير، والذي يمكن "السعي" إليه قانونيًا لمدة عشرين عامًا، فهل هناك حاجة لمثل هذه الخطة العامة التي لا يمكن تنفيذها في الواقع، "تحسين" إلى ما لا نهاية وتأجيل” خطتها الأصلية؟

في معظم ولايات الولايات المتحدة الأمريكية (سأقدم فيما يلي أمثلة من الولايات المتحدة الأمريكية، حيث تم استخدام التجربة الأمريكية بشكل أساسي كأساس لقانون المدينة في الاتحاد الروسي)، لا يمكن إجراء أي تغييرات على وثائق تقسيم المناطق إلا بعد إعادة التفكير المقابلة في خطة التنمية الشاملة للإقليم. من السهل شرح هذه القاعدة. يؤدي بناء مصنع، على سبيل المثال، إلى الحاجة إلى تدابير وقائية، وتنظيم تدفقات مرورية جديدة، وزيادة الطلب على السكن من العمال وغيرها من العواقب التي تؤثر على كامل أراضي البلدية.

علاوة على ذلك، إذا خضعت وثائق TP لاحقًا لمراجعات كبيرة، فليس هناك ما يضمن تحديث PPZ وفقًا لذلك. لا يوجد أيضا ردود فعل. إلى متى يمكن تغيير محتوى PZP دون تغيير مستندات TC؟ هل يمكن، على سبيل المثال، هيئة الحكم الذاتي المحلية، أثناء إنشاء نوع النشاط المسموح به مشروطًا (أي إعادة تقسيم قطع الأراضي الفردية للمواطنين المنتخبين)، قسمًا تلو الآخر، مراجعة جميع أنواع الاستخدامات المسموح بها التي أنشأتها PZZ في البداية؟ للأسف، لسوء الحظ، فإن الإجابات على هذه الأسئلة إما غير واضحة، أو أنها تسمح لنا بالتأكيد على أن وثائق TP وPPZ موجودة بمعزل عن بعضها البعض، فهي مجبرة على الاقتراب فقط أثناء تطوير PPZ، وهو ما لا يمنع المزيد من الاختلاف بينهما. وهذا ينفي أهمية وثائق الحماية المؤقتة، ويثير التساؤل حول إمكانية تنفيذ الخطط الواردة في وثائق الحماية المؤقتة، وفي نهاية المطاف، جدوى إعدادها!

بالإضافة إلى ذلك، لسوء الحظ، لا تتبع القوانين العلاقة بين وثائق التخطيط القطاعي (مخطط الغابات للكيان التأسيسي للاتحاد الروسي، مخطط إدارة الأراضي البلدية، وثائق تقسيم المناطق لحديقة طبيعية، مخطط تنظيم وتطوير الداشا والبستنة الشراكات، وما إلى ذلك) ووثائق TP، وتقسيم المناطق الحضرية ووثائق التخطيط المنصوص عليها في قانون المدينة في الاتحاد الروسي. وهذا أيضًا يخلق ارتباكًا في قضايا صياغة وثائق الحماية المؤقتة وتنفيذها. علاوة على ذلك، فإن مفهوم الاستخدام المسموح به لقطعة أرض يتنكر في أشكال غريبة: في بعض الأحيان يكون "الاستخدام المسموح به للغابات"، وأحيانًا يكون "أنواعًا من الأراضي الزراعية".

ولذلك لا بد في هذا الأمر من:

أ) القضاء على الارتباك على المستويين المفاهيمي والعملي، والإشارة بوضوح إلى ما هي وثائق التخطيط الإقليمي وما هي الوثائق التي تحدد الاستخدام المسموح به لقطع الأراضي؛ توضيح المحتوى وإزالة التناقض بينهما، وتحديد حالات وأسباب استخدام المستندات الخاصة، وسيكون من الأفضل جمعها في شكل واحد يأخذ في الاعتبار خصائص الصناعة (وهذا ينطبق بشكل خاص على قوانين الصناعة)؛

ب) إنشاء اتصال موثوق بين مستندات TP وPZZ أو المستندات الأخرى التي تحدد الاستخدام المسموح به، مما يثبت أنه لا يمكن مراجعة وثائق تقسيم المناطق إلا بعد مراجعة المخططات العامة وفيما يتعلق بهذا الظرف (يجب التفكير في حالات استثنائية من خلال ، على سبيل المثال، ظروف الطوارئ، والانحراف عن المعلمات، وما إلى ذلك)؛
ج) تقديم طرق مختلفة لتشجيع هيئات الحكم الذاتي المحلية على مراجعة مستندات TP وPZZ بعد تعديل أو اعتماد مستندات TP جديدة على المستوى الفيدرالي أو الإقليمي؛

د) تحديد إمكانية التنفيذ التدريجي لوثائق الحماية المؤقتة، مع مراعاة عدم تجانس شروط تنمية الإقليم. لا ينبغي أن يتحول التنفيذ التدريجي للخطط إلى تأخير التطوير إلى الأبد، بل يجب أن يكون برنامجًا واضحًا لتغيير أنواع الاستخدامات المسموح بها وفقًا لمراحل تطوير الإقليم و (أو) بداية ظروف معينة. وبالتالي، من الضروري إثبات أن المناطق الوظيفية هي مشروع للمناطق الإقليمية، ولكن من أجل تحقيق هدف معين، قد توفر مناطق PZZ أنواعًا وسيطة من الاستخدام المسموح به، والذي يجب أن يكون مؤقتًا - لا يزيد عن 10 سنوات؛

د) تحديد إمكانية تنفيذ جميع الأفكار الواردة في TP - وإلا فلا فائدة من التخطيط، ولكن هذه محادثة أخرى - محادثة حول تحسين التشريعات المدنية والأراضي. هنا لم يعد من الممكن القيام بالحجز المعياري والاستيلاء على الأراضي؛ هنا سيكون من الضروري تحسين مؤسسات الأراضي العامة، وإعادة توزيع قطع الأراضي، وتطوير المناطق المبنية، وفرض تغيير في الاستخدام المسموح به، وما إلى ذلك.

لا ينبغي أن تنظم PPL أي علاقات عامة أخرى، باستثناء قضايا الاستخدام المسموح به لقطع الأراضي (المباني والهياكل)، ومتطلبات قطع الأراضي والمباني والهياكل التي تحددها المصالح العامة، وبالتالي أي ذكر لإجراءات توفير قطع الأراضي و إبرام العقود أمر غير مقبول. ومن المشكوك فيه أيضًا ما إذا كان هناك قسم في قانون التشريع الشعبي يتعلق بإدخال تعديلات على قانون القانون العام، نظرًا لأن قانون الموافقة على قانون القانون العام، باعتباره عملًا قانونيًا معياريًا للحكم الذاتي المحلي، يتم تعديله أو إلغاؤه بنفس الطريقة مثل أي قانون آخر. العمل القانوني المعياري للحكم الذاتي المحلي.

أما بالنسبة للأقسام الأخرى من PZZ (مواد تقسيم المناطق ولوائح التخطيط الحضري)، فهناك ثلاث نقاط تلفت الأنظار على الفور:

أ) ما هو الهدف من تقسيم المنطقة بأكملها إذا حدثت عواقب قانونية فقط فيما يتعلق بتلك المناطق التي تنطبق عليها لوائح تخطيط المدن (هنا سألتزم الصمت بشأن الحالات التي تكون فيها لوائح تخطيط المدن ووثيقة أخرى، على سبيل المثال) ، لوائح الغابات، سارية المفعول)؟ ما هي الأهمية القانونية لهذا التقسيم؟ فهل يلغي تنمية الغابات أو الزراعة، أم أنه يعكس فقط قرارات التخطيط الأخرى؟

ب) هل يمكن تطبيق لوائح تخطيط المدن على قطع الأراضي الأخرى حيث تكون أنشطة التخطيط الحضري محدودة للغاية أو محظورة، على سبيل المثال، الأراضي الصالحة للزراعة؟ من الواضح أنه في هذه الحالة لن يتوافق العنوان مع المحتوى. أليس من الأفضل أن نعطي ما لقيصر لقيصر؟ يمكن القيام بذلك بالطريقة التالية: إثبات أن تقسيم المناطق هو الذي يحدد بشكل عام الاستخدام المسموح به. ثم يقع كل شيء في مكانه. سيتم تطبيق لوائح تخطيط المدن فقط إلى الحد الذي يُسمح فيه بالبناء داخل المنطقة الإقليمية. لن تكون هناك حاجة لإصدار قواعد معقدة عندما لا يتم تطوير أو تطبيق لوائح التخطيط الحضري (ميزة أخرى في تشريعات التخطيط الحضري - يتم تطوير اللوائح ولكن لا يتم تطبيقها!).

يجب أن تكون هناك قاعدة خاصة فيما يتعلق بأعمال المسح، ووضع علامات المعلومات، والطرق وغيرها من الأشياء الهندسية، ويمكن وضعها في كل مكان، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. وبدون هذه المعايير، تكون مناطق الحماية عرضة للانسداد. فبدلاً من التركيز على الاستخدامات الرئيسية، يضطر المخططون إلى كتابة ما يلي لأي موقع: “فضلاً عن وضع علامات الطريق والأرصفة والطرق والمسح وإشارات المرور وخطوط أنابيب الغاز والشبكات الكهربائية وأنابيب المياه وخطوط الصرف الصحي، خطوط الاتصال" ونحو ذلك.

ج) كيفية إزالة التناقضات بين وثائق تخطيط الأراضي ووثائق تقسيم المناطق؟ ربما سأفاجئ الكثيرين هنا بحقيقة وجود مثل هذه التناقضات، لكنها موجودة بالفعل. نظام تقسيم المناطق في شكله الكلاسيكي (الأمريكي) لا يحتوي على وثائق تخطيطية كاستمرار له. وفي الحالات القصوى، قد تكون مصحوبة بقطعة أرض - وهو حل تخطيطي يحدد شبكة الطرق والأراضي العامة الأخرى.

يعمل نظام تقسيم المناطق الكلاسيكي فقط بالتزامن مع قواعد تكوين قطع الأراضي، والتي تتضمن متطلبات حجمها، ولوائح التخطيط الحضري التي تحدد الوجود الإلزامي لبعض الهياكل والأشياء، والتي بدونها لن تتم الموافقة على خطة تقسيم قطعة الأرض ولن يسمح بالبناء. وهكذا، في الولايات المتحدة الأمريكية، بعد وضع قائمة بالاستخدامات المسموح بها، تقوم البلدية بتفويض قضايا التخطيط إلى المطور، مع الاحتفاظ بمنصب الطرف المشرف. وكقاعدة عامة، يجب إصدار الموافقة في حالة استيفاء جميع متطلبات التخطيط الحضري. التصميم، إذا لم يكن منصوصًا عليه في لوائح تخطيط المدن، يتم تحديده من قبل المطور.

أوروبا لديها نهج مختلف لتحديد الاستخدام المسموح به. على سبيل المثال، في ألمانيا والسويد، الوثيقة الرئيسية التي تحدد الاستخدام المسموح به للأرض هي مشروع تخطيط الأراضي. تقوم هذه الوثيقة "بتوزيع" أنواع الأنشطة المنصوص عليها في المخطط العام لمنطقة معينة على قطع أرض معينة. وبالتالي، يُحرم مالك قطعة الأرض من فرصة الاختيار من بين مجموعة متنوعة من الأنشطة المنصوص عليها في الخطة العامة، وبالتالي لا يمكن بناء متجر بدلاً من المدرسة. وبعبارة أخرى، فإن تقسيم المنطقة في ظل وجود مشروع تخطيط يفقد أهميته القانونية، ويتم تحديد الاستخدام المسموح به بدقة من خلال مشروع التخطيط. وهذا له مميزاته: عندما يتركز اهتمام البلدية على تطوير محدد يجب أن يتم ضمن إطار معين، فإن أفضل وثيقة يجب أن تكون مشروع تخطيط الأراضي. وفي حالات أخرى، يكفي الحصول على وثائق تقسيم المناطق التي تحدد الأنواع العامة المحتملة للاستخدامات المسموح بها.

جوهر التناقض أعلاه هو أن مالك قطعة الأرض، من ناحية، لديه الحق في اختيار نوع الاستخدام المسموح به من أي استخدام ثابت، من ناحية أخرى، فهو مجبر على الانصياع لموقع المباني و معلمات الحد الخاصة بهم التي تحددها وثائق التخطيط، والتي قد لا تتوافق مع النوع المختار للاستخدام المسموح به. على سبيل المثال، قد يحدد مشروع التخطيط موقع المباني السكنية الفردية، في حين أن الاستخدام المسموح به يشمل أيضًا إنشاء مبنى سكني.

د) نظام تقسيم المناطق غير مرن للغاية: سيسعى جميع أصحاب الحقوق لتحقيق أفضل نوع ممكن من الاستخدام المسموح به. ونتيجة لذلك، ستكون المنطقة مكتظة بالمحلات التجارية ولن يتم تزويدها بمؤسسات عامة أخرى (أقل ربحية) (المكتبات ورياض الأطفال والعيادات وما إلى ذلك). ورداً على مثل هذا التهديد، يجوز للبلدية أن تجعل قائمة الاستخدامات مضغوطة للغاية، بحيث تتكون من استخدامات متجانسة. وبما أن هذه المشاكل في العالم تم تحديدها منذ زمن طويل، فلننتقل إلى الطرق العالمية للتغلب على هذه الصعوبات. تم بالفعل تسمية الطريقة الأولى - وهي تحديد أنواع الاستخدام المسموح به من قبل مشروع التخطيط، حيث يتم تخصيص النوع المسموح به لكل موقع، مما يساعد على تجنب التشوهات في التنمية الإقليمية. قد تكون الطرق الأخرى:
أ) "تقسيم المناطق الذكية" (في الولايات المتحدة الأمريكية - الرمز الذكي)، والذي يحتوي على معايير مفصلة لتشبع المرافق الاجتماعية والبنية التحتية الهندسية ومعامل التطوير وعدد الطوابق ونسبة أنواع الاستخدام المسموح بها، والتي يحق للمطور للجمع في مجموعة واحدة أو أخرى، إذا ظلت المعلمات العامة للمنطقة دون تغيير؛
ب) "اتفاقية التطوير الحضري (في الولايات المتحدة الأمريكية - اتفاقية PUD) والتي تحتوي على معايير مفصلة لتشبع المرافق الاجتماعية والبنية التحتية الهندسية ومعامل التطوير وعدد الطوابق ونسبة أنواع الاستخدامات المسموح بها والتي يقوم المطور يحق له الاندماج إذا ظلت المعالم العامة للمنطقة دون تغيير، وإذا تم توقيع الاتفاقيات ذات الصلة مع البلدية وأصحاب قطع الأراضي داخل المنطقة؛

ج) "التقسيم المشروط"، والذي بموجبه يعتبر نوع الاستخدام المسموح به ممنوحًا وفقًا للشروط المحددة مسبقًا في وثائق التقسيم: متطلبات مساحة قطع الأراضي، أماكن وقوف السيارات، وجود بنية تحتية هندسية أو مرافق اجتماعية. في حالة حدوث هذه الظروف، يتعين على الحكومة المحلية إصدار التصريح المناسب. وبطبيعة الحال، لم يتم عقد أي جلسة استماع عامة لأن هذه الشروط كانت موضوع للمناقشة في جلسة الاستماع العامة قبل الموافقة على وثائق تقسيم المناطق. إن الفرق بين الاستخدام المسموح به مشروطًا في بلدنا والاستخدام المسموح به مشروطًا في الولايات المتحدة هو فرق مذهل. إذا كان منح الاستخدام المسموح به في الولايات المتحدة يتم تحديده مسبقًا من خلال شروط موضوعية، فإن تصريحنا "المشروط" يعتمد على تقدير المسؤول، نظرًا لأنه لا جلسات الاستماع العامة ولا خطة PZZ الحالية والخطة العامة تشكل عقبة أمام تغيير النوع الاستخدام المسموح به، وتجاوز نظام تقسيم المناطق بأكمله. لقد وصفت خطورة ذلك أعلاه، ولكن من المناسب هنا ملاحظة فساد هذه القاعدة وحقيقة أن القرار يتم اتخاذه من قبل المسؤول، متجاوزًا رأي ليس فقط مجلس المدينة، بل المجتمع ككل، والذي صوت لصالح تنمية مختلفة للمناطق؛

د) "الاستخدام العائم المسموح به" (في الولايات المتحدة الأمريكية - تقسيم المناطق العائمة)، والذي بموجبه يتم توفير نوع الاستخدام المسموح به مشروطًا (بالمعنى الذي تستخدمه الولايات المتحدة الأمريكية) بترتيب الأولوية لأولئك الذين يتقدمون؛

هـ) "التقسيم الحصري للمناطق"، الذي ينص على استبعاد أنواع معينة فقط من الأنشطة، والسماح بجميع أنواع الأنشطة الأخرى؛

هـ) "تقسيم المناطق الإيجابية"، والذي يسمح فقط بأنواع الأنشطة المشار إليها مباشرة لمنطقة معينة. إن الشعور بأن تقسيم المناطق هذا يشبه إلى حد كبير تقسيم المناطق الروسية هو شعور مضلل. والفرق الرئيسي هو أنه في نظام تقسيم المناطق هذا، كما هو الحال في الأنظمة المذكورة أعلاه، لا يتم تحديد الاستخدامات الإضافية بموجب أعمال حكومية، ولكن يتم تنفيذها "كإضافة مجانية" للاستخدام المسموح به. وكيف يمكن اعتبار نوع الاستخدام المساعد كذلك إذا تم تحديده بنفس طريقة الاستخدام الرئيسي المسموح به. وهذا يلغي خطر فقدان المخططين لفرص بناء مجموعة أرجوحة للأطفال، أو سقيفة خشبية، وما إلى ذلك. فيما يتعلق بنوع الاستخدام الرئيسي - مبنى سكني فردي. في المنطقة الصناعية، يمكن أن تشمل أنشطة الدعم مجموعة متنوعة من الأنشطة، بدءًا من تقديم الخدمات الطبية إلى إطعام العمال. وفي الوقت نفسه، من المهم أن يحدد القانون الحد الأدنى الذي لا يمكن تجاوزه لنوع مساعد من الاستخدام المسموح به. لذلك، على سبيل المثال، إذا كان مقصف المصنع ينمو ويتجاوز مساحة جميع مباني الإنتاج، فمن الواضح أن هذا نوع مختلف من الاستخدام المسموح به.

حول إجراءات اعتماد PZZ.

إن وجود الهيئة سيئة السمعة، التي تمثل نوعاً من الانتقال بين الهيئة الحكومية والجمهور، يشبه العجلة الخامسة في العربة. هذا صحيح. وهنا كان هناك استعارة ميكانيكية للتجربة الأمريكية دون النظر إلى جوهرها. في الولايات المتحدة الأمريكية، لا تتمتع البلديات بالحق في إصدار قوانينها القانونية الخاصة؛ حيث يتم تنفيذ جميع القوانين البلدية، بما في ذلك في مجال التخطيط الحضري وسياسة الأراضي، على أساس الصلاحيات المفوضة من قبل الدولة. وبهذا المعنى، لا يمكن للهيئة التمثيلية للبلدية أن تكون ممثلة للدولة (في إطار الصلاحيات المفوضة) وممثلة للمجتمع المحلي في نفس الوقت. لذلك، وفقًا لنظرية الضوابط والتوازنات، في الحالات التي تمارس فيها البلدية سن القوانين، أي السلطة الممنوحة لها من قبل الدولة، يجب أن يعارضها الرأي العام. فيما يلي شرح مختصر لجان التخطيط في الولايات المتحدة. على أساسنا، اللجان عديمة الفائدة، لأن هيئات الحكم الذاتي المحلية، بقوة القانون، تمثل المجتمع المحلي وتتولى وضع القوانين الخاصة بها. ويدعم هذا الاستنتاج الطبيعة الوهمية تقريبًا للجان، حيث يتولى المسؤولون البلديون المسؤولية. ولتجنب الروتين، يُنصح بإلغاء هذه اللجان والتأكيد على مسؤولية المسؤولين المحليين، التي لا يطمسها قرار اللجنة، أمام المجتمع المحلي عن القرارات المتخذة.

توقيت مراجعة قانون PPL غير واضح. وفي الوقت نفسه، من المهم للغاية أن يعرف المطورون أن هناك وقتًا معينًا لا يمكن خلاله مراجعة PZZ أو وثائق التخطيط، وإلا فسيتم إهدار الأموال التي يتم إنفاقها على أعمال المسح والتصميم. في الوقت الحاضر، ليس من الواضح ما إذا كانت التغييرات في منطقة PZZ ووثائق التخطيط هي سبب لإلغاء أو تعديل تصريح البناء. وينبغي وضع قاعدة تقضي بالاحتفاظ برخصة البناء الصادرة سابقاً، إلا في الحالات الاستثنائية التي يحددها القانون. يجب أن تكون المراجعة المبكرة لقطعة الأرض، إذا حدثت دون موافقة أصحاب الأراضي المعنيين، أساسًا للتعويض عن الخسائر التي تكبدوها.

في بعض قضايا تقسيم المناطق وإعداد الوثائق المتعلقة بتخطيط الأراضي.

ويشترط حالياً أن تتطابق حدود المناطق مع حدود قطع الأراضي. ومن الواضح أن هذا مطلب مستحيل. أولا، الحدود الدقيقة لقطع الأراضي مفقودة في نصف الحالات تقريبا، وثانيا، الحدود الحالية لقطع الأراضي قد لا تتوافق بأي شكل من الأشكال مع احتياجات التنمية (على سبيل المثال، لا توجد حقول موجودة تتناسب مع الحجم من الأحياء السكنية). وبناء على ذلك، فإن هذه القاعدة تحتاج إلى مراجعة. القاعدة العكسية كافية: حدود قطعة الأرض التي يتم تشكيلها يجب ألا تتجاوز حدود المناطق. ومن الضروري أيضًا إدخال عدد من القواعد الجديدة. إذا تبين أن قطعة أرض مقسمة إلى عدة مناطق، فإن سلطة التسجيل المساحي تعين لهذه قطعة الأرض الاستخدام المسموح به المنصوص عليه في المنطقة التي تقع فيها معظم قطعة الأرض، ولكن البناء على مثل هذه قطعة الأرض مستحيل حتى يتم تقسيمها .

من الضروري أيضًا تحسين أنواع ومحتوى وثائق تخطيط الأراضي، اعتمادًا على أهداف وشروط إعدادها: قد يكون هذا مشروعًا لإعادة تطوير أو تطوير منطقة جديدة، أو مشروعًا لبناء كائن واحد أو أكثر (وهذا ضروري بشكل خاص لبناء الأجسام الخطية الواقعة خارج حدود المنطقة المأهولة بالسكان، والكائنات المستخدمة تحت الأرض). من الواضح أنه لأغراض مختلفة، يجب أن يكون محتوى مشروع التخطيط وإجراءات الموافقة عليه مختلفين. المشكلة الكبيرة في الوقت الحاضر هي أن قرار التصميم لا يتم اتباعه بالضرورة بسبب الافتقار البسيط للعلاقة المتبادلة بين المستندات والعمليات التكنولوجية. على سبيل المثال، لا توجد وسيلة لتشجيع المرافق العامة والخدمات الهندسية، التي ليست دائما منظمات حكومية، على تطوير المناطق. لا توجد طريقة للجمع بين التطوير الهندسي وتوقيت بناء المرافق الفردية. وبشكل تقريبي، لا توجد إمكانية لوضع خطة لتنمية المنطقة وضمان تنفيذها. ليس من الممكن حتى التحقق من امتثال خطة الحدود لمشروع مسح الأراضي، الأمر الذي يجعل تشكيل قطع الأراضي يعتمد بشكل كبير على السلوك الضميري لمالك الأرض. بشكل عام، ليس هناك وضوح في الحالات التي ينبغي فيها تطوير وثائق تخطيط الأراضي، وفي الحالات التي يمكن فيها تكوين قطع الأراضي بدونها.

كل هذا يجعل عمل السلطات عقيمًا إلى حد ما. الجهود البطولية للتخطيط والموافقة على التوثيق يمكن أن تتحول إلى كلمات فارغة، لذلك نحن بحاجة إلى تشريع جديد بشأن تحديد الاستخدام المسموح به لقطعة أرض، والذي لن يعلن فقط عن إجراء واضح لتحديد الاستخدام المسموح به لقطع الأراضي، المرتبطة بلوائح الصناعة، ولكن أيضًا تجعل من الممكن تنفيذ الخطط المنصوص عليها في وثائق أفكار التخطيط.

مقترحات لتحسين تقسيم المناطق الحضرية
Bobylev S.Yu.، المدير العام لشركة LLC Architectural Workshop S.Yu. بوبيليف"، عضو مجلس إدارة NP "نقابة المهندسين المعماريين والمهندسين في سانت بطرسبرغ"

مقترحات لهيكلة لوائح التخطيط الحضري.

ومن المستحسن أن تدرج في القواعد أحكام عامة لوضع لوائح التخطيط الحضري. على سبيل المثال:

1. تحدد قواعد استخدام الأراضي وتطويرها (المشار إليها فيما بعد بالقواعد) لوائح التخطيط الحضري فيما يتعلق بأنواع الاستخدام المسموح به لقطع الأراضي ومشاريع البناء الرأسمالية، بالإضافة إلى الحد الأقصى لأحجام قطع الأراضي والحد الأقصى لمعايير البناء المسموح به إعادة بناء مشاريع البناء الرأسمالية المتعلقة بجميع المناطق الإقليمية ككل و (أو) بمجموعات المناطق الإقليمية، وكذلك المناطق الإقليمية الفردية.

2. ترد لوائح التخطيط الحضري المتعلقة بجميع المناطق الإقليمية ككل و (أو) بمجموعات المناطق الإقليمية في الفصل 10 من الجزء الثاني من هذه القواعد. ترد لوائح التخطيط الحضري المتعلقة بالقيود المفروضة على استخدام قطع الأراضي ومشاريع البناء الرأسمالية المتعلقة بالمناطق الإقليمية الفردية في الفصل 11 من الجزء الثاني من هذه القواعد.

3. يتم وضع لوائح تخطيط المدن المتعلقة بالحجم الأقصى لقطع الأراضي والحد الأقصى لمعايير البناء المسموح بها وإعادة بناء مشاريع البناء الرأسمالية في التكوين التالي:

الحد الأدنى من مساحة الأرض؛

معامل استغلال الأراضي؛

الحد الأدنى من ارتدادات المباني والهياكل والهياكل عن حدود قطع الأراضي؛

الحد الأقصى للنتوءات خارج الخط الأحمر لأجزاء المباني والهياكل والهياكل؛

الحد الأقصى لعدد طوابق الجزء الموجود فوق سطح الأرض من المباني والهياكل والهياكل الموجودة على أراضي قطع الأراضي. يشمل عدد الطوابق فوق الأرض التقنية والعلية والطابق السفلي، بالإضافة إلى الطوابق الأخرى المنصوص عليها في قوانين وأنظمة البناء ذات الصلة مثل الطابق العلوي؛

الحد الأقصى لارتفاع المباني والهياكل والهياكل على أراضي قطع الأراضي؛

الحد الأقصى للمساحة الإجمالية لمشاريع البناء الرأسمالية للأغراض غير السكنية على أراضي قطع الأراضي. يشمل حساب المساحة الإجمالية مساحة الأشياء غير السكنية الموجودة في جميع طوابق المباني (بما في ذلك التقنية والعلية والطابق السفلي والطابق السفلي))؛

الحد الأقصى لعدد الكتل السكنية ذات التطوير السكني الفردي منخفض الارتفاع (للمنازل ذات التطوير المحظور)؛

فئة الخطر القصوى (حسب التصنيف الصحي) لمشاريع البناء الرأسمالية الواقعة على أراضي قطع الأراضي؛

الحد الأدنى من حصة المساحة الخضراء من قطع الأراضي؛

الحد الأدنى لعدد أماكن وقوف السيارات لتخزين المركبات الفردية على أراضي قطع الأراضي؛

الحد الأدنى لعدد الأماكن في مناطق التحميل والتفريغ على أراضي قطع الأراضي؛

الحد الأدنى لعدد أماكن وقوف السيارات للتخزين (الحمأة التكنولوجية) لمركبات الشحن على أراضي قطع الأراضي؛

الحد الأقصى لارتفاع الأسوار لقطع الأراضي السكنية.

وحدة التخطيط القصوى في التصميم المعماري لتسييج قطع الأراضي المخصصة للتطوير السكني.

مقترحات لتحديد أنواع الاستخدام المسموح به لقطع الأراضي.

من الضروري تقديم منهجية لتحديد أنواع الاستخدام المسموح به لقطع الأراضي باعتبارها رئيسية ومسموح بها مشروطًا ومساعدة. على سبيل المثال:

1. بالنسبة لجميع أنواع الكائنات ذات أنواع الاستخدام الرئيسية والمسموح بها مشروطًا، يتم تطبيق الأنواع المساعدة من الاستخدام المسموح به على الكائنات المرتبطة تقنيًا بالأشياء التي لها نوع استخدام رئيسي ومسموح به مشروطًا، أو ضمان سلامتها وفقًا للقواعد التنظيمية والفنية الوثائق، بما في ذلك:

الممرات العامة

مرافق المرافق (الكهرباء، والحرارة، والغاز، وإمدادات المياه، والصرف الصحي، وتركيب الهاتف، وما إلى ذلك) اللازمة للدعم الهندسي للاستخدامات الأساسية والمسموح بها بشروط وغيرها من الاستخدامات المساعدة؛

مواقف السيارات والجراجات لخدمة المقيمين والزوار في الاستخدامات الأولية والمسموح بها بشروط وغيرها من الاستخدامات المساعدة؛

مجهزة تجهيزا جيدا، بما في ذلك المناظر الطبيعية، وملاعب للأطفال، ومناطق للترفيه والأنشطة الرياضية؛

مواقع المرافق، بما في ذلك مواقع التخلص من القمامة؛

مرافق التجارة والمطاعم العامة والخدمات الاستهلاكية اللازمة لخدمة زوار الاستخدامات الرئيسية المسموح بها بشروط، فضلاً عن الاستخدامات المساعدة الأخرى؛

مرافق الإقامة المؤقتة اللازمة لخدمة زوار الاستخدامات الأولية والمسموح بها بشروط وغيرها من الاستخدامات المساعدة؛

المرافق الأخرى، بما في ذلك تلك التي تضمن سلامة مرافق أنواع الاستخدام الأساسية والمسموح بها مشروطًا، بما في ذلك السلامة من الحرائق.

2. يُسمح بوضع كائنات من الأنواع المساعدة المسموح بها مع مراعاة الامتثال للمتطلبات المذكورة في الفقرة 1 من هذه المادة، والامتثال لمتطلبات اللوائح الفنية والمتطلبات الأخرى وفقًا للتشريعات الحالية. في أراضي المناطق ذات الشروط الخاصة لاستخدام الإقليم، يُسمح بوضع كائنات من الأنواع المساعدة للاستخدام المسموح به مع مراعاة الامتثال لمتطلبات أنظمة المناطق ذات الصلة المنشأة وفقًا للتشريعات الفيدرالية.

3. يجب ألا تتجاوز المساحة الإجمالية للمباني والهياكل والهياكل (المباني) للأشياء من الأنواع المساعدة للاستخدام المسموح بها، والتي تقع على أراضي قطعة أرض واحدة، 30٪ من المساحة الإجمالية للمباني والهياكل ، الهياكل الواقعة على أراضي قطع الأراضي، بما في ذلك الجزء تحت الأرض، في منطقة إقليمية واحدة.

4. الحصة الإجمالية لمساحة قطعة الأرض التي تشغلها كائنات من الأنواع المساعدة المسموح بها للاستخدام، بالإضافة إلى المناظر الطبيعية ذات الصلة وأماكن وقوف السيارات وغيرها من عناصر الهندسة والدعم الفني والتحسين اللازمة وفقًا للتشريعات الحالية، يجب ألا تتجاوز 25٪ من إجمالي مساحة قطع الأراضي الواقعة في نفس المنطقة الإقليمية، إذا كان الفائض لا يمكن تبريره بمتطلبات هذه القواعد. بالنسبة لجميع أنواع التربية البدنية والمرافق الرياضية، بما في ذلك الأندية الرياضية، يجب ألا يتجاوز هذا المؤشر 10٪ من المساحة الإجمالية لقطعة الأرض.

- مقترحات بشأن وضع اشتراطات لأنواع الاستخدام المسموح به لقطع الأراضي

يجب أن يحدد قانون الأراضي والبناء متطلبات أكثر تفصيلاً لأنواع الاستخدام المسموح به لقطع الأراضي. على سبيل المثال:

1. داخل قطعة أرض واحدة، بما في ذلك داخل مبنى واحد، يُسمح، مع مراعاة الامتثال للمعايير الحالية، بوضع نوعين أو أكثر من أنواع الاستخدام المسموح بها (الرئيسي والمشروط والإضافي). وفي الوقت نفسه، لا يُسمح بوضع المرافق العامة والتجارية المصممة لاستقبال الزوار داخل مواقع التطوير السكني إلا إذا كان لديها مداخل منفصلة للزوار ومداخل وأماكن لوقوف السيارات.

2. قد يكون وضع أنواع الاستخدام المسموح بها مشروطًا على أراضي قطعة الأرض محدودًا من حيث حجم البناء المسموح به وإعادة بناء مشاريع البناء الرأسمالية. تم وضع القيد كجزء من تصريح نوع الاستخدام المسموح به مشروطًا، مع مراعاة إمكانية توفير نوع الاستخدام المحدد مع الأنظمة الاجتماعية (فقط للمباني السكنية) وخدمات النقل والدعم الهندسي؛ ضمان شروط احترام حقوق ومصالح أصحاب العقارات المجاورة وغيرهم من الأفراد والكيانات القانونية؛ الحد من التأثير السلبي على البيئة بأحجام لا تتجاوز الحدود التي تحددها اللوائح الفنية ولوائح التخطيط الحضري التي تحددها هذه القواعد فيما يتعلق بالمنطقة الإقليمية ذات الصلة.

يجب ألا تتجاوز الحصة الإجمالية لمساحة قطعة الأرض التي تشغلها كائنات أنواع الاستخدام المسموح بها مشروطًا، بالإضافة إلى المناظر الطبيعية ذات الصلة وأماكن وقوف السيارات وغيرها من عناصر الهندسة والدعم الفني والتحسينات اللازمة وفقًا للتشريعات الحالية، 50% من إجمالي مساحة أراضي قطعة الأرض المقابلة في المنطقة الإقليمية المقابلة.

3. يتم تنفيذ وضع الأشياء غير السكنية لأنواع الاستخدام الرئيسية والمسموح بها مشروطًا في المباني المدمجة والملحقة للمباني السكنية متعددة الشقق وفقًا لأنواع الاستخدام المسموح بها المحددة في الفصل 11 من ق. الجزء الثاني من هذه القواعد، بشرط الالتزام بمتطلبات اللوائح الفنية والمتطلبات الأخرى وفقًا للتشريعات الحالية. وفي الوقت نفسه، لا يمكن أن تتجاوز المساحة الإجمالية للمباني المبنية والملحقة للمباني السكنية متعددة الشقق، التي تشغلها كائنات غير سكنية، 30٪ من المساحة الإجمالية للمباني المقابلة المباني السكنية، باستثناء الجزء تحت الأرض. يُسمح بالمباني في (في) الشقق أو المنازل الفردية المصممة لأنشطة العمل الفردية وفقًا للامتثال للمعايير الحالية.

4. يُسمح بوضع كائنات من أنواع الاستخدام الرئيسية والمسموح بها مشروطًا، والتي يتم إنشاء مناطق الحماية الصحية بشأنها، بشرط ألا تمتد حدود مناطق الحماية الصحية إلى ما وراء حدود المنطقة الإقليمية المقابلة، وللسكن والمناطق العامة والتجارية والمناطق الترفيهية - خارج حدود قطعة الأرض التي تقع على أراضيها الأشياء المحددة.

- مقترحات لضمان استمرارية قرارات التخطيط العمراني.

من المستحسن إنشاء استمرارية التخطيط الإقليمي ووثائق تقسيم المناطق الحضرية عن طريق تعيين كل منطقة إقليمية أو منطقة فرعية داخلها تسمية فردية (النوع، النوع، الرقم، الفهرس، وما إلى ذلك).

على سبيل المثال، وفقًا لوثيقة التخطيط الإقليمي المعتمدة (المخطط الرئيسي)، يتم تخصيص أراضي عنصر هيكل التخطيط وفقًا لتقسيم المناطق الوظيفية إلى المنطقة السكنية للمباني السكنية متعددة الطوابق - Zh5.

تتوافق المنطقة الإقليمية على خريطة تقسيم المناطق الحضرية مع التعيين "T ZH5"، حيث T هي "المنطقة الإقليمية" (تحدد وثيقة التخطيط الإقليمي - PZZ)؛

Ж5 – تعيين منطقة وظيفية وفقًا لوثيقة التخطيط الإقليمي المعتمدة.

يمكن تحديد المناطق الفرعية داخل المنطقة الإقليمية. على سبيل المثال:

T Zh5-1 – منطقة فرعية للمرافق السكنية؛

T ZH5-2 – منطقة فرعية لوضع مرافق التعليم ما قبل المدرسة والتعليم العام؛

T ZH5-3 – منطقة فرعية لوضع مرافق المرافق الاجتماعية والعامة؛

T Zh5-4 – منطقة فرعية لوضع مرافق التخزين للمركبات الفردية؛

T Ж5-5 – منطقة فرعية من المناطق الخضراء للاستخدام العام.
لتحديد المناطق الإقليمية والمناطق الفرعية بغرض تقديم المعلومات إلى هيئة التسجيل العقاري لإدراجها في السجل العقاري للدولة، فمن المستحسن إدخال رقم تسلسلي. على سبيل المثال: T Ж5-1_1، Т Ж5-1_2، إلخ.

الرأي في مشروع المبادئ التوجيهية المنهجية لتطوير قواعد استخدام الأراضي وتنميتها
بوروزنوف أ.أ.، مستشار المدير العام لمؤسسة RHD

لقد كنت "سئمت" موضوع قانون تخطيط المدن لفترة طويلة، بما في ذلك، بطبيعة الحال، موضوع PZZ. الأسئلة المتعلقة بمحتوى الدليل المنهجي موجودة في مقالاتي التي اكتسبتها بشق الأنفس حول هذا الموضوع، والتي تم نشرها على بوابة ArchiRu، والتي أوجه انتباهكم إليها (الروابط الموجودة على موقع الويب www.site).

على وجه التحديد فيما يتعلق بمشروع الدليل المنهجي (مع الأخذ في الاعتبار محتوى مقالاتي)، أود أولاً أن أعرب عن شكوكي حول توقيت إصدار هذا الدليل المنهجي حتى الدور والمكانة في التخطيط الحضري وجوهر استخدام الأراضي وقواعد التطوير (LRU) وأهدافها، التي لم يتم توضيحها بالكامل، تم توضيحها بالكامل، للأسف، في نص قانون المدينة الحالي. الخطوة الأولى هي حل هذه المشكلة وإغلاقها عن طريق إدخال التغييرات المناسبة على رمز المدينة. إن المبادئ التوجيهية المنهجية المقترحة، إذا ما تم اعتمادها وتنفيذها الآن، سوف تخلق الوهم بأنه لا توجد مشاكل وقد تعمل على ترسيخ الوضع الراهن لفترة طويلة.

PZZ هي أحد أنواع التخطيط الحضري. وفقًا لأحكام قانون المدينة في الاتحاد الروسي، يلزم وجود معايير التخطيط الحضري الإقليمية والمحلية، والتي يجب أن تشير إلى كل ما هو ضروري لتصميم وتطوير PZZ المحلي. كل شيء مشترك بين جميع المناطق وهو ضروري لتطوير PZZ، ولكن لم يتم توضيحه في Gradcode، سيتم إضافته بشكل صحيح مباشرة إلى النص الخاص به.

إن معنى قانون PPL والغرض منه هو إنشاء لوائح صارمة ولكن واضحة ومبررة وتوضيحها بشكل متسق، مع اتخاذ إجراءات لاحقة طويلة المدى (إن لم تكن أبدية). صلاحية الأنظمة يجب أن يتم التأكد من توضيحها المستمر، وليس من خلال التغيير المستمر!!! التوضيح المتسق هو ما هو مفقود حول PZZ في Gradcode، وبسبب غيابه يتم تخريب هذه الوثيقة. لتحقيق جدوى منطقة PPZ، من الضروري تطبيق معظم مبادئ تطوير مشاريع التخطيط لمشاريع منطقة PPZ، لإنشاء مناطق إقليمية ولوائح التخطيط الحضري الخاصة بها. ويجب أيضًا حل قضايا الامتثال لحدود المناطق الإقليمية وحدود قطع الأراضي المتقاطعة معها عند إنشاء المناطق الإقليمية، وإذا ظهرت مشاكل، فيمكن ببساطة تأجيل الموافقة على حدود المناطق في هذه المناطق. ثم في مشاريع التخطيط التي يتم تنفيذها على أساس (!!) PZZ لن يكون هناك أي "مناطق"، ولكن ستكون هناك مشاريع بناء رأسمالية وقطع أراضي محددة لها (والتي يجب أن تكون هناك). (اقرأ المزيد في مقالاتي أعلاه).

سأقترب الآن من جوهر مشروع الدليل المنهجي المقدم. لقد قام زملاء أومسك بتطويره منذ وقت قانون المدينة السابق، والذي كان ساري المفعول حتى عام 2004. تجاهل الأحكام الجديدة لـ Gradcode لعام 2004، والاستفادة جزئيًا من بعض متطلباته غير المعلنة بالكامل، في منهجيتهم يحتفظ سكان أومسك (A.N. Beregovskikh، ITP "Grad") بعيب كبير ينكر قيمة وأهمية PZZ، تحويل PZZ إلى وثيقة رسمية، وليس الوثيقة المطلوبة لأي شخص.

وبالتالي، فإن مشروع الدليل المنهجي ينص على الإدخال المستمر للتغييرات في PZZ، أي أنها لم تعد قواعد ولوائح "حقيقية"، والتي ربما يكون إدخالها بواسطة Gradcode لعام 2004 على هذا النحو هو العامل الرئيسي والأكثر قيمة ابتكار Gradcode.

كما تم التأكيد مرارًا وتكرارًا على أن PZZ تتبع مشاريع التخطيط ويتم تطويرها بعد مشاريع التخطيط، وهو ما يتعارض بشكل مباشر مع أحكام قانون المدينة (الأجزاء 5، 10 من المادة 45) وكل منطقها.

تسلسل التخطيط الحضري الذي تم تتبعه في الدليل المنهجي، عندما يتبع المخطط العام مسودة تخطيط، وعندها فقط PZZ، يعني أيضًا الحفاظ على محتوى المخططات العامة مطابقًا بشكل أساسي لما كان عليه قبل اعتماد التخطيط الحضري شفرة.

وهذا مسمار آخر في "غطاء التابوت" لـ PZZ وGradcode ككل.
وسأورد بعض الاقتباسات من مشروع الدليل المنهجي كتوضيح لما ورد أعلاه.

صفحة 10-11: "يتم التأكد من الصلاحية الدائمة للقواعد من خلال إدخال الإضافات والتغييرات عليها بالطريقة المقررة. أساس تعديل القواعد هو، في جملة أمور، تعديلات على وثائق التخطيط الإقليمي والموافقة على وثائق تخطيط الأراضي. إذا كانت هناك وثائق معتمدة بشأن تخطيط المنطقة، فيجب أن يتم تطوير مسودة القواعد مع مراعاة هذه الوثائق. عند وضع مشروع القواعد، من الضروري مراعاة أحكام التوثيق: خطط التخطيط الحضري لقطع الأراضي.

صفحة 19-20: "9.3. إذا كانت المنطقة المعنية، وفقًا لوثائق التخطيط الإقليمي، خاضعة لتحويل التخطيط الحضري، فلا يمكن تقديم تفاصيل المناطق الوظيفية إلا على أساس قرارات وثائق تخطيط الأراضي. تنقسم هذه الأراضي إلى مناطق إقليمية وأنواع الاستخدام المسموح بها، ويتم تحديد حدودها وخصائصها بشكل أكثر دقة من خلال مشاريع التخطيط ومسح الأراضي. 9.4. فيما يتعلق بالمنطقة الخاضعة لتحول التخطيط الحضري وفقًا لوثائق التخطيط الإقليمي، ولكن في حالة عدم وجود وثائق حول تخطيط هذه المنطقة، يتم تحديد حدود المناطق الإقليمية عن طريق تكرار حدود وأسماء المناطق الوظيفية التي أنشأتها المناطق الإقليمية وثائق التخطيط. مع الأخذ في الاعتبار قاعدة التشريع الحالي التي تنص على أن لوائح التخطيط الحضري تنطبق بالتساوي على جميع قطع الأراضي ومشاريع البناء الرأسمالية داخل المنطقة الإقليمية، فإن هذه الطريقة [عند تحديد مجموعة واسعة من أنواع الاستخدام المسموح به] لتقسيم المناطق الإقليمية لا يمكن أن تضمن البلدية التنمية المتناغمة للأراضي والتحسين المستمر لجودة البيئة، لأنه عند تشكيل قطعة أرض بشكل مستقل عن طريق الجمع أو فصل قطع الأراضي الموجودة عند الحصول على ملكية قطعة أرض، يحق لصاحب الحق في اختيار نوع استخدام قطعة الأرض بشكل مستقل قطعة الأرض دون مراعاة مصالح البلدية. عند الموافقة على الوثائق المتعلقة بتخطيط هذه المناطق، يوصى بإجراء تغييرات فورية على قواعد استخدام الأراضي وتطويرها من حيث تفصيل المناطق الإقليمية وإنشاء قائمة أكثر تحديدًا لأنواع الاستخدام المسموح به، بالإضافة إلى الحد الأقصى من معايير التطوير من مشاريع البناء الرأسمالية."

صفحة 21: "10. ملامح تشكيل المناطق الإقليمية للتحول التخطيطي الحضري في المناطق ذات قطع الأراضي المسجلة في لجنة أملاك الدولة. إذا تم إنشاء منطقتين وظيفيتين أو أكثر داخل حدود قطعة أرض من خلال وثائق التخطيط الإقليمي، يتم تضمين قطعة الأرض هذه على خريطة تقسيم المناطق الحضرية في منطقة تحويل التخطيط الحضري، والتي، بعد التطوير والموافقة على وثائق تخطيط تنقسم أراضي هذه المنطقة إلى قطع أراضي ومناطق إقليمية مقابلة، ويتم تحديد أنواعها حسب الغرض الوظيفي الذي تحدده مشاريع التخطيط الإقليمي. يمكن تحديد لوائح التخطيط الحضري لمنطقة التحول الحضري من خلال تحديد أنواع الاستخدام المسموح به بما يتوافق بدقة مع أنواع الاستخدام الفعلي لقطعة الأرض ومشاريع البناء الرأسمالية. يجب أن تتوافق المعلمات القصوى لتطوير هذه الكائنات مع المعلمات الفعلية للكائنات الموجودة (عدد الطوابق، النسبة المئوية للتطوير). لا يمكن السماح بتطوير الأنشطة أو الأشياء الجارية إلا إذا تم تقسيم منطقة التحول الحضري وفقًا لمشاريع التخطيط والمسح إلى قطع أراضي، ويتم إجراء التغييرات المناسبة على خريطة التنظيم الحضري عن طريق تقسيم منطقة التحول الحضري إلى مناطق إقليمية، وأنواعها تتوافق مع التطوير المخطط للمناطق، والتي تحددها وثيقة التخطيط الإقليمي.

صفحة 25: "بعد تحويل قطع الأراضي، يجب تعديل حدود المناطق الإقليمية عن طريق تعديل القواعد على أساس الوثائق المعتمدة بشأن تخطيط الأراضي والبيانات من السجل العقاري للدولة على حدود الأراضي المشكلة حديثًا المؤامرات."

الرأي حول مشروع المبادئ التوجيهية المنهجية لتطوير الشراكة بين القطاعين العام والخاص
Daribabina E.V.، رئيس قسم مراقبة أنشطة التنمية الحضرية بوزارة الدفاع في دائرة مراقبة الإسكان والإشراف على البناء في منطقة خانتي مانسي ذاتية الحكم في أوكروج يوجرا

يعد التوجيه المنهجي لتطوير قواعد استخدام الأراضي وتنميتها وثيقة مهمة وضرورية للغاية، على الرغم من أنها متأخرة قليلاً. حاليًا، إحدى المهام الرئيسية التي حددتها الحكومة الفيدرالية للكيانات المكونة والحكومات المحلية هي تطوير الأنشطة التجارية والاستثمارية، وفي ضوء ذلك هناك معركة نشطة ضد الحواجز الإدارية وضد المسؤولين الذين يقومون بإنشائها. وكانت هناك بعض الانتصارات. لقد تم إلغاء معهد كبير المهندسين المعماريين "بنجاح"، وفقدت المهمة المعمارية والتخطيطية مكانتها، وأي نوع من الموافقة على وثائق التصميم محظور بموجب القانون، ويبدو أن إلغاء الفحص ليس بعيدًا. في مثل هذه الظروف، تكون القواعد عمليًا أداة العمل الوحيدة التي يمكن للحكومات المحلية من خلالها التأثير على تنمية أراضيها، مما يضمن ظروف وأنشطة معيشية مواتية لكل من المواطنين العاديين و"أصحاب المشاريع الاستثمارية" من العمال.

ليس سرا أن تشريعاتنا بعيدة عن الكمال. إذا كان من الممكن مقارنة قانون تخطيط المدن بجهاز تقني معقد، فيجب أن يصبح الدليل تعليمات مفصلة لاستخدامه. ويبدو أن التركيز الرئيسي فيه لا ينبغي أن ينصب على "إعادة نقل" أحكام قانون تنظيم المدن، بل على فهمها، وبالتالي إصدار توصيات عملية لتطبيقها، وهو ما أعتقد أنه أمر ضروري. من الواضح أنه لا يكفي في الصياغة المقترحة (

وبطبيعة الحال، فإن النهج المقترح لتشكيل المناطق الإقليمية ومحاولة حل التناقضات القائمة من خلال تشكيل ما يسمى بمنطقة التحول الحضري يستحق الاهتمام. ومن الواضح أن مثل هذا التحول عملية طويلة وصعبة، وغالباً ما يكون تنفيذه مستحيلاً. لذلك، سيكون من الجيد تقديم نسخة مفصلة من إجراءات السلطات المحلية فيما يتعلق بقطع الأراضي والمباني العامة، التي تقع في الواقع داخل حدود المنطقة الإقليمية مع أنواع الاستخدام المسموح بها بخلاف تلك المنصوص عليها في وثائق ملكية المالك . وربما ينبغي أن تنص القواعد على بعض الشروط الخاصة لتنفيذ لوائح التخطيط الحضري لمثل هذه الحالات. لقد اضطررنا بالفعل إلى المشاركة في الدعاوى القضائية عندما ترفض هيئات الحكم الذاتي المحلية إصدار تصريح لبناء (إعادة بناء) كائن لمالك قطعة الأرض هذه بسبب عدم امتثال وثائق التصميم لمتطلبات خطة التخطيط الحضري لقطعة الأرض. في هذه الحالة، تقف المحكمة إلى جانب المالك، معللة قرارها بحقيقة أنه عند إعداد خطة استخدام الأرض، كان من الضروري مراعاة الاستخدام الحالي للأرض.

ومن الجدير بالاهتمام أيضًا قضايا استخدام قطع الأراضي التي لا تنطبق عليها لوائح التخطيط الحضري أو التي لم يتم وضع لوائح التخطيط الحضري لها. من الواضح أنه وفقًا للمدونة، فإن إجراءات استخدام هذه المواقع "يتم تحديدها من قبل الهيئات التنفيذية الفيدرالية المعتمدة، أو الهيئات التنفيذية المعتمدة للكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو الهيئات الحكومية المحلية المعتمدة وفقًا للقوانين الفيدرالية"، لكننا يمكنني تقديم المشورة للبلديات في الدليل ( لقد حذفت عمدا نموذج PZZ، لأن المبادئ التوجيهية هي التي ستتم الموافقة عليها بأمر من وزارة التنمية الإقليمية في الاتحاد الروسي).

وأكرر أن القواعد هي عمليًا أداة العمل الوحيدة للحكومات المحلية المرخصة في مجال الهندسة المعمارية. بناءً على PZZ، يتم إعداد GPZU، والتي، وفقًا لمنطق الكود، يجب أن تكون الأساس لتطوير وثائق المشروع. للأسف، في الواقع، كقاعدة عامة، يتم وضع GPZU بعد وقوعها، لأنه بدونها لن يحصل المطور ببساطة على تصريح بناء. المعلومات الأساسية الواردة في GPZU مأخوذة على وجه التحديد من القواعد. هذه هي أنواع الاستخدام المسموح به والحد الأقصى لمعايير البناء المسموح به. في رأيي، من غير الكافي على الإطلاق تحديد المتطلبات فقط لعدد طوابق العقار والنسبة المئوية لتطوير قطعة الأرض. يحق للمهندس المعماري (حتى لو كان مسؤولاً) الذي يهتم بكيفية تطور مدينته أن تتاح له الفرصة للتأثير على الوضع. من المنطقي تقديم قائمة أكثر تفصيلاً بالمعايير والمبادئ المحددة المحتملة لتحديدها.

لقد لاحظت منذ فترة طويلة أن هناك فجوة في قانون تخطيط المدن فيما يتعلق بحالة وثائق تخطيط الأراضي. تم تحديد متطلبات إجراءات إعداده ومحتواه والموافقة عليه، ولا توجد أي عواقب قانونية لعدم الامتثال للقرارات المتخذة في DPT. ومن الواضح أننا نقوم بتشكيل قطع الأراضي على أساس DPT المعتمد، ثم نطرحها للبيع بالمزاد العلني. لكن! يحق للمطور أن يختار بشكل مستقل أيًا من أنواع الاستخدام المسموح بها للمنطقة الإقليمية! إذا كنا قد وفرنا في مشروع التخطيط إنشاء كتلة تخطيطية، مثلا، مبنى سكني، على قطعة أرض محددة، وكانت مجموعة الأنواع الرئيسية تشمل أشياء أخرى كثيرة، فكيف يمكن أن نطالب بتنفيذ القرارات صنع؟ يبدو لي أن التشريع يجب أن "يربط" بشكل وثيق بين أنواع مختلفة من وثائق التخطيط الحضري. لماذا لا نشير إلى أنه إذا كان هناك مشروع تخطيط إقليمي معتمد، فيجب تعيين (وليس تحديد) نوع الاستخدام المسموح به لقطعة الأرض وفقًا لهذا المشروع؟ يجب أن تكون المعلومات ذات الصلة موجودة في GPZU (تفاصيل الوثيقة التي توافق على DPT، والغرض من الكائن، ومعلماته، وما إلى ذلك). وبطبيعة الحال، في هذه الحالة، يجب أيضًا الانتهاء من شكل GPZU.

في الواقع، هناك أسئلة أكثر بكثير تنشأ في الممارسة العملية عندما تمارس الحكومات المحلية صلاحياتها في مجال أنشطة التخطيط الحضري؛ وقد ذكرت القليل منها فقط.

وفي أوغرا، تمت الموافقة على قواعد استخدام الأراضي وتطويرها في أكثر من 75% من البلديات. لقد كشفت الفترة الماضية من ما يسمى "العملية التجريبية" عن نقاط ضعفهم. تخطط العديد من البلديات لإجراء تغييرات على لوائح التطوير واستخدام الأراضي. أردت حقًا أن تكون الإدارة "صديقًا حقيقيًا ومساعدًا" لهم.

مقترحات لتحسين PPZ
نيكولاييف إس إن، نائب رئيس لجنة البناء،
رئيس قسم لجنة الإشراف على البناء البلدي
على التخطيط الحضري

حول الجزء النصي.

بناء على تجربتي في العمل مع PZZ، أعتبر أنه من الضروري إزالة النسخ المعاد طبعها من قانون تخطيط المدن والقوانين الأخرى من النص قدر الإمكان، لأن أي تغيير في القانون سوف يستلزم الإجراء الكامل لتعديل القواعد. لقد سألني السكان مرارًا وتكرارًا أسئلة حول سبب جمعهم، وما هو الهدف من التصويت (في الأساس، ما إذا كان سيتم الالتزام بالقانون أم لا)، وأيضًا حول ما سيحدث إذا صوتوا ضد التغييرات. ورغم كل التوضيحات، يرى السكان أنه لا ينبغي اعتماد الوثيقة قيد النظر إذا صوت الشعب ضدها. الآن لدينا فكرة من مكتب المدعي العام حول الحاجة إلى تصحيح القانون العام على الفور في هذا السياق بالتحديد، ويجب على مكتب المدعي العام نفسه أن يوضح أن إجراء مثل هذه التغييرات هو إجراء طويل.

حول لوائح تخطيط المدن.

لوائح تخطيط المدن (المشار إليها فيما يلي بـ GR) هي لوائح منصوص عليها في القواعد، ولا توجد إمكانية لمزيد من التوضيح في مشروع التخطيط. وهذه فجوة كبيرة في التشريع. GPZU هي الوثيقة الرئيسية للحصول على تصريح البناء، الأمر الذي يتطلب إدراج لوائح التخطيط الحضري. على مستوى تطوير قطعة الأرض، مطلوب أقصى قدر من التفاصيل (وصولاً إلى قطعة الأرض). لنأخذ على سبيل المثال حيًا سكنيًا به مبنى مكون من تسعة طوابق. لا يجوز أن يكون ارتفاع المدرسة أو روضة الأطفال أو المتجر أو أي مرافق اجتماعية وثقافية أخرى تسعة طوابق، على الرغم من أن هذه جميعها استخدامات مسموح بها. يحق لصاحب حقوق الطبع والنشر لقطعة الأرض اختيار أي من أنواع الاستخدام المسموح به، على سبيل المثال، لبناء متجر بدلاً من مدرسة، وما إلى ذلك. لقد تعمدت إيصال الوضع إلى حد العبث. من الناحية القانونية، يمكن أن يحدث هذا. من أجل عدم تفصيل PPZ وصولاً إلى مستوى قطعة الأرض، من الضروري جعل مشاريع التخطيط ومشاريع مسح الأراضي (المشار إليها فيما بعد بـ PPZ) استمرارًا لـ PPZ، مع تحديد إمكانية توضيح الموارد الوراثية فيما يتعلق بـ قطع أراضي محددة. يجب تطوير منطقة PZZ وخريطة تقسيم المناطق الحضرية ليس لكامل أراضي البلدية، ولكن للجزء منها الذي يتم التخطيط لأي تغييرات في التنمية الحضرية فيه، كونها المرحلة الأولى في تطوير الوثائق المتعلقة بتخطيط المنطقة.

حول خريطة تقسيم المناطق الحضرية

ينبغي تطوير خريطة تقسيم المناطق الحضرية بناءً على عدد من المبادئ:

1) يجب أن توضح خريطة التنظيم العمراني وتفصل الخريطة التنظيمية الوظيفية للمخطط العام؛

2) يجب توضيح خريطة التنظيم العمراني (التفصيلية) من خلال مشاريع التخطيط؛

3) يجب أن تتوافق حدود المناطق الإقليمية مع الخطوط الحمراء للمناطق والكتل الصغيرة؛

4) يجب توضيح لوائح التخطيط الحضري للمنطقة الإقليمية من قبل PP للأقاليم ذات الصلة التي تشكل جزءًا من المنطقة الإقليمية المعنية؛

5) يجب إلغاء الاعتماد المباشر لحدود المنطقة الإقليمية على حدود قطعة الأرض. يجب ألا تتطلب قطعة الأرض التي تمتد فعليًا 20 سم (سمك العمود) خارج حدود المنطقة الإقليمية تعديلات على PZZ.

حول العلاقة بين قرارات التخطيط الحضري ومبادئ تحديد حدود المناطق الإقليمية في تومسك
Korenev V.I.، كبير المهندسين المعماريين في تومسك، مرشح الهندسة المعمارية، أستاذ مشارك في TGASU

كورينيف ف.

في عام 2007، تراكمت الكثير من الانتهاكات في مجال توفير الأراضي في تومسك. تتعلق إحداها بعدم الالتزام بالوضع القانوني للخطوط الحمراء عند تخصيص قطع الأراضي للبناء. ونتيجة لذلك، تم بناء عدد من المنشآت، بما في ذلك المباني السكنية، مما أدى فعليًا إلى تدمير إمكانية تطوير البنية التحتية للنقل في المدينة، مما أدى بشكل أساسي إلى سد ممرات النقل التي أنشأها المخطط العام المعمول به في ذلك الوقت.

لماذا حدث هذا؟

اتضح أنه في الخطة الموحدة للخطوط الحمراء، العديد من الخطوط الحمراء إما لم يكن لديها وثائق الموافقة عليها، أو تم رسمها بشكل غير صحيح، أو كانت غائبة تماما، وأحيانا تم تجاهلها ببساطة. ولسوء الحظ، لم تتمكن خطط عمل إعادة التوطين ومشاريع تخطيط الأراضي المتاحة في ذلك الوقت في الوزارة من المساعدة بشكل جذري في إضفاء الشرعية على الخطوط الحمراء. الأسباب مختلفة. على سبيل المثال، كانت هناك خطط عمل لإعادة التوطين تمت الموافقة عليها، لكنها لم تتضمن رسومات تحدد الخطوط الحمراء، أو العكس، كان هناك رسم، لكن لم تكن هناك مستندات تؤكد الموافقة على هذا المشروع التخطيطي التفصيلي. في المقابل، كانت مشاريع التخطيط التي تم تنفيذها وفقًا لقانون تخطيط المدن الحالي متفرقة، وكقاعدة عامة، كانت تتعلق بمناطق صغيرة.

وكان التدخل الفوري في هذه العملية مطلوبا. وكان من الضروري إيجاد آلية يمكن من خلالها حماية إطار النقل الحالي والمخطط للمدينة من البناء الجديد.

وكانت الخطوة الأكثر أهمية في هذا الاتجاه هي الموافقة في نهاية عام 2007 على المخطط العام وخطة استخدامات الأراضي. ومع ذلك، من المهم أن نلاحظ هنا أن التقسيم الحضري، الذي تم تنفيذه مع المخطط العام، لم يحل مشكلة حماية إطار النقل في المدينة إلا جزئيًا. والحقيقة هي أن حدود المناطق الإقليمية، على الرغم من أنها تتوافق مع مخطط تطوير البنية التحتية للنقل في المدينة، كانت تعسفية تمامًا في ظل عدم وجود بيانات عن الخطوط الحمراء ومعلومات عن حدود قطع الأراضي. كان تقسيم المناطق الحضرية غير دقيق بشكل خاص في الأماكن التي نصت فيها الخطة العامة على تخطيط الشوارع الرئيسية الجديدة وتقاطعات النقل.

ولحل المواقف الصعبة، قررنا إصلاح الخطوط الحمراء المخطط لها لشبكة الطرق والموافقة عليها في أسرع وقت ممكن، وهو في رأينا الحل القانوني الأكثر فعالية الذي يسمح لنا بتحديد حدود ممرات النقل بدقة أكبر.

وكما هو معروف، وفقاً للمدونة، لا يمكن تحديد الخطوط الحمراء والموافقة عليها إلا كجزء من مشاريع تخطيط المناطق. وكان من المستحيل تغطية المدينة بمثل هذه المشاريع في وقت واحد، ولهذا السبب بادرنا إلى تطوير مشروع تخطيط لشبكة الشوارع والطرق ككل.

ومن المهم أن نلاحظ هنا أنه في وقت إعداد مشروع التخطيط، ظهر في القسم نظام معلومات جغرافية، مما يسمح للمرء برؤية واستخدام بيانات جميع المواد المذكورة أعلاه في وقت واحد في شكل طبقات معلومات متراكبة فوق بعضهما. لقد أصبح هذا شرطًا مهمًا جدًا لتحليل الوضع الحالي واتخاذ قرارات التصميم ومن ثم معالجة الرسومات الحاسوبية للبيانات التي تم الحصول عليها.

وفي الوقت نفسه، كشفت مقارنة مخطط النقل للمخطط الرئيسي مع الظروف الفعلية لتنمية المدينة وتضاريسها وأعباء الأراضي عن عدد من مجالات المشاكل التي كان تنفيذها مستحيلاً حتى على المدى الطويل.

لذلك، في المرحلة الأولى من إعداد مشروع التخطيط، أصبح من الواضح أنه من الضروري إيجاد حلول بديلة مقبولة لتحسين تخطيط الشوارع الرئيسية الجديدة، مع مراعاة التضاريس واعباء الأراضي. وبطبيعة الحال، كان من المهم ألا تؤدي قرارات التصميم هذه إلى تدمير الهيكل الاستراتيجي لإطار النقل في المدينة الذي اقترحته الخطة العامة. ونتيجة للعمل ظهرت مقترحات لتعديل الخطة العامة.

وبعد الانتهاء من هذا العمل، واجهنا مشكلة أخرى. وفقًا لقانون تخطيط المدن، يجب أن يتم إعداد مشروع التخطيط على أساس الخطة العامة ولا يتعارض مع متطلبات لوائح تخطيط المدن، أي PZZ (المادة 45، البند 5، البند 10، البند 12.1.). مع الأخذ في الاعتبار هذا الشرط من الكود، وفي حالتنا، اقترح مشروع التخطيط، في الواقع، إطار نقل جديد، نشأت الحاجة إلى تنفيذ أعمال جديدة تتعلق بإجراء تغييرات على الخطة العامة وخطة استخدام الأراضي. في الوقت نفسه، نشأ السؤال حول المبدأ الذي يجب استخدامه لإجراء تغييرات على خريطة تقسيم المناطق للتخطيط الحضري لمنطقة PZZ، وإنشاء حدود جديدة للمناطق الإقليمية في المقام الأول حيث تم التخطيط لتخطيطات الشوارع الجديدة. كما هو معروف، وفقا للفن. 34 البند 2. يمكن تحديد حدود المناطق الإقليمية على طول حدود مختلفة.

وفي الوقت نفسه، وفقا للفن. 30 البند 4. يجب أن تفي حدود المناطق الإقليمية بشرط أن قطعة الأرض تنتمي إلى منطقة إقليمية واحدة فقط. إذا كان من المستحيل بالفعل تنفيذ هذا المطلب في مرحلة اعتماد PZZ، فعندئذٍ اليوم، عندما أصبحت بيانات غرفة المساحة الأرضية متاحة للجمهور، فمن الخطأ وغير العملي تجاهل هذا المطلب.

وفي هذا الصدد اخترنا المسار التالي. عندما لا تكون هناك أعباء على الأرض، يتم تعيين حدود المنطقة على طول الخط الأحمر. عندما تكون هناك قطعة أرض لها حقوق على طول الطريق، يتم رسم الحدود مع مراعاة إحداثيات هذه القطعة.

وهكذا، من ناحية، تمكنا من التعامل مع الإجراء الخاص بالمناطق الإقليمية المساحية على نطاق واسع إلى حد ما وبدقة. ومن ناحية أخرى، يتم من خلال هذه المواد تحديد قطع الأراضي أو أجزاء منها التي يمكن سحبها لتلبية احتياجات البلدية أثناء بناء أو إعادة بناء الشوارع في تومسك.

بالإضافة إلى ذلك، تنشأ قيود قانونية مقابلة على قطع الأراضي التي تقع بالكامل خارج حدود المناطق الإقليمية، ولا يمكن استخدامها للبناء، حيث لا تنطبق عليها الأنظمة، ولا يمكن إصدار مخططات تخطيط عمراني لها، مما يجعل الأمر كذلك. من الممكن مراقبة ومنع البناء داخل ممرات النقل ليس فقط بالخطوط الحمراء، ولكن أيضًا مع تقسيم المناطق الحضرية.

هناك نتيجة مهمة أخرى لهذا العمل. في المناطق المبنية، حيث، على سبيل المثال، تطورت المباني السكنية متعددة الطوابق، لم تعد هناك حاجة للقيام بمشاريع التخطيط؛ يمكنك البدء على الفور في إعداد مشاريع مسح الأراضي مع تحديد حدود قطع الأراضي السكنية متعددة الشقق البنايات.

في الختام، أود أن أؤكد مرة أخرى أن مثل هذا المشروع أصبح ممكنًا بفضل توفر أداة مهمة - البنية التحتية للبيانات المكانية حول المدينة.

استنتاجات من المناقشة

الاستنتاج الرئيسي هو أنه لا يمكن حل أي قضية في مجال التنظيم القانوني للتخطيط الحضري أو علاقات الأراضي والملكية محليًا. وهذا مسعى محكوم عليه بالفشل عمدا.

لقد لجأنا إلى الخبراء لطلب إبداء آرائهم حول مبادئ تحديد حدود المناطق الإقليمية في إطار التشريعات الحالية وتلقينا إجابات قليلة جدًا على أسئلة محددة. ولكن النتائج فاقت التوقعات من حيث كم ونوعية الأفكار المفيدة، والتي يمكن على الأقل أن يعزى عدم استخدامها عند وضع اللمسات الأخيرة على مشاريع القوانين المتعلقة بإصلاح التخطيط الحضري وتشريعات الأراضي إلى سوء إدارة المهنية والذكاء الداخلي.

حدد جميع الخبراء عدم الوضوح في العلاقة بين معايير التخطيط الإقليمي والتخطيط الإقليمي وتقسيم المناطق الحضرية باعتباره المشكلة الرئيسية. وقد أكد جميع الخبراء بالإجماع على ضرورة استمرارية قرارات التخطيط الحضري على مستوى التخطيط الإقليمي والتخطيط الإقليمي وتقسيم المناطق الحضرية. هناك خلافات حول المبادئ والتبعيات، لكن هذا يؤكد مرة أخرى عدم كمال التشريع الحالي والحاجة الموضوعية لإصلاحه.

ربما ما زلنا بحاجة إلى قانون محدث يحدد مكان وغرض كل وثيقة في نظام التنظيم القانوني لأنشطة إدارة تطوير الأراضي والعقارات، لتنظيم التخطيط الحضري والعلاقات بين ملكية الأراضي؟
ربما هذا ممكن بدون ثورات وبدون إعادة توزيع الممتلكات؟
ربما نكون قادرين على تطوير تشريعاتنا الوطنية، مثلما يزرع البستاني شجرة، وكما تنمي الأمم ثقافتها؟
وهذا هدف طويل، لكن تنظيم أراضي الدولة لا يمكن أن يكون سريعا ويتطلب، كما يقول مخططو المدن المشهورون، إرادة طويلة. أي تغيير سلمي في البلاد، والتحول البيئي يتطلب سنوات عديدة من العمل الشاق.

يستمر العمل في هذا الموضوع، وينتظر محررو المجلة مقترحات للتحول الشامل للتشريعات في مجالات تنظيم التخطيط الحضري وعلاقات ملكية الأراضي لأخذها في الاعتبار عند إعداد التغييرات والإضافات على مشاريع قوانين وزارة الشؤون الإقليمية والتنمية الاقتصادية للاتحاد الروسي نيابة عن جمعية نظم المعلومات الجغرافية والنقابة الوطنية لمخططي المدن.

أنظر أيضا:
دليل المؤلفين:
- بوشاروف إم.
- بوبيليف إس يو.
- بوروزنوف أ.أ.
- بوبيليف إس يو.
- ميتياجين إس.دي.
- داريبابينا إي.في.
- كورينيف ف.
-

يتم تخصيص المناطق الإقليمية مع الأخذ بعين الاعتبار:

• إمكانية الجمع داخل منطقة إقليمية واحدة بين أنواع مختلفة من الاستخدام الحالي والمخطط لقطع الأراضي؛
• المناطق الوظيفية ومعايير التطوير المخطط لها، التي تحددها الخطة الرئيسية الحالية؛
• التخطيط الحالي للإقليم والاستخدام الحالي للأراضي؛
• منع إمكانية إلحاق الضرر بمشاريع البناء الرأسمالية الواقعة على قطع الأراضي المجاورة.

أنواع وتكوين المناطق الإقليمية

موقع الأراضي، قطعة الأرض داخل حدود المنطقة الوظيفية لا يحدد نظامها القانوني، أما داخل حدود المناطق الإقليمية، تحدد لوائح التخطيط العمراني النظام القانوني لقطع الأراضي، وكذلك كل ما يقع فوقها و تحت سطح قطع الأراضي ويستخدم في عملية تطويرها وتشغيلها لاحقًا لمشاريع البناء الرأسمالية.

ملحوظات

الأدب

• التنظيم الحضري. أساسيات تنظيم أنشطة التخطيط الحضري في ظروف نشوء السوق العقاري. إد. إ.ك. تروتنيفا، معهد الاقتصاد الحضري، 2011، 296 ص. ISBN 978-5-8130-0127-7.

مؤسسة ويكيميديا. 2010.

تعرف على "المناطق الإقليمية" الموجودة في القواميس الأخرى:

المناطق الإقليمية- المناطق التي تحدد قواعد استخدام الأراضي والتنمية حدودها وتضع لوائح تخطيط المدن... الموسوعة القانونية

المناطق الإقليمية- 7) المناطق الإقليمية، المناطق التي تحدد قواعد استخدام الأراضي والتنمية الحدود لها وتضع لوائح تخطيط المدن؛... المصدر: قانون تخطيط المدن للاتحاد الروسي بتاريخ 29 ديسمبر 2004 N 190 القانون الاتحادي (بصيغته المعدلة من .. .... المصطلحات الرسمية

المناطق الإقليمية- 1) (لأغراض قانون الأراضي للاتحاد الروسي) أجزاء من أراضي المستوطنة داخل حدودها الإدارية، والتي يتم التقسيم إليها وفقًا لتقسيم المناطق الإقليمية؛ أراضي المستوطنات قد تشمل ... ... القانون البيئي لروسيا: قاموس المصطلحات القانونية

المناطق الإقليمية في سانت بطرسبرغ هي كائنات من البيئة الحضرية في سانت بطرسبرغ، وهي ليست ممرات أو جزرًا موجودة بالفعل، ولكن لها عناوين. # A B C D E E E F G H I K L M ... ويكيبيديا

المناطق الإقليمية- المناطق الإقليمية... الموسوعة القانونية

النزاعات الإقليمية لجمهورية الصين الشعبية مع الدول المجاورة للصين كان لديها مطالبات إقليمية لجميع جيرانها في الاتحاد السوفييتي واليابان وباكستان وفيتنام والهند، وما إلى ذلك. وكان هذا بسبب حقيقة أن قيادة الصين، التي كانت جزءًا من إمبراطورية تشينغ، .. ... ويكيبيديا

مناطق الغطاء النباتي في روسيا هي مناطق طبيعية على أراضي روسيا ذات ظروف مناخية متجانسة. على الرغم من الاختلافات في عمليات التمثيل الغذائي والطاقة، وتكوين أنواع المناخ، والتضاريس، والمياه الجوفية والسطحية، ... ... ويكيبيديا

- (المياه الإقليمية) جزء من البحر يغسل شواطئ دولة ما، ويخضع وفقا للقانون الدولي لولاية تلك الدولة. تاريخياً، كانت المياه الإقليمية تعتبر مياهاً عرضها ثلاثة أميال من الساحل، وهي عملياً... ... قاموس المصطلحات التجارية

إنجليزي مناطق، مدينة؛ ألمانية المنطقة والإحصائية. الوحدات الإقليمية المحددة بشكل مشروط للمدينة، والتي تميز التاريخ. التنمية والتنظيم الداخلي للمدينة. 3. تختلف المدن في كثافة استخدام المنطقة المحتلة وتكوينها... ... موسوعة علم الاجتماع

في عملية التخطيط الحضري لتقسيم المنطقة، يمكن للمتخصصين التمييز بين المناطق الإقليمية التالية:

• العامة وقطاع الأعمال؛
• إنتاج؛
• مناطق البنية التحتية الهندسية والنقل؛
• أغراض ترفيهية؛
• مناطق المناطق المحمية بشكل خاص؛
• غرض خاص
• وضع المنشآت العسكرية.
• في البلديات، يمكن تخصيص أنواع أخرى من المناطق الإقليمية، بناءً على خصوصيات المنطقة.

أعلاه تصنيف عام للمناطق الإقليمية. في المقابل، داخل كل واحد منهم يمكن تمييز الأنواع الفرعية. وبالتالي، قد تشمل المناطق السكنية مناطق التطوير:

• المباني المنخفضة الارتفاع
• منتصف الارتفاع؛
• متعدد الطوابق.

أيضًا، في المناطق السكنية، يُسمح ليس فقط ببناء منازل للعيش، ولكن أيضًا المرافق الاجتماعية والمجتمعية والمنزلية، والرعاية الصحية (المستشفيات والعيادات)، والتعليم (المدارس، ورياض الأطفال، وما إلى ذلك)، والمباني الدينية (الكنائس)، ومواقف السيارات. الكراجات . وفي الوقت نفسه، لا يجوز بناء المباني والمنشآت الصناعية التي تؤثر سلباً على البيئة.

يحدد قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي الاستخدام الرئيسي وأنواع الاستخدام المسموح به للمواقع والمرافق الرأسمالية. عادةً ما تكمل الاستخدامات الملحقة الاستخدامات الأساسية والمسموح بها مشروطًا للمواقع.

يوضح الجدول قطع الأراضي المختلفة مع مراعاة منطقتها الإقليمية.

اسم المنطقة الإقليمية	شفرة	الاستخدام المقصود
سكني	و	لتطوير المباني السكنية ووضع مرافق البنية التحتية والأراضي
المناطق العامة والتجارية	د	لوضع مرافق البيع بالتجزئة والمباني الإدارية والمرافق التعليمية والرعاية الصحية، وما إلى ذلك.
إنتاج	ص	لوضع المرافق الصناعية والبلدية والمستودعات
مناطق البنية التحتية الهندسية والنقل	هو - هي	لوضع السكك الحديدية والطرق البرية والجوية والنهرية والبحرية وخطوط الأنابيب الاتصالات
المناطق الترفيهية	ر	لتنظيم الترفيه للسكان - الحدائق والمتنزهات وحدائق الغابات والمرافق الصحية والرياضية، إلخ.
مناطق الاستخدام الزراعي	مع	لوضع الأراضي الصالحة للزراعة وكروم العنب والبساتين وحدائق الخضروات وحقول القش والمراعي ودور الحضانة والدفيئات وغيرها من المرافق لزراعة المحاصيل الزراعية والماشية
مناطق الأغراض الخاصة	ل	مناطق للمقابر ومدافن النفايات ومحارق الجثث والحدائق التذكارية
مناطق المنشآت العسكرية، ومناطق أخرى من المناطق المحظورة	دائرة مقصورة	مناطق لوضع المنشآت العسكرية وغيرها من المرافق الحساسة: مناطق التدريب، وما إلى ذلك.

كيفية معرفة المنطقة الإقليمية لقطعة أرض

من أجل معرفة المنطقة الإقليمية التي تنتمي إليها قطعة الأرض، يمكنك استخدام عدة خيارات:

1. ابحث عن خطة تخطيط المدن للبلدية. ويجب الإشارة إلى المناطق الإقليمية المخصصة للمستوطنة على خرائط تقسيم المناطق الحضرية.
2. تقديم طلب رسمي إلى Rosreestr للحصول على المعلومات اللازمة. للقيام بذلك، تحتاج إلى الاتصال بالإدارة الإقليمية للإدارة أو MFC.
3. ابحث عن معلومات حول المعلومات العامة من Rosreestr، وهي متاحة للجمهور لجميع الأطراف المعنية.

دعونا نلقي نظرة على الخيار الأخير بمزيد من التفصيل، لأنه يسمح لك بالحصول على المعلومات اللازمة دون مغادرة منزلك. من أجل معرفة المنطقة الإقليمية للموقع، تحتاج إلى:

1. افتح الخريطة المساحية العامة الموجودة على https://pkk5.rosreestr.ru/
2. أدخل أو قطعة الأرض في شريط البحث.
3. ستظهر الحدود الرسمية لقطعة الأرض على الخريطة على خلفية الأجسام العقارية الأخرى.
4. من أجل معرفة المنطقة الإقليمية، تحتاج إلى تغيير معيار البحث من "قطع الأراضي" إلى "المناطق الإقليمية" في الزاوية اليسرى العليا من خط البحث، ثم النقر داخل حدود قطعة الأرض.
5. في نافذة معلومات خاصة، ستظهر معلومات حول المنطقة الإقليمية التي يقع فيها الموقع، بالإضافة إلى رمزها (على سبيل المثال، السكنية).

إذا كنت بحاجة إلى تغيير منطقة قطعة الأرض

إذا كان استخدام قطعة أرض مسموحًا به، فمن الضروري إجراء تغييرات على المعلومات من السجل. يجب إكمال هذا الإجراء من قبل مالكي قطعة الأرض إذا كان سجل USRN يحتوي على معلومات حول المنطقة الإقليمية التي تم تخصيص قطعة الأرض لها.

لا يحق للمالك نفسه اتخاذ قرارات بشأن إجراء تغييرات على تقسيم المناطق الإقليمية وتعديلات الاستخدام المسموح به لقطع الأراضي. يتم إجراء هذه التعديلات على أساس لوائح التخطيط الحضري أو قانون صادر عن سلطة الدولة أو البلدية.

لإجراء تغييرات، يجب عليك الاتصال بالمكتب الإقليمي لـ Rosreestr لتقديم طلب لتسجيل التغييرات المساحية للدولة. مرفق بالتطبيق:

• وثيقة هوية مقدم الطلب؛
• توكيل لتمثيل مصالح مقدم الطلب، مصدق من كاتب العدل؛
• وثيقة تؤكد حالة المالك (أو سجل الدولة الموحد، وما إلى ذلك).

يتم إدخال المعلومات في السجل مجانًا وليس هناك حاجة لدفع رسوم الدولة.

إذا لم يحتوي السجل العقاري على معلومات حول الحدود المحددة للمناطق الإقليمية، فسيتم إرفاق مجموعة المستندات التالية بالإضافة إلى ذلك بمجموعة المستندات المحددة:

• مقتطف من قواعد استخدام الأراضي وتطويرها، والذي يعرض حدود الموقع داخل حدود المنطقة الإقليمية والقائمة المحددة لأنواع الاستخدام المسموح به؛
• استنتاج من الهيئات الحكومية المحلية أو السلطات البلدية بشأن تخصيص موقع للمنطقة الإقليمية المقابلة، والذي يحتوي على معلومات حول مناطق التخطيط الحضري التي تمت بموجبها الموافقة على هذه المنطقة الإقليمية؛ يجب أن تحدد الوثيقة بوضوح قطعة الأرض وتحتوي على عنوانها ومساحتها.

مهم!إذا لم توفر قطعة الأرض المستندات المحددة، فلا يمكنهم رفض تقديم الخدمة الحكومية. موظفو Rosreestr ملزمون بطلب المعلومات المفقودة بأنفسهم من خلال قنوات التبادل بين الإدارات.

وبالتالي، تعد المنطقة الإقليمية سمة مهمة للموقع تحدد استخدامه وخياراته المحتملة. ويتم تحديده على أساس مخطط التخطيط الحضري الساري على أراضي البلدية. من أجل معرفة المنطقة الإقليمية التي ينتمي إليها الموقع، تحتاج إلى الاتصال بـ Rosreestr لطلب أو دراسة خطة التخطيط الحضري للبلدية أو استخدام الوظيفة العامة. لتغيير المنطقة الإقليمية، يجب عليك تقديم طلب إلى Rosreestr.

يحدد التقسيم الوظيفي للأرض، المنصوص عليه في قانون الأراضي في الاتحاد الروسي، فئة الأرض، ولكنه لا ينظم الاستخدام المقصود للأراضي وقطع الأراضي، وما إلى ذلك. وبالتالي، فإنه لا يسمح بتهيئة الظروف للتنمية المستدامة للأراضي البلدية، الأمر الذي يتطلب مزيدا من التفاصيل. يتم حل هذه المشكلة في عملية التقسيم الإقليمي للأراضي البلدية.

تهدف أراضي البلديات في المقام الأول إلى توفير ظروف معيشية مناسبة للسكان الذين يعيشون في هذه المناطق.

لا يمكن إدارة أراضي البلديات وضمان تطورها الرشيد إلا في حالة تقسيم المناطق الإقليمية الذي يتم تنفيذه بشكل احترافي. وللقيام بذلك، يجب على كل بلدية تطوير واعتماد وثيقة خاصة بالتخطيط الحضري - قواعد استخدام الأراضي وتنميتها.هذه الوثيقة هي قانون معياري على مستوى البلديات، ويتم تحديد إجراءات تطوير وتنسيق والموافقة على قواعد استخدام الأراضي والتنمية ومحتواها من خلال قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي.

يجب أن تحتوي قواعد استخدام الأراضي وتطويرها على ما يلي:

• * ترتيب تطبيقها؛
• * خريطة تقسيم المناطق الحضرية، أي تمثيل بياني للمناطق الإقليمية على أساس طبوغرافي بالمقياس المناسب؛
• * لوائح التخطيط الحضري.

التقسيم الإقليمي (التخطيط الحضري).- هذا هو تقسيم الأراضي البلدية من أجل تحديد حدود المستوطنات والمناطق الإقليمية ووضع لوائح التخطيط الحضري.

حدود منطقة مأهولة بالسكان- هذا خط وهمي مغلق يحد من أراضي المستوطنة ويفصل أراضيها عن أراضي الفئات الأخرى. يجب وصف حدود المنطقة المأهولة بالسكان ورسمها بنفس الطريقة المتبعة في المناطق البلدية.

المناطق الإقليمية- هذه هي المناطق التي تم تحديد حدودها ووضع أنظمة التخطيط الحضري لها. يتم وصف وتصوير حدود المناطق الإقليمية بشكل افتراضي، دون إزالتها أو تثبيتها في الواقع.

لوائح تخطيط المدن- يتم إنشاؤها داخل حدود المنطقة الإقليمية المقابلة:

• * أنواع الاستخدام المسموح به لقطع الأراضي، وكذلك كل ما يقع فوق وتحت سطح قطع الأراضي، ويستخدم في عملية تطويرها وتشغيلها اللاحق لمشاريع البناء الرأسمالية؛
• * الحد الأقصى (الحد الأدنى و (أو) الحد الأقصى) لأحجام قطع الأراضي؛
• * الحد من معايير البناء المسموح بها، وإعادة بناء مشاريع البناء الرأسمالية؛
• * القيود على استخدام قطع الأراضي ومشاريع البناء الرأسمالية.

وخلافًا لتصنيف الأراضي، فإن تقسيم الأراضي لا يسجل ببساطة حقيقة أن الأرض تنتمي إلى فئة معينة أو منطقة إقليمية معينة، ولكنه يقترح أيضًا برامج لاستخدام جميع أراضي البلدية على المدى الطويل.

نتيجة لتقسيم المناطق الحضرية والسكنية والعامة والتجارية والمناطق الصناعية ومناطق البنية التحتية الهندسية والنقل ومناطق الاستخدام الزراعي والمناطق الترفيهية ومناطق المناطق المحمية بشكل خاص ومناطق الأغراض الخاصة ومناطق المنشآت العسكرية وأنواع أخرى من يمكن تحديد المناطق الإقليمية. وفي الوقت نفسه، يمكن تقسيم المناطق الإقليمية بمزيد من التفصيل إلى مناطق المستوى الثاني بناءً على نوع الاستخدام المسموح به للأرض. بدورها، قد تشمل المنطقة الإقليمية، بالإضافة إلى النوع الرئيسي للاستخدام المسموح به، أنواع الاستخدام المسموح بها مشروطًا والأنواع المساعدة للاستخدام المسموح به.

أثناء عمله كحراجي، حصل ترونوف على قطعة أرض صالحة للخدمة. بعد تقاعده، قرر ترونوف تسجيل قطعة الأرض على أنها ملكه، لكن إدارة الغابات رفضت ذلك. اعتبر ترونوف أن الرفض غير قانوني وذهب إلى المحكمة. ما هو القرار الذي يمكن للمحكمة اتخاذه؟

يتم توفير قطعة أرض على شكل تخصيص خدمة للموظف طوال مدة إقامة علاقة عمل. يستلزم إنهاء علاقات العمل، كقاعدة عامة، إنهاء الحق في التخصيص الرسمي (البند 2 من المادة 47 من قانون العمل في الاتحاد الروسي). تم تحديد الأسباب العامة لإنهاء عقد العمل بموجب المادة 77 من قانون العمل في الاتحاد الروسي. يتم إضفاء الطابع الرسمي على إنهاء الحق في التخصيص الرسمي بقرار من المنظمة التي قدمت مثل هذا التخصيص الرسمي للاستخدام ويخضع لتسجيل الدولة وفقًا للقواعد التي حددها القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والعقارات" المعاملات معها."

تجدر الإشارة إلى أن الحق في استخدام قطعة أرض مقدمة في شكل تخصيص خدمة لا ينتهي في جميع الحالات بالتزامن مع انتهاء علاقة العمل. يجوز لتشريعات الاتحاد الروسي والكيانات المكونة للاتحاد الروسي أن تحدد الحالات التي يتم فيها الاحتفاظ بالحق في استخدام التخصيص الرسمي بعد انتهاء علاقات العمل مدى الحياة أو لفترة معينة.

الحق في التخصيص الرسمي محفوظ لما يلي:

الموظف الذي أنهى علاقة عمله عند التحويل إلى معاش الشيخوخة أو معاش العجز مدى الحياة (البند 3 من المادة 47 من قانون العمل في الاتحاد الروسي).

أي أن الإدارة لها الحق في رفض منح ملكية قطعة الأرض.